Tribunal Judiciaire de Colmar, 1re chambre, 12 septembre 2025, n° 25/00039

TJ Colmar 12 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de notification des documents nécessaires à la vente
La cour a estimé que le liquidateur n'a pas justifié avoir remis les documents nécessaires à l'acquéreur, ce qui a empêché le délai de rétractation de courir.
Accepté
Caducité de l'acte de vente
La cour a jugé que l'acte de vente était devenu caduc car aucune action n'a été entreprise dans le délai requis après l'ordonnance du juge-commissaire.
Rejeté
Responsabilité de Monsieur [G] [T] dans la procédure
La cour a débouté le liquidateur de sa demande de condamnation aux dépens, considérant que la caducité de l'acte de vente ne justifiait pas cette condamnation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SELARL JSA, en tant que liquidateur judiciaire de la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS, demande la validation d'une vente immobilière à Monsieur [G] [T] pour un montant de 87 000 euros, ainsi que le remboursement d'un acompte et des frais. Les questions juridiques posées concernent la validité de la vente et la caducité de l'offre de reprise, notamment en raison du non-respect des formalités requises en Alsace-Moselle. La Cour d'appel de Colmar conclut que la vente est devenue caduc en raison de l'absence d'acte authentique dans le délai légal, déboutant ainsi la SELARL JSA de toutes ses demandes et la condamnant aux frais de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Colmar, 1re ch., 12 sept. 2025, n° 25/00039
Numéro(s) :	25/00039
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Aude PIERREVELCINElisa GUEILHERS

Texte intégral

N° RG 25/00039 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FJNL

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Service Civil

Sous-Section 1

I J 25/00415

N° RG 25/00039 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FJNL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

* Copies délivrées à

M^e PIERREVELCIN

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

S.E.L.A.R.L. SELARL JSA

RCS de [Localité 19] 419 488 655, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aude PIERREVELCIN, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 47, M^e Elisa GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES,

À l’encontre de :

– DÉFENDEUR –

Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 1]

défaillant

CONCERNE : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 juin 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Le Tribunal de Commerce de VERSAILLES a prononcé la liquidation judiciaire de la société dénommée PATRIMOINE INVESTISSEMENTS, Société à responsabilité limitée au capital de 150.000 euros, immatriculée au registre du commerce de VERSAILLES sous le numéro 478.619.513, et dont le siège social est [Adresse 10] RAMBOUILLET (Yvelines), représentée par son gérant Monsieur [Y] [E] le 1er décembre 2011.

Il dépend du patrimoine de la société PATRIMOINE INVESTISSEMENTS, l’immeuble suivant :

sis sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8], dans un immeuble cadastré section [Cadastre 7] lieu dit « [Adresse 17] » avec une contenance de 02a 35ca, et plus précisément les lots de copropriété n°8, 9, 11, 12, 14 et 15.

Les biens et droits immobiliers dépendants de cet immeuble en copropriété, savoir:

Lot de copropriété numéro huit (8) :

UN APPARTEMENT comprenant :

* au rez-de-chaussée : un escalier

* au premier étage : une chambre, un dégagement et un escalier

* au deuxième étage : deux chambres, un dégagement et un escalier

* au troisième étage : deux chambres, un dégagement et un escalier

Et les quatre-vingt-cinq/millièmes (85/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot de copropriété numéro onze (11) :

au rez-de-chaussée : UN APPARTEMENT à aménager. (surface 65 m²)

Et les cent trente-quatre/millièmes (134/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Bénéficiant avec les lots 10 à 15: au rez-de-chaussée : deux dégagements et un escalier.

Lot de copropriété numéro douze (12) :

* au premier étage : UN APPARTEMENT à aménager. (surface 66 m²)

Et les cent trente-six/millièmes (136/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Bénéficiant avec les lots 10 à 15 :

* Au rez-de-chaussée : deux dégagements et un escalier

* Au premier étage : un dégagement et un escalier.

Lot de copropriété numéro quatorze (14) :

* au troisième étage : UN APPARTEMENT à aménager dont la superficie est de 41 m2 pour une hauteur supérieure à 1 m et de 15 m2 pour une hauteur inférieure à 1,80 m.

Et les quatre-vingt-trois/millièmes (83/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Bénéficiant avec les lots 10 à 15 :

* Au rez-de-chaussée : deux dégagements et un escalier

* Au premier étage : un dégagement et un escalier

* Au deuxième étage : quatre dégagements et un escalier

* Au troisième étage : un dégagement.

Lot de copropriété numéro quinze (15) : au troisième étage et dans les combles : UN APPARTEMENT à aménager comprenant :

* au 3ème étage : un dégagement et un escalier

* dans les combles : une chambre et un escalier.

L’appartement d’une superficie est de 40 m² pour une hauteur supérieure à 1,80 m et de 28 m² pour une hauteur inférieure à 1,80 m.

Et les quatre-vingt-deux/millièmes (82/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Bénéficiant avec les lots 10 à 15 :

* Au rez-de-chaussée : deux dégagements et un escalier

* Au premier étage : un dégagement et un escalier.

* Au deuxième étage : quatre dégagements et un escalier

* Au troisième étage : un dégagement.

Ces biens et droits immobiliers appartiennent à la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS aux termes d’un acte reçu par Maître [X] [J], Notaire à [Localité 18] en date du 21 décembre 2007.

Monsieur [G] [T] a déposé une offre de reprise du bien immobilier, et précisément des lots de copropriété n° 8, 9, 11, 12, 14 et 15, sis à [Adresse 16] pour la somme de 87.000 euros frais d’agence inclus par courrier du 7 juin 2023.

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2023, Monsieur [G] [T] a régularisé une attestation d’indépendance au titre des dispositions de l’article L.642-3 du Code de commerce.

La SELARL JSA, ès qualités, a déposé une requête auprès du juge commissaire afin de se voir autoriser à régulariser cette vente amiable au profit de Monsieur [G] [T].

Par ordonnance rendue le 22 février 2024 le Juge commissaire près le Tribunal de Commerce de Versailles a autorisé la vente amiable du bien immobilier situé sur la commune de RIQUEWIHR (68340) en ses lots 8, 11, 12, 14 et 15, situés au [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 6] lieudit « [Adresse 17] » avec une contenance de 02a 35ca, au profit de Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 2], pour la somme de 87.000 euros.

Par courriel du 20 juin 2024, l’acquéreur Monsieur [G] [T] informe le liquidateur judiciaire de son intention de se retirer de cette vente à l’amiable, et invoque que si celle-ci n’a pas été régularisée dans un délai de 3 mois, elle est caduque.

Il oppose également un formalisme particulier en Alsace Moselle, selon lequel tout acte translatif de propriété doit être réitéré par hypothèse dans un délai de 6 mois sous peine également de caducité et sollicite ainsi le remboursement de l’acompte de 8.700 euros.

Par courriel du même jour, le liquidateur judiciaire répond qu’il dispose seul de la faculté de requérir la caducité de la proposition.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la SELARL JSA, liquidateur judiciaire de la société PATRIMOINE INVESTISSEMENTS, prise en la personne de Maître [N] [I], a fait assigner Monsieur [G] [T] devant la 1ère Chambre civile du tribunal Judiciaire de Colmar aux fins de :

— JUGER que la vente des lots de copropriété n°8, 11, 12, 14 et 15 situés au [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 5] n° [Cadastre 3] lieu dit « [Adresse 17] » avec une contenance de 02a 35ca, sur la commune de [Localité 15] (HAUT-RHIN), au profit de Monsieur [G] [T] moyennant le prix de 87 000 euros est définitive et parfaite.

— ORDONNER que le jugement qui sera rendu et qui vaudra vente sera publié au Service de la publicité foncière de [Localité 12], lieu de la situation de l’immeuble.

— CONDAMNER Monsieur [G] [T] à payer à la SELARL JSA représentée par Maître [N] [I] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de la procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [G] [T] aux entiers dépens.

— ORDONNE l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Bien que régulièrement assigné le 11 décembre 2024, dans les formes de l’article 656 du Code de procédure civile, Monsieur [G] [T] ne s’est pas fait représenter.

Il est expressément fait référence, par application des dispositions l’article 455 du Code de procédure, aux écritures de la demanderesse pour plus ample exposé des faits, ainsi que de ses moyens et prétentions.

Le présent jugement sera réputé contradictoire en vertu de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 01 avril 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 06 juin 2025 et mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS

Attendu qu’en l’espèce, M. [G] [T] a déposé le 7 juin 2023 une offre de reprise amiable des lots n°8/ 11/ 12/ 14/ 15 de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14] pour 87.000 €, en versant un acompte de 8.700 € ; que suivant ordonnance du juge-commissaire du 21 février 2024 et certificat de non-appel du 16 mars 2024, la vente est devenue parfaite dès que cette décision a acquis force de chose jugée ; que pour autant, le transfert de propriété n’intervient qu’à la date de l’acte constatant la vente ;

Attendu par ailleurs que l’article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que toute promesse de vente doit donner lieu à remise à l’acquéreur de documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (règlement de copropriété, état descriptif de division et tous actes s’y rattachant), et l’article L 721-3 prévoit que le délai de rétractation de dix jours ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents ; qu’en l’espèce, la SELARL JSA ne justifie aucunement avoir notifié ces éléments à la SELARL JSA, en sorte que le délai de rétractation n’a pas couru ; que ce n’est donc pas à tort que M. [G] [T] a pu écrire le 20 juin 2024 qu’il se retirait de la vente amiable, même si c’était sur un motif de droit inexact quant à la caducité de son offre ;

Attendu en revanche que c’est à bon droit que M. [G] [T] a invoqué dans ce même courrier du 20 juin 2024 la législation applicable dans les départements du Rhin et de la Moselle ; qu’en effet, l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 prévoit que « Tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte. » ; qu’ en l’espèce, l’ordonnance du 21 février 2024 (et son certificat de non-appel du 16 mars 2024) n’a pas été suivie d’un acte authentique ni d’une demande en justice dans les six mois, puisque l’assignation est datée du 27 novembre 2024 – soit plus de deux mois après que l’ordonnance soit devenue définitive - ;

Que si M. [G] [T] n’a pas indiqué expressément l’article et la loi applicables, il s’est clairement prévalu des effets des textes auxquels il se référait;

Que dès lors, l’acte de vente dont se prévaut la SELARL JSA était devenu effectivement caduc à la date à laquelle la demande en justice a été introduite ;

Attendu que la SELARL JSA sera donc déboutée de toutes ses demandes et qu’elle supportera de ce chef les frais et dépens de l’instance ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et en premier ressort,

DÉBOUTE la SELARL JSA, représentée par Maître [N] [I], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS, de toutes ses demandes et la condamne aux frais et dépens de l’instance.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi prononcé les jours, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier,

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,