TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Références : N° RG 26/00011 – N° Portalis DBY6-W-B7K-EBOG

Affaire :

S.C.I. MIMMI’S CHATEAU

C/

[W] [D], épouse [V], [T] [V]

Copies délivrées le :

CE + CCC à M^e PROUST

CE + CCC à M^e FOURMONT

CCC à l’expert

CCC à la régie

CCC Dossier

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 AVRIL 2026

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Léa GALLIS, greffière

Débats à l’audience publique du 02 Avril 2026.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDERESSE

S.C.I. MIMMI’S CHATEAU

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Elise PROUST de la SELARL SADOT-PROUST, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

DEFENDEUR(S)

Madame [W] [D], épouse [V]

née le 18 Février 1959 à

Monsieur [T] [V]

né le 18 Février 1953 à

demeurant ensemble [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Paul FOURMONT, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MIMMI’S CHATEAU est propriétaire d’un ensemble immobilier comprenant notamment le château de Villechien et des terres situées sur la commune de MORTAIN-BOCAGE (50), cadastrées section ZA n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], acquis par acte notarié en date du 27 décembre 2024.

Antérieurement à cette acquisition, M. [T] [V] et Mme [W] [D], épouse [V], exploitaient les parcelles de terre précitées en qualités de preneurs à bail rural, lequel a été résilié avant la vente par acte notarié en date du 12 septembre 2024. Ils demeurent propriétaires de parcelles voisines.

Soutenant que, postérieurement à la vente, M. [V] se serait introduit à plusieurs reprises sur les parcelles lui appartenant et aurait procédé à l’arrachage de poteaux, à la dépose de fils d’acier, au démontage d’éléments d’électrification ainsi qu’à la disparition d’équipements, la SCI MIMMI’S CHATEAU a fait assigner ce dernier et Mme [D], épouse [V], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances afin qu’ils soient condamnés à lui payer :

—  7.400 € au titre des frais de remise en état des clôtures, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance,

—  2.000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral,

—  2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 5 février 2026, l’affaire a été renvoyée à deux reprises pour la mise en état des parties et finalement retenue à l’audience du 2 avril 2026.

Représentée à l’audience, la SCI MIMMI’S CHATEAU a sollicité le rejet de l’ensemble des moyens d’irrecevabilité et d’incompétence soulevés par les défendeurs et a maintenu ses demandes de condamnation en paiement selon les termes de l’assignation. Elle a également demandé que M. [V] et Mme [D], épouse [V], soient condamnés aux entiers dépens. A titre subsidiaire, elle a sollicité la désignation d’un expert judiciaire géomètre ou foncier, suivant la mission détaillée au dispositif de ses dernières écritures.

Représentés à l’audience, M. [V] et Mme [D], épouse [V], ont demandé au juge des référés :

A titre principal :De constater l’absence de toute tentative préalable de conciliation, médiation ou procédure participative de la part de la SCI MIMMI’S CHATEAU,De la déclarer irrecevable en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en application de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :De constater l’existence d’une contestation sérieuse portant sur le titre de propriété de la demanderesse, sur l’imputabilité, la matérialité et la qualification des faits qui leur sont reprochés, sur le quantum du préjudice allégué et sur la propriété des clôtures, fils, éléments d’électrification, De se déclarer incompétent pour statuer sur le fond du litige et de renvoyer les parties à se pourvoir devant le juge du fond ;

A titre infiniment subsidiaire, au regard de l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite :De déclarer la demanderesse mal fondée en l’intégralité de ses demandes,

De la débouter de ses demandes en paiement au titre des frais de remise en état des clôtures sous astreinte et du préjudice moral ;En tout état de cause :De débouter la demanderesse de sa demande formée au titre de l’article de 700 du code de procédure civile,De la condamner à payer 2.000 € en application de cet article.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 750-1 alinéa 1er du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, M. [V] et Mme [D], épouse [V], soutiennent que le litige s’inscrit dans un contexte de relations de voisinage et relève d’un trouble anormal de voisinage, de sorte que la SCI MIMMI’S CHATEAU était tenue de justifier d’une tentative préalable de résolution amiable. Or, ils font observer que les lettres, courriel et mise en demeure produits ne permettent pas de caractériser une telle tentative, dès lors qu’aucun de ces documents ne contient une démarche visant à trouver une solution négociée et qu’aucune saisine d’un conciliateur de justice n’a été effectuée.

En réplique, la SCI MIMMI’S CHATEAU fait valoir qu’elle fonde son action non sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage mais sur une atteinte matérielle à son droit de propriété résultant de l’enlèvement volontaire d’éléments fixés au sol, constitutive d’un trouble manifestement illicite, rendant l’article 750-1 du code de procédure civile inapplicable.

Par ailleurs, elle ajoute avoir proposé aux défendeurs une tentative de règlement amiable du litige par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 octobre 2025 (pièce n°6) et produit une attestation du maire délégué de [Localité 2] confirmant avoir tenté une médiation entre les parties au mois de mai 2025 (pièce n°10).

Dans les circonstances ressortant ainsi des débats, il apparaît que le litige en cause n’entre pas dans le champ d’application de l’article 750-1 du code de procédure civile et ce indépendamment de l’existence de relations de voisinage entre les parties.

L’absence alléguée de tentative préalable de résolution amiable est dès lors sans incidence sur la recevabilité de l’action.

La fin de non-recevoir formée par M. [V] et Mme [D], épouse [V], sera rejetée.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que la SCI MIMMI’S CHATEAU est propriétaire d’un ensemble immobilier comprenant notamment le château de Villechien et des terres situées sur la commune de MORTAIN-BOCAGE (50), cadastrées section ZA n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], acquis par acte notarié en date du 27 décembre 2024 (pièce n°2).

Antérieurement à cette acquisition, M. [T] [V] et Mme [W] [D], épouse [V], exploitaient les parcelles de terre précitées en qualités de preneurs à bail rural, lequel a été résilié avant la vente par acte notarié en date du 12 septembre 2024 (pièce n°9). Ils demeurent propriétaires de parcelles voisines.

Toutefois, la SCI demanderesse expose que postérieurement à la vente, M. [V] se serait introduit à plusieurs reprises sur les parcelles lui appartenant et aurait procédé à l’arrachage de poteaux, à la dépose de fils d’acier, au démontage d’éléments d’électrification ainsi qu’à la disparition d’une auge et de fourreaux électriques.

Dans ce contexte, la SCI MIMMI’S CHATEAU a adressé un courrier en date du 8 avril 2025 à M. [V] et Mme [D] leur demandant de remettre les clôtures de la propriété dans un délai d’un mois (pièce n°3).

A défaut, la demanderesse s’est tournée vers Maître [E] [X], notaire, laquelle lui a conseillé de se présenter à la gendarmerie, suivant courriel du 9 mai 2025 (pièce n°4).

La SCI MIMMI’S CHATEAU a finalement sollicité l’intervention de la SCP ROIS VAUPRES [M], commissaires de justice associés, afin que les désordres soient constatés.

Aux termes d’un procès-verbal en date du 16 juillet 2025, Maître [M] a notamment relevé les éléments suivants (pièce n°5) :

— La présence de poteaux en bois anciens, dont certains sont encore équipés d’anciens crochets ou attaches destinés à recevoir un câble ou une clôture et sur lesquels subsistent des reliquats d’anciens câbles ou de fils de fer,

— L’absence totale de clôture sur certaines portions du terrain, en limite séparative avec les parcelles voisines et le chemin d’accès menant à la propriété de la SCI,

— La présence de plusieurs poteaux de clôture anciens déposés au sol, dont certains sont cassés, semi-enterrés ou présentent un défaut d’aplomb,

— La présence de gaines situées à proximité de la parcelle s’enfouissant dans le sol.

A l’issue de ce constat, le conseil de la SCI MIMMI’S CHATEAU a adressé aux défendeurs une lettre recommandée avec accusé de réception du 2 octobre 2025, distribuée le 6 octobre suivant, les informant de l’existence dudit procès-verbal de constat et les invitant à prendre le conseil d’un avocat pour tenter un règlement amiable du litige, à défaut de quoi un juge serait saisi (pièce n°6).

En l’absence de remise en état des clôtures, la demanderesse a fait établir un premier devis par la SAS FARAGO MANCHE CALVADOS en date du 3 décembre 2025 pour le remplacement complet des clôtures, comprenant notamment le raccord des jonctions électriques, une télécommande pour électrificateur avec directeur de pertes intégré ou encore des piquets et du fil d’acier, s’élevant à un montant total de 7.351,04 € TTC (pièce n°8).

La SCI MIMMI’S CHATEAU a produit un second devis, établi par la même SAS le 9 janvier 2026, d’un montant de 13.591,91 € TTC essentiellement pour des prestations de broyage, de mise en place d’une clôture neuve, d’un électrificateur et de réfection de la clôture existante (pièce n°8).

Dans ces circonstances, se prévalant du procès-verbal de constat du 16 juillet 2025, la SCI MIMMI’S CHATEAU sollicite la condamnation des défendeurs au paiement des frais de remise en état des clôtures sous astreinte, au motif que ces derniers ont porté atteinte à son droit de propriété en s’introduisant sur ses parcelles postérieurement à la vente et en procédant à l’enlèvement de divers éléments fixés au sol, dépassant le simple retrait d’un élément isolé.

Elle fait en outre valoir que lesdits éléments relèvent de sa propriété par application de l’article 552 du code civil et en l’absence de stipulation contractuelle ayant prévu la possibilité pour M. [V] de revenir sur les terres pour démontrer des clôtures.

Elle ajoute que le coût des travaux rendus nécessaires est établi par le devis d’un montant de 7.400 €, correspondant selon elle à une remise en état à l’identique.

Enfin, la SCI MIMMI’S CHATEAU sollicite une indemnisation au titre de son préjudice moral, qu’elle fonde sur l’atteinte répétée à son droit de propriété, l’entrave à la jouissance paisible de son bien et les démarches rendues nécessaires par les intrusions.

Pour s’opposer aux demandes formées par la SCI MIMMI’S CHATEAU, M. [V] et Mme [D], épouse [V], contestent tant la matérialité, l’imputation que la qualification des faits allégués. Ils reconnaissent être intervenus sur les parcelles mais soutiennent néanmoins que cette intervention s’est strictement limitée au retrait d’un fil électrique leur appartenant, installé à titre personnel dans le cadre de l’exploitation de leur bail rural. Ils font également valoir que la propriété et la nature juridique des équipements agricoles sont incertaines, ceux-ci pouvant constituer des installations mises en place par les preneurs sortants eux-mêmes et susceptibles d’ouvrir un droit de reprise.

De plus, ils font observer que le procès-verbal de constat produit par la demanderesse a été établi de manière non contradictoire et ne permet ni d’imputer avec certitude les dégradations alléguées, ni d’en déterminer l’origine.

Ils contestent en outre le montant des travaux sollicités, en faisant valoir que les devis produits correspondent à une reconstruction complète des clôtures, sans distinction entre les éléments prétendument enlevés et ceux relevant d’un état antérieur dégradé. Ils reprochent par ailleurs à la SCI de n’avoir transmis aucune facture des travaux réalisés ni d’avoir sollicité la mise en place d’une expertise contradictoire.

Enfin, les défendeurs déplorent l’absence d’élément probant et de démonstration concrète d’une atteinte à la réputation ou au crédit de la SCI MIMMI’S CHATEAU de nature à étayer un quelconque préjudice moral.

Sur ce :

Il ressort des éléments versés aux débats que si M. [V] et Mme [D] ont reconnu être intervenus sur les parcelles postérieurement à la vente de celles-ci, la nature juridique et la propriété des installations litigieuses prétendument enlevées n’apparaissent pas suffisamment établies en l’état, les équipements en cause étant susceptibles d’avoir été mis en place dans le cadre d’une exploitation agricole antérieure ; l’appréciation à porter sur leur régime juridique, notamment quant à un éventuel droit de reprise des défendeurs ou à leur incorporations au fonds, implique nécessairement une analyse approfondie des relations contractuelles et des circonstances de leur installation, excédant manifestement l’office du juge des référés.

D’autre part, si le procès-verbal de constat produit par la SCI MIMMI’S CHATEAU fait état de l’absence de clôtures sur certaines portions des parcelles, force est de constater que ce constat ne permet pas d’identifier avec certitude l’origine des désordres constatés ni de les imputer exclusivement aux défendeurs, lesquels contestent toute dégradation d’ampleur et au regard de la vétusté des installations relevée dans ce même constat, accréditant l’existence d’un état antérieur dégradé.

De plus, l’ampleur des travaux de remise en état sollicités, telle qu’elle ressort des devis produits, ne correspond pas de manière évidente et précise à la réparation des désordres invoqués, s’apparentant davantage à une réfection globale des installations sans distinction supplémentaire.

Dans ces circonstances, l’existence d’un trouble manifestement illicite justifiant la demande de paiement des frais de remise en état des clôtures dans le cadre de cette instance de référé n’est pas suffisamment caractérisée, sans préjuger par ailleurs d’une éventuelle instance au fond.

De surcroît, la demande formée au titre d’un préjudice moral ne s’appuie sur aucun élément précis de nature à caractériser l’existence d’un préjudice distinct et certain subi par la SCI demanderesse en sa qualité de personne morale.

Au vu de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, il y a lieu de débouter la SCI MIMMI’S CHATEAU de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de M. [V] et de Mme [D] au titre des frais de remise en état des clôtures sous astreinte et du préjudice moral invoqué, dans le cadre de la présente instance de référé, sans préjuger du fond.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 alinéa 1er du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la SCI MIMMI’S CHATEAU sollicite, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire.

Il résulte de ce qui précède que le litige oppose les parties sur des questions juridiques et techniques tenant notamment à la nature, l’étendue et l’imputabilité des dégradations alléguées, à la propriété des équipements litigieux et à l’évaluation des travaux de reprise et des dommages éventuellement subis.

Dans ces circonstances et au regard des différents désaccords persistant entre les parties, les éléments produits justifient suffisamment qu’une mesure d’expertise, confiée à un géomètre, soit ordonnée dans la perspective d’un possible litige au fond et sans en préjuger. Il conviendra de l’ordonner aux frais avancés de la SCI demanderesse et avec les précisions indiquées au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens de cette instance de référé seront également, en l’état, à la charge de la partie demanderesse, sans qu’il y ait lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

DIT les demandes formées par la SCI MIMMI’S CHATEAU recevables ;

ORDONNE une mesure d’expertise, confiée à :

Société CABINET MANUELLE

[Adresse 3]

[Localité 3]

Mél : [Courriel 1]

Lequel aura pour mission de :

Se rendre sur les lieux litigieux, au Château de Villechien à MORTAIN-BOCAGE (50), y convoquer et entendre les parties,Prendre connaissance des pièces et éléments fournis par les parties, se faire remettre toute pièce utile à l’accomplissement de la mission et, le cas échéant, entendre tout sachant,Décrire la configuration des lieux,Décrire les équipements éventuellement dégradés ou enlevés, en précisant le cas échéant la quantité et la longueur, en rechercher l’origine et l’imputabilité,Apporter tout élément utile permettant de déterminer la propriété des équipements litigieux, notamment des clôtures, fils, éléments d’électrification, auges et fourreaux,Evaluer le coût des travaux strictement nécessaires à la remise en état, Donner son avis sur les devis établis par la SAS FARAGO MANCHE CALVADOS,Apporter tout élément nécessaire à l’appréciation des responsabilités encourues et à l’évaluation des préjudices éventuellement subis par la SCI MIMMI’S CHATEAU du fait de la survenance des désordres,Apporter toute autre appréciation utile à la résolution du litige entre les parties,Etablir un pré-rapport et répondre aux éventuelles observations des parties ;

DIT que l’expert judiciaire pourra s’adjoindre de tout sapiteur de son choix pour l’accomplissement de sa mission ;

FAIT injonction à ces parties de communiquer entre elles les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DIT que la SCI MIMMI’S CHATEAU devra consigner auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Coutances la somme de 3.000 € (TROIS MILLE EUROS) à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 30 juin 2026 ;

DIT qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUE que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

DIT que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire de COUTANCES avant le 26 février 2027, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DIT que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DIT qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

COMMET, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DEBOUTE la SCI MIMMI’S CHATEAU de sa demande de condamnation de M. [T] [V] et de Mme [W] [D], épouse [V], à lui payer 7.400 € (SEPT MILLE QUATRE CENTS EUROS) au titre des frais de remise en état sous astreinte ;

DEBOUTE la SCI MIMMI’S CHATEAU de sa demande de condamnation de M. [T] [V] et de Mme [W] [D], épouse [V], à lui payer provisionnellement 2.000 € (DEUX MILLE EUROS) au titre d’un préjudice moral ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile dans cette instance de référé ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE, en l’état, la SCI MIMMI’S CHATEAU aux dépens de l’instance de référé ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT