VP/CT

Jugement N°

du 19 JANVIER 2026

AFFAIRE N° :

N° RG 23/01426 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-I7L6 / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

[W] [F]

[I] [X] épouse [F]

[C] [F]

Contre :

[M] [L]

Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

Copies électroniques :

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DIX NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Monsieur [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [I] [X] épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [C] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Anne-Sophie ROCHE de la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

Maître [M] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEUR

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Valérie PIRELLO, Juge,

Madame Estelle GAUDARD, Juge,

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 17 Novembre 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 30 mars 2018 par Me [L], notaire à [Localité 8], M. [Z] [V] et Mme [C] [V] née [F], ont acquis un bien immobilier situé à [Localité 8] pour le prix de 318 000 euros.

Le financement de cette acquisition a été réalisé au moyen :

d’une donation de deniers des parents de Mme [C] [F] à hauteur de 255 000 euros ;d’un prêt bancaire souscrit solidairement par les acquéreurs d’un montant de 280 000 euros.

L’acte notarié stipule des quotités d’acquisition fixées à 73,84 % pour Mme [F] et 26,16 % pour M. [V]. Il est précisé que les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts, à défaut de contrat de mariage préalable à leur union.

L’acte comporte également une clause mentionnant des « travaux » à réaliser, censée justifier l’emploi de fonds.

Le bien immobilier a été revendu courant 2020 pour le prix de 400 000 euros. Le prix de vente a été affecté au règlement des crédits en cours et l’ensemble des prêts a été soldé pour un montant de 309 625,48 euros répartis comme suit : 280 000 euros au titre du prêt immobilier et travaux consenti par le [10] et 33 447 euros au titre du prêt habitat consenti par le [10].

Compte tenu du coût total de l’opération (acquisition et travaux), cette revente a généré une moins-value estimée à environ 170 000 euros.

Une procédure de divorce a été engagée par les époux [V] en 2021. Lors des opérations de liquidation du régime matrimonial, des difficultés sont survenues quant à la qualification du bien et la répartition du prix de vente, mettant en lumière des incohérences entre les quotités stipulées dans l’acte du 30 mars 2018 et les règles impératives du régime primaire et de la communauté légale.

Estimant que le notaire avait failli à son devoir de conseil et d’efficacité de l’acte, Mme [F] et ses parents, M. [W] [F] et Mme [I] [F] née [X] ont assigné Me [L] devant ce tribunal par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme de 188 267,47 euros à titre de dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction est intervenue le 13 novembre 2025.

Vu les conclusions transmises par les consorts [F] le 07 août 2025 ;

Vu les conclusions transmises par Me [L] le 28 mai 2025 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité professionnelle du notaire

Moyens des parties

Les consorts [V] reprochent à Me [L] :

— le non-respect des instructions écrites des donateurs quant à l’affectation des fonds (inclusion non sollicitée des « travaux » dans la clause d’emploi),

— une rédaction incohérente de l’acte de vente fixant des quotités d’acquisition (73,84%/ 26,16%) incompatibles avec le régime matrimonial de la communauté, créant une séparation de biens de fait,

— un défaut de conseil sur les risques liés au montage financier en cas de divorce et de liquidation,

— un manque d’impartialité supposé au profit de l’ex-époux en raison de leurs relations amicales.

Ils allèguent subir un préjudice financier direct résultant de l’impossibilité de récupérer l’intégralité de la donation lors de la liquidation du régime matrimonial, les fonds propres ayant été dilués pour couvrir des dettes communes (travaux) en raison de la rédaction défectueuse des actes.

Me [L] conteste toute responsabilité, arguant d’une absence de :

— faute estimant que la volonté des parties a été respectée. Il souligne que l’acte de donation contient bien une clause d’exclusion de communauté et une clause d’emploi prévoyant l’affectation des fonds à l’achat et aux travaux, ajoutant que cette rédaction était nécessaire pour obtenir le prêt bancaire, la banque n’acceptant pas de financer uniquement des travaux avec une garantie hypothécaire (privilège de prêteur de deniers),

— lien causal avec le préjudice allégué (perte financière) qui, selon lui, n’est pas dû à la rédaction des actes mais à une vente à perte du bien immobilier seulement deux ans après l’acquisition (coût total env. 570 000 euros vs prix de vente 400 000 euros) et au mécanisme légal de liquidation du régime matrimonial (récompenses limitées au profit subsistant) après divorce.

Réponse du tribunal

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il pèse sur le notaire, officier public, un devoir de conseil et d’efficacité des actes qu’il instrumente.

La Cour de cassation rappelle avec constance que « le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique » (Cass. Civ. 1, 3 octobre 2018, n° 16-11.300).

Ce devoir est renforcé lorsque les stipulations de l’acte sont susceptibles de contrevenir à l’ordre public matrimonial ou de créer une insécurité juridique (CA [Localité 7], 17 juin 2020, RG n°17/06044).

En l’espèce, il est reproché au notaire d’avoir dressé un acte comportant des quotités d’acquisition (73,84 % / 26,16 %) incompatibles avec le régime matrimonial des époux [V] et le financement réel de l’opération.

Sur la qualification du bien et l’application de l’article 1436 du code civil

L’article 1436 du code civil dispose que « quand le prix et les frais de l’acquisition excèdent la somme dont il a été fait emploi ou remploi, le bien est commun, sauf la récompense due à l’époux ».

La jurisprudence fait une application mathématique stricte de ce texte selon la règle de la major pars (Cass. Civ. 1, 20 juin 2012, n° 11-18.504).

En l’espèce, l’acquisition au prix de 318 000 euros a été financée par :

—  255 000 euros de fonds issus d’une donation (fonds propres potentiels sous réserve de déclaration) ;

—  280 000 euros de prêt bancaire (fonds communs par nature en l’absence de clause contraire).

La contribution de la communauté (280 000 euros) étant supérieure à la contribution propre (255 000 euros), il en résulte que le bien acquis constituait un bien commun et non un bien propre ou indivis à hauteur des quotités fixées.

Le notaire a commis une erreur de droit en permettant une qualification contraire à la réalité financière et légale.

Sur l’invalidité des quotités stipulées (73,84% / 26,16%)

Selon les articles 1402, 1421 et 1424 du code civil, la communauté légale constitue une masse indivise au sein de laquelle les époux n’ont pas de droits privatifs sur des quotes-parts déterminées tant que dure le régime.

Il est de jurisprudence constante que « sous le régime de la communauté, les biens acquis à titre onéreux sont communs, sans qu’il soit possible de distinguer des parts indivises entre époux » (Cass. Civ. 1, 22 octobre 2014, n° 12-29.265).

L’article 1402 pose une présomption de communauté qui s’impose impérativement aux époux mariés sans contrat, sauf preuve contraire par emploi ou remploi régulier (CA [Localité 11], 5 septembre 2025, RG n°24/01325).

En stipulant des quotités précises au lieu de qualifier le bien de commun, l’acte notarié a contrevenu à l’ordre public matrimonial, dès lors ces quotités sont réputées non écrites concernant la part des époux et le bien doit être considéré comme acquis par la communauté pour le tout, ce qui conduit à une répartition des droits radicalement différente de celle envisagée par les parties.

Sur la clause d’emploi et les récompenses

La clause mentionnant des « travaux » ne saurait valoir déclaration d’emploi au sens de l’article 1434 du code civil, faute de précision suffisante et de concomitance prouvée.

Le mécanisme correctif aurait dû être celui des récompenses régi par l’article 1469 du code civil, toutefois, la récompense due à la communauté ou par la communauté est liée au profit subsistant.

La revente du bien intervenue en 2020 a généré une moins-value importante.

En application de l’article 1469 alinéa 3, la récompense ne peut excéder le profit subsistant (Cass. Civ. 1, 20 juin 2012), ainsi l’erreur du notaire a privé les parties de la possibilité de structurer leur acquisition différemment (par exemple via une SCI ou une convention d’indivision avec contrat de mariage) pour éviter que la perte de valeur n’impacte disproportionnellement le patrimoine des époux lors de la liquidation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le notaire, rédacteur unique de l’acte, ne pouvait ignorer que l’absence de contrat de mariage imposait l’application stricte des règles de la communauté légale. En s’abstenant d’alerter les parties sur l’inefficacité de telles stipulations, Me [L] a commis une faute engageant sa responsabilité.

2- Sur le lien de causalité et le préjudice

La faute du notaire est en lien direct avec le préjudice subi par Mme [F] au moment de la liquidation de ses intérêts patrimoniaux.

En effet, si le notaire avait correctement conseillé les parties, Mme [F] n’aurait pas signé un acte contenant des clauses inefficaces l’exposant à une requalification judiciaire en bien commun.

Cependant, le préjudice ne saurait équivaloir à la totalité de la perte financière de l’opération immobilière, laquelle résulte pour partie des conditions du marché.

Dès lors, le préjudice réparable correspond à la perte de chance d’avoir pu opter pour un montage juridique sécurisé qui aurait préservé les apports initiaux malgré la baisse du marché.

Les demandeurs sollicitent la somme de 188 267,47 euros, au regard des éléments comptables fournis et de l’analyse du profit subsistant nul, il convient de fixer la réparation du préjudice direct et certain à la somme forfaitaire de 120 000 euros, rejetant le surplus comme relevant de l’aléa économique assumé par les investisseurs.

3- Sur les autres demandes

Me [L] succombant sera condamné aux dépens et à payer aux consorts [F] la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare Me [M] [L] entièrement responsable des conséquences dommageables résultant de l’acte authentique de vente du 30 mars 2018, pour manquement à son devoir de conseil et d’efficacité,

Condamne Me [M] [L] à payer à Mme [C] [F], M. [W] [F] et Mme [I] [F] née [X] la somme de 120 000 euros (CENT VINGT MILLE EUROS) en réparation de leur préjudice,

Condamne Me [M] [L] à payer à Mme [C] [F], M. [W] [F] et Mme [I] [F] née [X] la somme de 3500 euros (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Me [M] [L] aux dépens.

Le Greffier Le Président