Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03224 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2XR

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Novembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [T] [Q], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [S] [X]

né le 30 Août 1962

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 31 août 2023, l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat, a donné à bail à M. [S] [X] un local d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 2], pour un loyer mensuel révisable de 224,51 €, hors charges.

Par courrier simple du 22 mars 2024, l’E.P.I.C Deux Fleuves [Localité 1] Habitat a informé la CAF de la [Localité 1] de la dette locative de M. [S] [X], bénéficiaire du versement de l’A.P.L.

Des loyers étant restés impayés, l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, un commandement de payer la somme principale de 691,61 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, notifié au représentant de l’État du département le 26 juin 2025, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EPIC Deux Fleuves Loire Habitat a fait assigner M. [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner M. [S] [X] au paiement des sommes suivantes :

1 147,41 €, au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;400 euros à titre de dommages et intérêts ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, et ce jusqu’à reprise effective des lieux ;300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 25 novembre 2025, l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat, dûment représenté par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et précisé que la dette locative s’élevait désormais à 1 309,09 € au 24 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. L’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat a expliqué que le paiement du loyer courant avait repris mais que les échéances du plan d’apurement amiable n’étaient pas payées en totalité. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, avec une échéance mensuelle d’apurement de 50 euros à verser en plus du loyer courant.

Monsieur [S] [X], comparant, a indiqué percevoir 967 euros de pension de retraite. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé d’apurer sa dette en réglant des mensualités de 50 euros.

L’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat a été autorisé à indiquer si M. [S] [X] respectait son engagement de payer mensuellement le loyer courant ainsi qu’une mensualité d’apurement de 50 euros, par note en délibéré au plus tard le 31 décembre 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré expressément autorisée, en date du 19 décembre 2025, l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat a indiqué que les engagements pris lors de l’audience par le locataire concernant le paiement du loyer et de l’échéancier avaient bien été respectés, et a adressé un nouveau décompte faisant apparaître un arriéré locatif d’un montant de 939,45 euros, arrêté au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion », en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation. S’agissant d’une demande indéterminée, la décision est donc rendue en premier ressort. En outre, M. [S] [X] a comparu en personne à l’audience. Dès lors, le présent jugement est contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat justifie avoir notifié l’assignation le 26 juin 2025 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience. Il a également bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 août 2023, du commandement de payer, délivré le 12 juin 2024 et du décompte de la créance en date du 19 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, que l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés pour le logement.

Il convient par conséquent de condamner M. [S] [X] à payer à l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat, la somme de 939,45 euros, arrêtée selon décompte du 19 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés pour le logement, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 31 août 2023 prévoit, en son article 4.4, une clause résolutoire qui prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail six semaines après la délivrance d’un commandement de payer, resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, et impartissant un délai de six semaines pour régler la somme principale de 691,61 euros a été signifié à M. [S] [X] le 12 juin 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 24 juillet 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 25 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif en date du 19 décembre 2025 fournie par note en délibéré du même jour que M. [S] [X] a effectué, le 19 décembre 2025, un versement de 220 euros conformément aux engagements qu’il avait pris lors de l’audience, étant précisé que son loyer résiduel s’élève à 169,86 euros. En outre, l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, avec des échéances d’apurement de 50 euros par mois en plus du loyer courant. Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que M. [S] [X] a repris le paiement du loyer.

Au vu de ces éléments et de l’accord du bailleur quant à l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [S] [X], selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

Dans ce cas, faute pour lui de quitter les lieux, M. [S] [X] pourra en être expulsé, ainsi que tous les occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, délivré en application de la présente décision et conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce avec en tant que de besoin le concours de la force publique.

En outre, dans cette hypothèse, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, M. [S] [X] sera condamné à payer à l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges, avec revalorisation, indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial, à compter du jour de la résiliation du bail, si elle intervient, et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou l’expulsion du locataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de M. [S] [X].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [S] [X] aux dépens de l’instance, qui incluront le coût du commandement de payer du 12 juin 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2023 entre l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat et M. [S] [X] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [S] [X] à payer à l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat la somme de 939,45 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte en date du 19 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE monsieur [S] [X] à s’acquitter de la dette en 19 mois, en procédant à 18 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant ce délai de 19 mois ;

RAPPELLE que monsieur [S] [X] ne pourra être expulsé s’il respecte l’échéancier qui lui est accordé ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement à bonne date d’une seule mensualité, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE, en ce cas, à défaut de départ volontaire des lieux, l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat à faire procéder, au besoin avec l’aide de la force publique, à l’expulsion de monsieur [S] [X] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE, dans cette hypothèse, une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 juillet 2024 ;

CONDAMNE, dans cette hypothèse, monsieur [S] [X] à payer à l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut, à compter du 25 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DEBOUTE l’E.P.I.C. Deux Fleuves [Localité 1] Habitat de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [X] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 12 juin 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE