TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Minute n° : 25/132

Références : N° RG 25/00059 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3EK

Affaire :

S.C.I. PERRINE

C/

S.A.R.L. LA MARIONNETTE

Copies délivrées le :

CE + CCC à M^e SALMON

CE + CCC à M^e TANNIER

CCC dossier

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 JUILLET 2025

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Léa GALLIS, greffière

Débats à l’audience publique du 03 juillet 2025.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDERESSE

S.C.I. PERRINE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Jacques SALMON de la SELARL SALMON & ASSOCIES, avocat au barreau de CAEN, substitué par Maître Christine BAUGE, avocat au barreau de CAEN

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA MARIONNETTE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 4]

comparante en personne, assistée de Maître Nicolas TANNIER de la SCP TANNIER – LETAROUILLY – FERES, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 13 mai 2025, la SCI PERRINE a consenti un bail commercial à la SARL LA MARIONNETTE pour une maison à usage d’habitation et de commerce sise [Adresse 3] (50), moyennant un loyer annuel fixé à 7.692 € payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois, en douze termes égaux de 641 € chacun avec indexation. Ledit bail a été tacitement prolongé pour une durée indéterminée.

Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, la SCI PERRINE a fait assigner la SARL LA MARIONNETTE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances afin de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de règlement des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois visé par l’article L.145-41 du code de commerce et en conséquence la résiliation du bail commercial ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL LA MARIONNETTE ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par la loi, et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Condamner à titre provisionnel la SARL LA MARIONNETTE à payer à la SCI PERRINE une indemnité mensuelle d’occupation de 1.099,75 €, et ce jusqu’au terme courant de son départ effectif et restitution des clefs ;

— Condamner à titre provisionnel la SARL LA MARIONNETTE à payer à la SCI PERRINE les loyers, charges, accessoires, pénalités de retard et indemnités d’occupation échues au 27 janvier 2025, soit la somme de 9.143,83 € (9.446,40 € – 302,57 € au titre des frais de commandements qui sera compris dans les dépens) avec intérêts au taux légal majoré de 4 points, sur la somme de 7.546,21 € à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 06 mai 2024, le tout jusqu’à parfait paiement ;

— Condamner à titre provisionnel la SARL LA MARIONNETTE à payer à la SCI PERRINE la somme de 944,64 € (arrêtée au 27 janvier 2025) au titre de la clause pénale ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire ;

— Condamner la SARL LA MARIONNETTE à payer à la SCI PERRINE la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL LA MARIONNETTE aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer du 3 février 2023 et du 6 mai 2024.

Initialement appelée à l’audience du 27 mars 2025, l’affaire a été renvoyée pour la mise en état des parties et finalement retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

Représentée à l’audience, la SCI PERRINE a maintenu ses demandes selon les termes de son assignation. Elle a demandé que le commandement de payer visant la clause résolutoire soit déclaré valable et que les demandes présentées par la SARL LA MARIONNETTE soient rejetées.

Représentée à l’audience, la SARL LA MARIONNETTE a demandé au juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer et de débouter la SCI PERRINE de ses demandes de constat de la résolution du bail et d’expulsion ainsi que des demandes subséquentes notamment au titre de la clause pénale.

A titre subsidiaire, la défenderesse a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et qu’elle puisse régler les sommes dues au titre de l’arriéré de loyer en 24 mensualités d’égal montant. Dans cette hypothèse, elle a demandé qu’il soit dit que si l’échéancier était respecté à l’issue de cette période, la clause résolutoire serait réputée non acquise. Enfin, elle a demandé que la SCI PERRINE soit déboutée de toute demande plus ample ou contraire et qu’il soit statué ce que de droit quant aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, faisant valoir l’absence de règlement des loyers, la SCI PERRINE a adressé deux commandements de payer à la SARL LA MARIONNETTE en date du 3 février 2023 (pièce n°2) et du 6 mai 2024 (pièce n°3).

La SARL LA MARIONNETTE a contesté la validité de ces commandements de payer, soutenant essentiellement que la mention d’une obligation de payer « immédiatement et sans délai » était de nature à créer une confusion dans l’esprit du locataire entre ce délai et celui d’un mois permettant l’acquisition de la clause résolutoire prévu par l’article L.145-41 du code de commerce.

Toutefois, il ressort desdits commandements de payer que ceux-ci visent expressément le délai d’un mois pour régler la dette et reproduisent la clause résolutoire prévue dans le bail commercial, laquelle indique également ce délai d’un mois. De plus, une explication du mécanisme d’une telle clause et de ses conséquences apparaît clairement en page 2, de sorte que les informations portées à la connaissance de la société débitrice étaient suffisamment précises pour ne pas porter atteinte à ses droits.

Dans ces circonstances, la SARL LA MARIONNETTE n’est pas fondée à invoquer la nullité des commandements de payer pour ce motif.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

* En droit :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de l’inexécution des charges et conditions prévues au bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

D’autre part, suivant les termes de l’article 1343-5 du code civil: « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. ».

Ainsi le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut-il, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue alors pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

* En l’espèce :

Il résulte des débats et des pièces produites que par acte authentique en date du 13 mai 2025, la SCI PERRINE a consenti un bail commercial à la SARL LA MARIONNETTE pour une maison à usage d’habitation et de commerce sise [Adresse 2] à DUCEY (50), moyennant un loyer annuel fixé à 7.692 € payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois, en douze termes égaux de 641 € chacun avec indexation (pièce n°1).

Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf années, du 1er avril 2015 au 31 mars 2024 et a été tacitement prolongé pour une durée indéterminée.

Ce bail prévoit qu'« à défaut par LE PRENEUR d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par LE BAILLEUR de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet. Si LE PRENEUR refusant d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance compétent. La présente clause est stipulée sous réserve de l’application des dispositions des articles L.622-14, L.631-14 et L.641-12 du Code de commerce, respectivement relatifs à la sauvegarde de justice, au redressement et à la liquidation judiciaire des entreprises. » (pièce n°1).

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 février 2023, la SCI PERRINE a signifié à la SARL LA MARIONNETTE un premier commandement de payer (pièce n°2).

Il n’est pas contesté qu’un accord de règlement a été pris entre les parties mais n’a pas été honoré.

Par conséquent, un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 6 mai 2024 à la SARL LA MARIONNETTE afin que celle-ci paye immédiatement et sans délai les sommes détaillées ci-dessous (pièce n°3) :

Le solde du loyer de juillet 2023 : 185,83 € ;Les loyers d’août 2023 à avril 2024 : 6.375,42 € (708,38 x 9) ;La régul du loyer d’avril 2024 : 24,79 € ;Le loyer de mai 2024 : 733,17 € ;La taxe des ordures ménagères : 227 € ;La clause pénale de 10% (de juillet 2023 à mai 2024) : 731,92 € ;Le coût de l’acte (hors TVA) : 167,06 € ;Article A444-31 du code de commerce (hors TVA) : 19,40 €.Ce commandement est resté sans effet durant plus d’un mois.

La SARL LA MARIONNETTE doit ainsi être condamnée au paiement des sommes restant dues suivant un décompte actualisé au 1er juillet 2025 pour un montant de 2.213,99 €, non autrement discuté.

A l’appui de sa demande de délais de paiement, la SARL LA MARIONNETTE a fait observer qu’elle avait rencontré des difficultés transitoires à compter de la période du confinement, l’ayant empêchée de régler l’intégralité des loyers.

Toutefois, elle justifie avoir repris le paiement des arriérés et régler actuellement le loyer. Elle a notamment versé 8.000 € le 29 avril dernier, le tout aboutissant au solde débiteur de 2.213,99 € au 1er juillet 2025, contre un solde débiteur de 9.446,40 € au 27 janvier 2025.

La SCI PERRINE s’est opposée à cette demande en soutenant que la SARL LA MARIONNETTE ne justifiait pas de difficultés lui permettant d’obtenir de tels délais de paiement.

Néanmoins, la SARL LA MARIONNETTE a bien justifié d’efforts importants pour apurer en grande partie sa dette locative, au vu des montants en cause.

Dans ces circonstances, il est cohérent d’accorder un délai supplémentaire de six mois à la société défenderesse pour s’acquitter entièrement des sommes dues, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance ; et donc de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire, afin de lui laisser la possibilité de poursuivre son activité.

Afin toutefois de préserver les droits de la SCI PERRINE et d’éviter, en cas de nouvelle défaillance de la SARL LA MARIONNETTE, que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement à échéance du loyer courant, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra alors de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans l’hypothèse d’une résiliation, la SARL LA MARIONNETTE restera à devoir, outre les loyers, charges et accessoires restant dus, l’indemnité d’occupation prévue au contrat jusqu’à complète libération des lieux ainsi que la majoration de 10% convenue par les parties dans le contrat de bail au titre de la clause pénale, celle-ci ne présentant pas un caractère manifestement excessif indépendamment même des circonstances particulières liées à la période de crise sanitaire évoquée par la SARL LA MARIONNETTE.

Sur les demandes d’expulsion et de séquestration des meubles et objets mobiliers

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, dès lors qu’un délai de paiement est accordé par cette présente ordonnance, ces demandes d’expulsion et de séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sont également suspendues pendant le cours de ce délai.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dans les circonstances de la présente affaire, il conviendra de laisser les dépens de la présente instance de référé à la charge de la SARL LA MARIONNETTE qui ne s’est pas acquittée de sa dette principale ; par suite, celle-ci sera également condamnée en application de l’article 700 du code de procédure civile dans le présent litige à payer à la SCI PERRINE une indemnité pour ses frais irrépétibles, fixée en prenant en compte les circonstances de l’affaire et la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

DIT n’y avoir lieu à prononcer la nullité des commandements de payer ;

CONDAMNE la SARL LA MARIONNETTE à payer à la SCI PERRINE la somme de 2.213,99 € (DEUX MILLE DEUX CENT TREIZE EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES), au titre des loyers, charges et accessoires restant dus au 1er juillet 2025 à augmenter des intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 1er juillet 2025 ;

ACCORDE à la SARL LA MARIONNETTE un délai de paiement de six mois pour le règlement de cette somme ;

DIT que la SARL LA MARIONNETTE devra s’acquitter de sa dette auprès de la SCI PERRINE au plus tard dans les 15 jours suivant l’expiration du délai de six mois débutant au jour de la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND en conséquence pendant ce délai les effets de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ;

DIT qu’après apurement de la créance, cette clause résolutoire sera réputée ne pas avoir pris effet ;

DIT qu’à défaut de règlement complet de la dette locative dans le délai ainsi fixé et quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée demeurée infructueuse, le bail sera résilié sans autre formalité préalable et l’intégralité du solde restant dû sera immédiatement exigible sans autre formalité préalable ;

DIT qu’en cas de défaut de versement d’une échéance de loyer sur cette période, et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, l’intégralité du solde restant dû sera immédiatement exigible et le contrat de bail liant les parties sera alors résilié sans autre formalité préalable ;

CONDAMNE, dans l’une ou l’autre de ces deux hypothèses, la SARL LA MARIONNETTE à payer à la SCI PERRINE une indemnité d’occupation au montant prévu par les parties dans le contrat de bail, jusqu’à complète libération des lieux, ainsi que la majoration de 10 % mentionnée au contrat de bail ;

ORDONNE, dans ces mêmes hypothèses, l’expulsion de la SARL LA MARIONNETTE ou de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique au besoin, un mois après un commandement de quitter les lieux resté sans effet, ainsi que la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant encore se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls de la SARL LA MARIONNETTE ;

CONDAMNE la SARL LA MARIONNETTE à payer à la SCI PERRINE la somme de 800 € (HUIT CENTS EUROS) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SARL LA MARIONNETTE aux entiers dépens de l’instance de référé ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT