N° RG 21/07575 – N° Portalis DB2E-W-B7F-KYHY

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 21/07575 – N° Portalis DB2E-W-B7F-KYHY

Minute n°

Copie exec. à :

Maître [Y] [M]

M^e Anne-sophie WEIS

Le

Le greffier

Maître Fabrice JEHEL de la SCP SCP G.WEBER – M-C VIOLIN & F. [M]

M^e Anne-sophie WEIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 10 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. LE PIGEONNIER DE [Localité 7], immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 387.622.897. prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Fabrice JEHEL de la SCP SCP G.WEBER – M-C VIOLIN & F. JEHEL, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

DEFENDERESSE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA [Adresse 6] agissant par son syndic la S.A.S. SOGESTRA (SOCIETE DE GESTION STRASBOURGEOISE), société par actions simplifiée au capital de 37000 €, immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n B 305 875 510 et sous le n Siret 30587551000045, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 3], représentée par son Président en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-sophie WEIS, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 53

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Octobre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI le Pigeonnier de Wolfisheim est copropriétaire au sein de la résidence « Jean Jaurès », située [Adresse 2] à [Localité 4].

À l’occasion d’une assemblée générale ordinaire du 8 mars 2016, il a été décidé de l’aménagement de six emplacements de stationnement au sein de la copropriété, vendus pour le prix de 2 622,5 euros chacun à certains copropriétaires. Ce prix correspond au coût de revient prévisionnel de ces aménagements.

Ce coût s’est révélé moindre et par une résolution adoptée à l’occasion d’une assemblée générale du 5 octobre 2017, le prix de vente a été abaissé à 1 856,27 euros.

La SCI le Pigeonnier de Wolfisheim a contesté la validité de cette résolution en raison du non-respect de la règle de majorité applicable et obtenu son annulation, par jugement devenu définitif du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 29 mai 2019.

Au cours de l’assemblée générale du 9 mars 2021, les copropriétaires ont adopté une nouvelle fois cette résolution fixant le prix de vente de ces emplacements de stationnement au prix de 1 856,27 euros.

Contestant l’assemblée générale du 9 mars 2021, la SCI le Pigeonnier de Wolfisheim a, par assignation signifiée le 8 juillet 2021, fait attraire le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg et a demandé de :

— annuler la résolution n°13 de l’assemblée générale du 9 mars 2021 des copropriétaires de l’immeuble LA [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 4] ;

— condamner le Syndicat de copropriété de la [Adresse 6] aux dépens ;

— condamner le Syndicat de copropriété de la [Adresse 6] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dispenser la SCI LE PIGEONNIER DE [Localité 7] de toute contribution au titre des frais du Syndicatat en exécution du présent jugement ;

— rappeler que le présent jugement est exécutoire par provision.

Par acte de reprise d’instance du 5 novembre 2021, l’affaire a été reprise après le prononcé d’une ordonnance de radiation du 4 novembre 2021.

L’instruction a été close une première fois, par ordonnance du 24 mars 2022.

Par jugement du 8 septembre 2022, le tribunal a révoqué cette ordonnance de clôture en renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par ordonnance du 25 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI le Pigeonnier de Wolfisheim et a déclaré recevable l’action de la SCI LE PIGEONNIER DE WOLFISHEIM.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 avril 2024, la SCI le Pigeonnier de Wolfisheim demande au tribunal de :

« DÉCLARER la demande recevable et bien-fondée.

ANNULER la résolution n° 13 de l’AG du 9 mars 2021.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic SOGESTRA aux dépens ainsi qu’à payer à la SCI LE PIGEONNIER DE WOLFISHEIM la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du CPC.

DISPENSER la SCI LE PIGEONNIER DE WOLFISHEIM de toute participation au paiement des frais et dépens de la copropriété ainsi qu’au titre de l’article 700 du CPC et des honoraires facturés par le conseil du Syndicat.

DÉBOUTER le syndicat de l’intégralité de ses demandes.

RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit par provision ».

À l’appui de ses prétentions, la SCI le Pigeonnier de Wolfisheim soutient que la résolution n°13 doit être annulée en raison de l’insuffisance d’information de l’assemblée générale quant aux conditions essentielles des contrats de vente projetés, dans la mesure où la décomposition du prix de vente n’est pas précisée. La SCI le Pigeonnier de Wolfisheim prétend que cette résolution est nulle en raison d’un abus de majorité, dans la mesure où le prix de vente stipulé est vil, puisqu’il ne correspond qu’au coût d’aménagement des emplacements de stationnement et non sur l’aliénation d’une fraction des parties communes, pour laquelle il n’y a aucune contrepartie. Elle ajoute que cet abus de majorité se retrouve dans l’aliénation au profit de certains copropriétaires seulement de ces parties communes, sans contrepartie. Elle conteste que son action présente un caractère abusif considérant qu’elle est tout à fait fondée.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] demande au tribunal de :

« DÉBOUTER la SCI LE PIGEONNIER DE WOLFISHEIM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

La CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts.

La CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La CONDAMNER aux entiers frais et dépens.

RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire par provision ».

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution ne peut être annulée en raison d’une insuffisance d’information de l’assemblée générale, puisque les éléments essentiels des contrats de vente, à savoir les choses et le prix, sont clairement énoncés. En outre, la décomposition de ce prix se retrouve dans des éléments donnés à l’occasion d’une assemblée générale précédente, de sorte que les copropriétaires pouvaient aisément comprendre comment le prix était calculé.

Concernant l’abus de majorité allégué, le syndicat conteste que le prix stipulé soit vil au regard de son montant et correspond au prix de revient pour la copropriété de l’aménagement des places de stationnement. Le syndicat ajoute que le principe de vente à prix coûtant a été acté et approuvé par la SCI le Pigeonnier de Wolfisheim à l’occasion d’une assemblée générale précédente. Le syndicat précise que l’aménagement de places de stationnement bénéficie à toute la copropriété compte tenu de la saturation que connaissent les lieux et que son aliénation au profit de certains copropriétaires est justifiée par le fait que ceux-ci ne disposent pas de garages ou de l’une des places déjà existantes. Le syndicat estime que la procédure menée par la partie demanderesse, non fondée et obstinée, est abusive.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 juillet 2024 et mise en délibéré au 10 octobre 2024.

SUR LES MOTIFS

À titre liminaire

En application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

I. Sur la demande principale en annulation de la résolution n°13 l’assemblée générale du 9 mars 2021

Sur l’insuffisance d’information de l’assemblée générale des copropriétaires

L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis du dispose que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision : […]

3° Les conditions essentielles du contrat […] »

Aux termes de l’article 1583 du Code civil les éléments essentiels d’un contrat de vente sont la chose est le prix.

Il ne peut être déduit de l’application conjointe de ces deux dispositions, une exigence de précision quant à la décomposition du prix ni quant à son mode de calcul et d’évaluation.

En l’espèce, le projet de résolution n°13 figurant à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 9 mars 2021 porte sur « la décision de vendre les parkings lots no 49 à 54 aux copropriétaires et fixations du prix de vente :

L’Assemblée générale autorise le Syndic à régulariser le ou les actes de ventes des lots de parkings aux copropriétaires réservataires au prix de 1 856,27 € par emplacement.

Il est rappelé à cet effet que le montant du prix de vente comprend les travaux réalisés ainsi que les frais de notaire pour l’établissement du règlement de copropriété modificatif et de géomètre de manière à ne pas entraîner de dépenses à la copropriété ».

En l’espèce, la résolution n°13 litigieuse précise de manière déterminée les choses, objets des contrats projetés, à savoir les six places de stationnement composant les lots n°49 à 54.

Le prix pour chacun de ces lots est également déterminé, à savoir 1 856,27 euros.

Ainsi, conformément aux exigences de l’article 11 du décret précité, l’assemblée générale des copropriétaires a été amplement informée sur les conditions essentielles des contrats projetés.

Par conséquent, la résolution n°13 n’encourt pas la nullité pour insuffisance d’information de l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur l’abus de majorité

Une résolution peut être annulée sur le fondement de l’abus de majorité, variété particulière de l’abus de droit, lorsque la résolution adoptée est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La SCI LE Pigeonnier de Wolfisheim soutient que la validité des contrats approuvés par cette résolution est affectée par la vileté de leur prix.

La vileté du prix consiste en une contrepartie au contrat de vente si dérisoire qu’elle doit être tenue pour inexistante. En ce cas, l’article 1163 du Code civil considère effectivement la vente nulle.

En l’espèce, le prix de 1 856,27 euros pour une place de stationnement, à [Localité 4], n’apparaît pas comme une contrepartie inexistante. S’il est exact que ce prix est le prix « coûtant » de l’aménagement de cette place de stationnement, cette circonstance est indifférente concernant l’existence du prix. Il est effectivement licite, de stipuler à un contrat de vente, le prix de revient de la chose objet du contrat. Par ailleurs, il convient également de relever que la SCI demanderesse a approuvé le principe d’une telle vente à prix coûtant à l’occasion de l’adoption de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 8 mars 2016.

Enfin, le fait que le coût que représente le « foncier » de cette aliénation des parties communes n’a pas été pris en considération dans la détermination du prix de vente envisagé est également indifférent.

Le prix fixé des ventes visées dans la résolution n°13 ne porte donc pas atteinte à l’intérêt collectif de la copropriété.

Quant à la perte de jouissance reprochée liée à la vente des lots de parkings, il est rappelé que le principe de la vente des parkings aux copropriétaires réservataires résulte non de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 9 mars 2021 mais de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 8 mars 2016, non contestée dans le cadre de la présente procédure.

Dès lors, la SCI le Pigeonnier de Wolfisheim ne caractérise pas d’abus de majorité dans l’adoption de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 9 mars 2021.

Aucun des moyens développés par la SCI le Pigeonnier de Wolfisheim au soutien de sa demande d’annulation de la résolution querellée n’ayant prospéré, elle sera déboutée de sa demande.

II. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il ressort de ce texte que si le droit d’ester en justice n’est en principe pas fautif, il peut être sanctionné sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle s’il dégénère en abus.

Toutefois, l’action en procédure abusive n’a pas vocation à sanctionner le comportement de celui qui initie l’action, mais de réparer le préjudice que cause l’introduction de l’action au défendeur. Il convient donc, dans la logique classique de la responsabilité, de démontrer, outre la faute, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’explique pas la nature ni la consistance du préjudice que viendrait réparer l’octroi d’une somme de 1 500 euros.

En l’absence de démonstration d’un préjudice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

La SCI le Pigeonnier de Wolfisheim, qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

La SCI le Pigeonnier de Wolfisheim sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI le Pigeonnier de Wolfisheim de sa demande en annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 9 mars 2021 de [Adresse 6], situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI le Pigeonnier de Wolfisheim à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI le Pigeonnier de Wolfisheim de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI le Pigeonnier de Wolfisheim aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg, le 10 octobre 2024.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY