N° RG 26/00803 – N° Portalis DB2E-W-B7K-ODWN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/00803 – N° Portalis DB2E-W-B7K-ODWN

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

Le

Le Greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

29 AVRIL 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [G] née [M]

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C]

demeurant [Adresse 4] [Localité 1]

cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00803 – N° Portalis DB2E-W-B7K-ODWN

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé prenant effet le 1er octobre 2022, Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [R] [X] et à Madame [H] [C] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1.175 € et une provision sur charges mensuelle de 100 €, soit un montant mensuel total de 1.275 €.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 29 septembre 2022.

Par courrier du 4 novembre 2024, Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] ont donné congé aux bailleurs pour la date du 4 décembre 2024.

Un procès-verbal par commissaire de justice a été dressé le 16 janvier 2025 pour faire valoir l’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir la condamnation de ces derniers à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 4.971,22 € au titre des frais de remise en état du logement ;

— la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que :

* un état de sortie contradictoire a été fixé le 9 décembre 2024 mais n’a pas pu avoir lieu en l’absence des locataires ; qu’un état des lieux a donc dû être dressé par un commissaire de justice, après convocation préalable de Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C];

* l’état des lieux de sortie fait état de nombreuses transformations et dégradations apportées à l’appartement sans leur accord et que de la saleté a été relevée dans les différentes pièces ;

* ils ont dû procéder à la remise en état du logement notamment en ponçant et vitrifiant le parquet et pour remettre en état l’appartement, pour un montant de 5.175,32 € ;

* conformément aux dispositions de l’article 1730 du Code Civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue et répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat ainsi que du défaut d’entretien ;

* la comparaison des deux états des lieux démontre la nécessité des travaux réalisés ;

* les anciens locataires n’ont pas répondu à leurs nombreuses mises en demeure ;

* ils ont subi un préjudice du fait du comportement de leurs locataires puisqu’ils ont dû avancer des sommes importantes pour pouvoir à nouveau louer leur appartement, les travaux ayant retardé la nouvelle mise en location ; que ceux-ci n’ont transformé et dégradé leur appartement sans aucun égard pour eux; qu’ils ne se sont présentés à aucun état des lieux et ont ignoré les multiples courriers et mises en demeure.

A l’audience du 16 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G], représentés par leur conseil, reprennent les prétentions et moyens de leur assignation.

Bien que régulièrement assignés selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile, Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] ne se sont ni présentés ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G] étant régulièrement représentés et Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] étant absent bien que régulièrement assignés, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des frais de remise en état

Il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans raccord écrit du propriétaire.

Ainsi, selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements ou de transformations réalisées sans l’accord du propriétaire, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Pour savoir s’il y a eu des dégradations ou pertes dues au locataire pendant la durée de la location, il convient de procéder à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Il sera relevé que l’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 29 septembre 2022.

L’état de sortie, quant à lui, a été réalisé par un commissaire de justice le 16 janvier 2025, après convocation par courrier recommandé de Monsieur [R] [X] et de Madame [H] [C] du 7 janvier 2025, réceptionné le 13 janvier 2025. Ces derniers ne se sont pas présentés le jour prévu pour le constat d’huissier, sans solliciter de report. Il a donc été effectué régulièrement.

La comparaison des deux états des lieux démontre que plusieurs modifications ont été apportées dans les locaux sans autorisation des propriétaires et certains éléments n’ont pas été enlevés et ont été laissés sur place :

* le parquet massif a été poncé dans la majorité des pièces, sauf dans la chambre avec douche ;

* des éléments ont été posés aux murs par les locataires sans dépose ni débouchage des trous (boîtes Ikea dans le dégagement arrière, 6 étagères dans le dégagement avant, 4 étagères dans les WC, 4 étagères dans la chambre du fond, armoires et carreaux dans la salle de bain, 4 étagères de faïence dans la salle de bains de la chambre ;

* une fausse cheminée et un trumeau ont été posés dans la pièce en face de la porte d’entrée ;

* la cuisine équipée a été déposée dans la cave et remplacée par une cuisine amenagée mise en place par les locataires sans autorisation du propriétaire ;

* des dalles de linoélum ont été posées dans la cuisine, dans la salle de douche, de la chambre et dans les WC ;

* une tringle à rideau a été placée dans la baignoire à la place du pare-douche ;

* dans la loggia, des caillebotis ont été placés au sol, un filet posé sur toute la hauteur et un olivier n’a pas été évacués ;

* dans la cave, un grand nombre d’éléments et meubles n’ont pas été évacués par les locataires.

L’état des lieux de sortie révèle également que :

* dans la salle de douche : le plan de vasque est sale, de même que la vasque, que le mitigeur est entartré, que le siphon de la douche est très sale, son mitigeur entartré, de même que la porte de la douche ; les joints sont sales ; la porte coulissante est non fixée au sol ;

* il en va de même dans la salle de bain, les bondes et mitigeurs étant entartrées ;

Les locataires sont ainsi responsables des modifications apportées sans autorisation et sont tenus des coûts de dépose de ces éléments, de rebouchage des trous et de remise en état. De même, ils doivent être tenus des frais de nettoyage.

Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G] produisent les factures suivantes :

— une facture relative au ponçage et vitrification du parquet en date du 13 mars 2025 portant sur un montant de 2.920,32 € ;

— une facture relative à différents travaux effectués, très détaillée, en date du 13 mars 2025, portant sur divers travaux effectués dont la dépose d’éléments, de rebouchage des trous et de fourniture de matériel pour un montant de 2.255 €.

Concernant la facture relative au parquet

Il résulte des photographies produites aux débats et des états des lieux d’entrée et de sortie que Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] ont poncé le parquet présent dans le logement, sauf en ce qui concerne la chambre avec douche.

Si le décret n°87-712 du 26 août 1987 précise que l’entretien et les réparations locatives, en ce qui concerne le parquet, sont à la charge du locataire, à savoir l’encaustiquage et l’entretien courant de la vitrification ainsi que le remplacement de quelques lames de parquet et remise en état, il ne met pas à la charge du locataire le ponçage de celui-ci.

Une telle opération, sans vitrification ultérieure ou couche protectrice, peut avoir pour conséquence d’abîmer le parquet et modifie l’état de l’appartement, de sorte qu’une autorisation des propriétaires était nécessaire pour ce faire.

Or, Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] ne démontrent pas avoir sollicité et obtenu une autorisation de leur propriétaire.

Dès lors, la remise en état du parquet du logement (nouveau ponçage et vitrification) doit être mise à leur charge.

Cependant, il apparaît que les locataires n’ont pas poncé le parquet de la chambre avec douche. L’état des lieux de sortie révèle que le parquet de cette pièce présente des traces et rayures et qu’il est très abîmé. Or, l’état des lieux d’entrée révèle que le parquet présentait déjà quelques rayures au sol et que celui-ci se trouvait en état d’usure normale.

Dès lors, il sera considéré qu’une partie de l’état du parquet est dû à l’usure et qu’une partie au défaut d’entretien des locataires, de sorte qu’il convient de minorer de moitié la somme mise en compte pour cette chambre. La facture ne précisant pas de quelle chambre il s’agit, il convient de réduire de moitié la somme correspondant à la chambre de 15,37 m2.

Au regard de la clause de solidarité du contrat de bail (chapitre VII), Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] seront condamnés solidairement à prendre en charge le coût de la facture du 13 mars 2025 relative au parquet, minorée de la somme de 345,75 € TTC, soit la somme de 2 574,64 €.

Concernant la facture du 13 mars 2025 relative aux autres réparations

Tel qu’indiqué précédemment, Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] devront prendre en charge l’intégralité des coûts relatifs à la dépose des meubles posés à leur initiative et sans obtention d’autorisation écrite par leur bailleur ainsi qu’au rebouchage des trous muraux, ainsi que du désencombrement de la cave et de mise en centre de tri et le coût des déplacements.

Seront également pris en charge le coût du débouchage des canalisations et des prestations de nettoyage, l’état des lieux de sortie ayant révélé que plusieurs éléments de la salle de bain, de la douche et de la cuisine étaient sales ou entartrés.

Seront également pris en compte les prestations pour une remise en état des lieux tel qu’ils l’étaient lors de la mise en location, la pose d’un pare-douche pivotant et la réparation et le réglage de la porte coulissante de la douche qui consiste en une dégradation et un défaut d’entretien.

En revanche, ne seront pas pris en compte :

* le coût du réglage du luminaire du séjour d’un montant de 30 € HT, en l’absence d’éléments sur ce point;

* la fourniture et le remplacement du mitigeur de la baignoire pour un coût de 150 € HT, l’état des lieux de sortie révélant que celui-ci était entartré et les éléments du dossier ne permettant pas de justifier le remplacement de celui-ci au lieu d’un simple nettoyage et détartrage.

Par conséquent, Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G] la somme de 2.057 € (2.255 € TTC- 198 € TTC) au titre de la facture n° F2025050 du 13 mars 2025.

Concernant la prise en charge des frais d’état des lieux de sortie réalisé par voie de commissaire de justice

Les éléments du dossier, notamment la situation comptable du 1er octobre 2024 au 31 janvier 2026, révèlent qu’une somme de 265,03 € a été mise à la charge des locataires au titre de la part des locataires pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un commissaire de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est constant, en application de ce texte, que les frais restent à la charge du bailleur dès lors qu’il a fait appel à un commissaire de justice, sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire.

En l’espèce, Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G] affirment que l’agence en charge de la gestion de leur bien a fixé la date de l’état des lieux de sortie au 9 décembre 2024 mais que les locataires ne s’y sont pas présentés.

Cependant, ils ne le démontrent pas et ne produisent aucun courrier convoquant les locataires à un état des lieux de sortie amiable pour la date du 9 décembre 2024.

Par conséquent, en l’absence d’une telle preuve, les frais relatifs à l’état des lieux de sortie doivent être mis intégralement à la charge du propriétaire.

Concernant les sommes dues

Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G] produisent une situation comptable du 1er octobre 2024 au 31 janvier 2026, de laquelle il résulte que la somme due par les locataires est de 4.971,22 €, celle-ci prenant en compte des frais de remise en état du parquet de 2.920,32 €, des frais de remise en état de l’appartement pour la somme de 2.255 € et la part du locataire dans les frais d’état des lieux de sortie d’un montant de 265,03 €.

En prenant en compte les éléments sur lesquels il a été statué dans la présente décision (frais de remise en état du parquet réévalués à 2 574,64 €, frais de remise en état de l’appartement réévalués à 2.057 € et absence de prise en charge des frais d’état des lieux de sortie) et au regard de la situation comptable précitée, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] à payer à Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G] la somme de 4.162,51 € au titre des frais de remise en état du logement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G] se prévalent d’une résistance abusive de la part des défendeurs ainsi que d’un préjudice financier et moral.

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G] ne démontrent aucun autre préjudice que le retard de paiement ou d’avoir dû engager des frais d’avocats pour faire valoir leurs droits et sur lesquels il sera statué ultérieurement.

Ils ne démontre pas plus la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équivalente au dol des parties adverses.

Ils seront pas conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C], qui succombent, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] soient condamnés in solidum à payer à Monsieur [N] [G] et à Madame [Q] [M] épouse [G] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] à payer à Monsieur [N] [G] et à Madame [Q] [M] épouse [G] la somme de 4.162,51€ au titre des frais de remise en état du logement ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [G] et Madame [Q] [M] épouse [G] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] à payer à Monsieur [N] [G] et à Madame [Q] [M] épouse [G] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [X] et Madame [H] [C] aux dépens;

RAPPELLE que les présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS