RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 58/26civ

N° RG 25/00021 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CO5W

JUGEMENT DU 15 Mai 2026

Entre :

Monsieur [W] [C]

né le 29 Juin 1970 à [Localité 1] PORTUGAL

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Christelle LEFEVRE, avocat au barreau de COMPIEGNE,

Et :

SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alexandre ALLARD, avocat au barreau de SENLIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 12 Mars 2026,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 15 Mai 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à M^e LEFEVRE et à M^e ALLARD le

N° RG 25/00021 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CO5W – jugement du 15 Mai 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIESPar acte notarié du 15 avril 2022, la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE a acquis auprès de Monsieur [W] [C] une grange située [Adresse 1] à [Localité 2] cadastrée section AD N° [Cadastre 1].L’acte de vente prévoyait l’existence d’une servitude de « cour commune » avec pour fonds dominant la parcelle cédée et pour fonds servant une parcelle cadastrée section AD N°[Cadastre 2] appartenant à Madame [A].Selon factures en date du 18 juillet 2023, la réalisation de travaux de réalisation d’un pavage sur le fonds servant a été confiée à la société GMP pour la somme de 25 000 euros.Se prévalant de l’absence de règlement de sa quote-part du coût des travaux, par lettre recommandée du 15 mai 2024, Monsieur [W] [C] a mis en demeure la société L’IMMOBILIERE VAR’OISE d’avoir à payer la somme de 6 250 euros dans un délai de 15 jours. Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, Monsieur [W] [C] a fait assigner la société L’IMMOBILIERE VAR’OISE devant le tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de condamner la société l’IMMOBILIERE VAR’OISE au paiement des sommes suivantes :6 250 euros correspondant à sa quote-part de la facture de la société GMP, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024, date de la mise en demeure ;1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Aux entiers dépens.Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 mai 2026.A l’audience, Monsieur [W] [C], représenté par son conseil, reprend les termes de ses conclusions et maintient l’intégralité de ses demandes.A l’appui de sa demande de condamnation de la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE à lui payer la somme de 6 250 euros, se fondant sur les articles 1303 et 698 du code civil, il indique que les travaux étaient nécessaires à l’exercice de la servitude et que la défenderesse en a bénéficié dans la mesure où ils ont permis d’améliorer l’ensemble immobilier et les biens de chaque propriétaire. Il précise que le fait qu’elle ait vendu son bien est sans incidence dans la mesure où les travaux ont été réalisés avant la vente. La SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE, représentée par son conseil, sollicite le débouté de l’ensemble des demandes formées par Monsieur [W] [C] ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle demande également au tribunal d’écarter l’exécution provisoire du jugement.Pour s’opposer aux demandes formées par Monsieur [W] [C], s’appuyant sur les dispositions de l’article 1303 du code civil, la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE soutient que les travaux réalisés par la société GMP ne suffisent pas à caractériser un enrichissement sans cause. Il affirme que la cour était parfaitement utilisable avant les travaux et souligne que Monsieur [W] [C] en a lui-même bénéficié et qu’il ne démontre ni les raisons pour lesquelles elle devrait supporter la moitié de la facture qu’il soutient avoir réglé, ni le fait d’avoir sollicité son accord préalablement à l’engagement des travaux. L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026.MOTIFS DE LA DECISIONSur la demande en paiement :Conformément à l’article 697 du code civil, celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.L’article 698 de ce même code prévoit que ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.Aux termes de l’article 1303 du code civil, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. L’article 1303-1 de ce code précise que l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.L’article 1303-2 prévoit également qu’il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel.En l’espèce, il est constant que des travaux de pavage ont été réalisés sur le fonds servant de la servitude de « cour commune » appartenant à Madame [A] pour la somme totale de 25 000 euros.Celui-ci verse à l’appui de sa demande plusieurs factures démontrant que le coût des travaux a été réglé à hauteur de 6 250 euros par Madame [X] [A], propriétaires des fonds dominants [Cadastre 3] et [Cadastre 4], ainsi que par Monsieur [G] et Madame [M], propriétaires des fonds dominants [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et à hauteur 12 500 euros par Monsieur [W] [C], propriétaire du fonds dominant 256.Afin de s’opposer à la demande en paiement, la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE souligne qu’elle n’a jamais donné son accord préalablement à la réalisation des travaux, ce que ne conteste pas Monsieur [W] [C]. Néanmoins, si la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE ne pouvait être contrainte d’effectuer des travaux en ce que la réalisation des ouvrages relatifs à l’utilisation et la conservation de la servitude sont une faculté du propriétaire du fonds dominant, celle-ci est néanmoins tenue d’en assumer le coût au même titre que les propriétaires des autres fonds dominants dès lors qu’il est démontré que ces ouvrages étaient nécessaires à l’exercice de la servitude.À ce titre, l’acte de vente conclu entre les parties le 15 avril 2022 contient une clause « modalités d’exercice de la servitude » page 7 selon laquelle « cette servitude est créée afin de permettre au propriétaire du fonds dominant d’accéder au stationnement qui lui appartient ». Cette clause prévoit en outre que « l’entretien de la cour commune et son coût incombera aux propriétaires des fonds dominants à hauteur d’un quart chacun ». À l’appui, Monsieur [W] [C] produit des messages échangés avec Monsieur [O] [H], gérant de la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE, ainsi que des photographies du fonds servant antérieures et postérieures à la réalisation des travaux de pavage. S’il ressort de ces dernières que le sol du fonds servant présentait un affaissement près de l’entrée, Monsieur [W] [C] ne rapporte cependant pas suffisamment la preuve de ce que ces désordres empêchaient aux propriétaires des fonds dominant d’accéder aux stationnements leur appartenant et que les travaux de pavage étaient en conséquence indispensables afin de permettre un usage normal de la servitude.Il apparaît cependant que la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE s’est enrichie en ce que les travaux de pavage ont profité à l’ensemble des fonds bénéficiant de la servitude conventionnelle. Si Monsieur [W] [C] a également bénéficié des travaux en ce qu’il est propriétaire d’un fonds dominant, il a réglé une somme correspondant au double de celle réglée par les autres propriétaires incluant la quote-part de la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE. Toutefois, en l’absence de démonstration du caractère nécessaire des travaux pour conserver la servitude, il n’est de ce fait pas établi que l’enrichissement de la défenderesse revêt un caractère injustifié en ce qu’ils auraient été financés par Monsieur [J] [C] en vue de l’intérêt commun des propriétaires et non dans son intérêt personnel.Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [W] [C] de sa demande de condamnation de la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE au paiement de la somme de 6 250 euros.Sur les demandes accessoires :Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.Partie perdante, Monsieur [W] [C] sera condamné aux dépens Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il sera également condamné à payer à la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.Sur l’exécution provisoire :L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.L’article 514-1 de ce même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.Si la SARL IMMOBILIERE VAR’OISE n’apporte aucun élément de nature à démontrer que l’exécution provisoire de la décision serait incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il y a lieu de la débouter de sa demande.PAR CES MOTIFSLE TRIBUNAL JUDICIAIREStatuant publiquement, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Monsieur [W] [C] de sa demande de condamnation de la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE au paiement de la somme de 6 250 euros ;CONDAMNE Monsieur [W] [C] aux dépens ;CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;DEBOUTE la SAS L’IMMOBILIERE VAR’OISE de sa demande tendant à faire écarter l’exécution provisoire de droit ;Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 15 mai 2026, LA GREFFIERELA JUGE