RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 215/26jcp

N° RG 25/00297 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRKA

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

Entre :

Monsieur [M] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparant

Et :

Madame [Q] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Lucile VOISIN, avocat au barreau de COMPIEGNE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. BEN SEDRINE

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 12 Février 2026,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 02 Avril 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à Mr [K] et à Mme [L] le

N° RG 25/00297 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRKA – jugement du 02 Avril 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail en date du 1er avril 2023, Monsieur [M] [K] a donné à bail à Madame [Q] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial d’un montant de 685 euros et une provision mensuelle pour charges initiale de 15 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 685 euros a été versé par Madame [Q] [L] à la prise du logement et un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 1er avril 2023.

Madame [Q] [L] a quitté le logement et un état de lieux de sortie contradictoire a été établi le 31 octobre 2024.

Se prévalant de dégradations locatives, Monsieur [M] [K] a retenu le dépôt de garantie.

La tentative de conciliation ayant échoué, un constat d’échec a été établi le 27 juillet 2025.

Par requête en date du 12 août 2025 reçue au greffe le 19 août 2025, Monsieur [M] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE afin de légitimer la retenue de l’entièreté du dépôt de garantie correspondant aux frais engagés pour la remise en état du logement.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 20 novembre 2025.

L’affaire, ayant fait l’objet d’un renvoi, a été appelée et utilement retenue à l’audience du 12 février 2026.

A l’audience, Monsieur [M] [K], comparant, maintient ses demandes. Il indique vouloir garder le dépôt de garantie déposé à la prise du bail par la défenderesse car il a constaté des dégradations locatives suite à une infiltration d’eau non signalée.

En défense, Madame [Q] [L], représentée par son conseil, sollicite le rejet des demandes de Monsieur [M] [K] et la condamnation de ce dernier à lui restituer l’intégralité de la caution déposée, soit la somme de 685 euros, laquelle sera majorée à compter du 1er décembre 2024 de la somme mensuelle de 68,50 euros (soit 10% du loyer) pour chaque mois de retard et ce jusqu’à complète restitution de la caution. Elle demande la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle déclare qu’un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement, en présence du propriétaire et de l’agent immobilier dûment mandaté. Elle relève qu’il est noté dans l’état des lieux de sortie la présence de calcaire et que l’escalier est à repeindre. Elle déclare aussi que l’état des lieux de sortie mentionne que les équipements composant le logement sont en très bon état et fonctionnels et que toutes les fenêtres sont en très bon état.

Elle déclare que le logement a été immédiatement reloué après son départ, de sorte que les défauts constatés postérieurement à sa sortie peuvent être l’œuvre du nouveau locataire en place. Elle indique que les rayures sur la vitre n’ont été constatées que le 17 décembre 2024 soit un mois et demi après son départ.

Elle conteste la nécessité de procéder au remplacement à neuf de l’escalier, l’état des lieux de sortie ne mentionnant que le besoin d’une remise en peinture de celui-ci. S’agissant de l’embellissement de l’extérieur, elle indique que ces travaux sont réalisés plus de huit mois après son départ et qu’ils ne peuvent être mis à sa charge. Elle estime que le dépôt de garantie est abusivement conservé par le demandeur.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle explique avoir mis fin au contrat de location eu égard à l’inertie du bailleur dans la gestion d’un dégât des eaux. Elle déclare que les travaux de rénovation du logement n’ont été réalisés qu’à compter d’octobre 2024, soit après avoir déposé son préavis et seulement dans l’intérêt d’une relocation du logement à compter de son départ.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS

I – SUR LA RETENUE DU DEPOT DE GARANTIE

Selon l’article 7 alinéas b) et c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, malfaçon, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour restitution en bon état sont à la charge du locataire qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance.

Selon l’alinéa 3 de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Selon l’alinéa 7 du même article, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En vertu de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il convient de rappeler que le départ d’un locataire ne doit pas donner lieu à la mise à sa charge de l’intégralité de la remise à neuf du logement. Chaque bailleur doit, en effet, assumer les charges liées à la rénovation du logement en lien avec la vétusté inhérente à toute occupation d’un bien immobilier.

Aussi, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

« I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 4] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. »

Aussi, l’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 1er avril 2023 et un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 31 octobre 2024, soit 1 an et 6 mois après la prise du logement par la locataire.

Monsieur [M] [K] justifie la retenue du dépôt de garantie par l’existence de dégradations imputables à Madame [Q] [L].

Pour l’examen des demandes, et notamment l’imputabilité des désordres évoqués par Monsieur [M] [K], il sera seulement procédé à la comparaison des deux pièces sus-évoquées, non contestées. Les photographies produites en demande n’étant ni datées, ni contextualisées, ne permettent pas d’identifier avec certitude le lieu et la période des désordres supposés et ne peuvent ainsi être retenues.

Sur le remplacement de l’escalier

Monsieur [M] [K] prétend que le remplacement à neuf de l’escalier est nécessaire. Au soutien de sa demande, il produit un devis n°7081385377 établi par la société CASTORAMA le 16 juin 2025 sur laquelle figure ce poste de réparation pour la somme de 949 euros TTC.

L’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un escalier dont l’état n’est pas spécifié mais en application de l’article 1731 du code civil, il est présumé avoir été en bon état lors de la délivrance du logement.

L’état des lieux de sortie mentionne que l’escalier est « à repeindre ».

Dès lors, la demande formulée n’apparait pas justifiée, a fortiori le remplacement à neuf d’un escalier ne peut être mis à la charge d’un locataire selon les dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et de son annexe.

Ainsi, il convient de réduire la demande à de plus justes proportions compte tenu des éléments précités et de la fixer à la somme de 150 euros.

Sur les travaux extérieurs

Monsieur [M] [K] prétend que le jardin a besoin d’être rénové suite au départ de la locataire. Au soutien de sa demande, il produit un devis n°I-25-06-3 établi par la société NG PAYSAGE EI le 28 juin 2025 pour un montant de 610 euros TTC au titre de travaux extérieurs

Cependant, aucune dégradation n’apparait imputable à la locataire sortante au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, de sorte que la demande n’apparait pas justifiée.

Ainsi, la demande ne sera pas retenue.

Sur le remplacement d’une vitre

Monsieur [M] [K] dit que le remplacement à neuf d’une vitre est nécessaire compte tenu de l’existence de diverses rayures imputables à la locataire sortante. Au soutien de sa demande, il produit un devis n°D-25/02-30174 établi par la société SBP le 4 février 2025 sur laquelle figure cette prestation de remplacement pour un prix de 303,20 euros TTC.

Mais suivant la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il n’apparait aucune dégradation imputable à la locataire sortante s’agissant d’une vitre rayée, de sorte que la demande n’apparait pas justifiée.

Sur le nettoyage

Monsieur [M] [K] dit qu’un nettoyage du logement était nécessaire. Au soutien de sa demande, il produit une facture en date du 2 novembre 2024 de la SAS OISEDIS pour l’achat de divers produits ménagers pour le prix de 27,05 euros.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu en bon état général mais qu’il subsiste quelques traces de calcaire dans la douche et les sanitaires ainsi que sur l’évier de la cuisine.

Il est constant que le locataire est tenu de maintenir le logement qu’il occupe en bon état de propreté. La demande est justifiée mais sera réduite à de plus justes proportions compte tenu de l’achat de produits qui n’apparaissent pas nécessaire au regard des mentions portées sur l’état des lieux de sortie.

Ainsi, la demande sera retenue à hauteur de 17,33 euros.

Sur le remplacement d’un radiateur

Monsieur [M] [K] indique avoir procédé au remplacement d’un radiateur. Au soutien de sa demande, il produit une facture en date du 9 novembre 2024 de la société LEROY MERLIN sur laquelle figure l’achat d’un radiateur pour le prix de 209 euros.

Mais suivant la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il n’apparait aucune dégradation imputable à la locataire sortante s’agissant du système de chauffage du logement, de sorte que la demande n’apparait pas justifiée.

Ainsi, la demande ne sera pas retenue.

Sur les travaux de peinture

Monsieur [M] [K] entend se prévaloir de travaux de peinture au sein du logement. Au soutien de sa demande, il produit une facture en date du 9 novembre 2024 de la société LEROY MERLIN sur laquelle figure divers achats pour la réalisation de travaux de peinture pour le prix total de 64,79 euros.

Hormis la nécessité de procéder à la remise en peinture de l’escalier dont la demande à ce titre a déjà été retenue, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas le besoin de travaux de peinture.

La demande n’apparait donc pas justifiée et ne sera pas retenue.

Sur le remplacement d’une serrure

Monsieur [M] [K] prétend avoir dû procéder au remplacement d’un cylindre de serrure. Au soutien de sa demande, il produit une facture en date du 2 novembre 2024 de la société BRICO DEPOT sur laquelle figure l’achat d’un cylindre pour 24,55 euros.

Cependant, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation à ce titre, de sorte que la demande n’apparait pas justifiée.

Ainsi, la demande ne sera pas retenue.

En raison de ce qui précède et en application des dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1986, il convient de laisser acquis à Monsieur [M] [K] la somme de 167,33 euros sur le dépôt de garantie d’un montant de 685 euros.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [M] [K] à restituer à Madame [Q] [L] la somme de 517,67 euros au titre du dépôt de garantie.

Aussi, Madame [Q] [L] est bien fondée à solliciter une majoration du dépôt de garantie, ce dernier n’ayant pas été restitué dans le délai légal de deux mois qui était imparti au bailleur à compter de la remise des clés par la locataire, soit une majoration d’une somme égale à 10% du loyer hors charges (68,50€) à compter du mois de janvier 2025, correspondant à la première période mensuelle commencée en retard et jusqu’à la date de réception par le greffe de la requête aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection.

Donc, Monsieur [M] [K] sera condamné à payer à Madame [Q] [L] la somme de 479 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

II – SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

En application de l’alinéa 3 de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…) »

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article 16 du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de fait ou de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Il résulte de la combinaison de ces textes que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée unilatéralement à la demande de l’une des parties et qui n’est corroborée par aucun autre élément de preuve, peu important qu’elle l’ait été en présence des parties, ou que le rapport d’expertise ait été soumis à la libre discussion des parties.

Madame [Q] [L] sollicite l’allocation de dommages et intérêts au titre d’un préjudice né de l’inertie de Monsieur [M] [K] dans la gestion d’un dégât des eaux survenus dans le logement le 1er mars 2024 et fonde ses prétentions sur un rapport d’expertise réalisé par son assureur, sans produire d’élément complémentaire suffisant de nature à la corroborer, alors qu’il ressort des règles précitées que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une telle expertise.

Par ailleurs, il convient de relever que Madame [Q] [L] ne justifie pas avoir régulièrement informé Monsieur [M] [K] des désordres subis et de la nécessité de procéder à des travaux de réfection.

Ainsi, Madame [Q] [L] sera déboutée de sa demande tenant à l’octroi de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à payer à Madame [Q] [L] la somme de 517,67 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à payer à Madame [Q] [L] la somme de 479 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

DEBOUTE Madame [Q] [L] de sa demande tenant à l’octroi de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que la décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le vice-président,