TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 25/81976N° Portalis352J-W-B7J-DBH5Z

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 24 février 2026

N° MINUTE :

CCC aux partiesCCC aux préfetsCCC M^e FAALICE M^e SEBBAGH

DEMANDERESSE

S.A.S. LES APACHESRCS de PARIS 807 835 34318 RUE DE LAPPE75011 PARIS

représentée par M^e Raphaël FAALI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire : #

DÉFENDERESSE

S.C.I. PATRIMASFIPRCS de PARIS 807 835 […], RUE BOUCHARDON75010 PARIS

représentée par M^e Jonathan SEBBAGH, avocat au barreau de PARIS,vestiaire : #D1279

JUGE : Madame Marie CORNET, Juge de l’Exécution par délégation duPrésident du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Séléna BOUKHELIFA

DÉBATS : à l’audience du 27 Janvier 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe

contradictoire susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Le 8 octobre 2025, la SCI PATRIMASFIP a procédé à l’expulsion de laSAS LES APACHES des lieux […] 18, rue de Lappe – 75001 Paris, sur lefondement de l’ordonnance de référé rendue le 6 janvier 2025 par leprésident du tribunal judiciaire de Paris.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2025, la SAS LESAPACHES a fait assigner la SCI PATRIMASFIP aux fins de contestationde l’expulsion.

Appelée à l’audience du 13 janvier, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi àl’audience du 27 janvier 2026 à laquelle les parties ont comparu,représentées par leurs conseils.

La SAS LES APACHES se réfère à ses écritures et sollicite : – l’annulation de l’expulsion,- la condamnation de la SCI PATRIMASFIP à lui payer 20 000 € à titrede dommages et intérêts du fait de l’expulsion abusive,- sa réintégration dans les locaux,- sa condamnation au paiement d’une astreinte de 1 000 € par jour de retardà comper de la notification de la décision à venir, – la condamnation de la SCI PATRIMASFIP à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre lesdépens.Son conseil précise demander l’annulation de la procédure d’expulsiondans son ensemble. L’actuel gérant précise qu’il n’était pas au courant dela procédure d’expulsion lorsqu’il a acheté les parts de la sociétépostérieurement à l’ordonnance de référé, qu’il a négocié avec le bailleursans que celui-ci ne lui évoque la procédure d’expulsion.

La SCI PATRIMASFIP se réfère à ses écritures et :- conclut au rejet des demandes, – sollicite la condamnation de la SAS LES APACHES à lui communiquerle descriptif détaillé des travaux en façade ainsi que le changement desfenêtres du 1er étage sur rue et sur cour, le nom des entreprises itnervenuesavec copie de leur attestation d’assurance responsabilité civile etdécennale, les devis et factures de travaux réalisés,- sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile, outre les dépens.Son conseil précise que le protocole d’accord n’a jamais été signé, qu’il n’apas participé à la cession de parts, qu’il sub[…]te une dette de 51 000 €, queles travaux ont été effectués sans son accord ni celui de la copropriété.

La juge soulève l’irrecevabilité de la demande de condamnation à fournirdes documents.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il seraréféré à leurs écritures visées à l’audience du 27 janvier 2026 enapplication de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026 prorogé au 24 février2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de préciser que les demandes tendant à “constater”et “juger”constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du codede procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

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Sur l’annulation de la procédure d’expulsion

Sur le règlement de la detteEn vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,“l’expulsion ne peut être porusuivie qu’en vertu d’une décision de justiceou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’uncommandement d’avoir à libérer les locaux”.

En l’espèce, par ordonnance du 6 janvier 2025, la juge des référés a :- constaté l’acquisition de la clause résolutoire,- ordonné l’expulsion de la SAS LES APACHES des lieux […] […],,- condamné la SAS LES APACHES à payer une indemnité d’occupationégale au montant du loyer contractuel, outre taxes, charges et accessoiresjusqu’à la libération effective des lieux,- condamné la SAS LES APACHES à payer la somme de 49 975,38 € autitre de l’arriéré de loyer.

Cette ordonnance a été signifiée le 6 février 2025 à la SAS LESAPACHES selon les modalités de l’article 659 du code de procédurecivile, l’huissier ayant vérifié que sur place les noms de la société et de sonenseigne ne figuraient pas, que les voisins ont indiqué ne pas connaître lasociété, que Google mentionne une fermeture définitive, que le sited’annonces légales fait état de la même adresse sans mentionner deradiation ou procédure collective ouverte à son encontre.

Le commandement de quitter les lieux a été signifié le 2 mai 2025 selon lesmêmes modalités, l’huissier notant les mêmes diligences.

La SAS LES APACHES soutient avoir réglé l’intégralité des loyersarriérés, de sorte que les causes de l’ordonnance ont été réglées.

La SAS LES APACHES justifie de paiements effectués dont certains nesont pas prouvés puisque le compte n’était pas suffisamment approvisionnéet que les justificatifs bancaires indiquent deux numéros de comptedifférents par la SCI PATRIMASFIP. Il y a lieu de retenir avec certitudeles paiements apparaissant sur l’extrait de compte s’élevant à 19450 €, desorte que la dette s’élève à 32 458,05 € maximum et le décompte de la SCIPATRIMASFIP est erroné.

Néanmoins, l’ordonnance de référé ne prévoyait pas de suspension deseffets de la clause résolutoire en cas de paiement de la dette. La clauserésolutoire est acquise et l’expulsion ordonnée sans possibilité de l’éviteren payant les arriérés, sauf accord amiable entre les parties.

Or, s’il y a eu des négociations entre les parties, aucun accord n’estintervenu puisque la pièce produite par la SAS LES APACHES n’est passignée par la SCI PATRIMASFIP est porte la mention “projet”. Larenonciation à un droit, en l’occurence au droit d’expulser issu del’ordonnance de référé, ne doit pas être équivoque. Aucun élément nepermet de prouver que la SCI PATRIMASFIP a renoncé à l’ordonnancede référé, notamment pas le projet de protocole qui est resté à l’état deprojet, quelles que soient les raisons de son échec.

La SAS LES APACHES reste redevable de l’arriéré locatif et desindemnités d’occupation courantes, jusqu’à la libération effective des lieuxintervenue par expulsion, de sorte que le propriétaire qui a toujours unecréance, n’avait aucune raison de refuser les paiements effectués par laSAS LES APACHES, même par son nouveau gérant. Quand bien mêmele propriétaire aurait décidé d’appliquer la remise de loyers négociée, cela

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ne signifie pas qu’il a renoncé à l’expulsion puisqu’il n’existe pasd’éléments en ce sens non équivoques.

Ainsi, les paiements effectués par la SAS LES APACHES, ne permettentpas de remettre en cause le titre exécutoire qui ordonne l’expulsion et ilrevient au nouveau gérant de se retourner contre le vendeur des partssociales qui ne l’aurait pas informé de la procédure en cours puiqsu’iln’aurait pas acquis les parts sociales en connaissance de la procédure.

Sur la disproportionL’article L111-7 du code des procédures civiles d’exécution donne aucréancier le choix de la mesure d’exécution forcée sans que leur exécutionne puisse dépasser ce qui se révèle nécessaire.

En l’espèce, malgré l’absence de preuve de certains paiements par lademanderesse et d’un décompte comprenant les paiements faits par ladéfenderesse, il susb[…]te une dette puisqu’il est établi que certainspaiements invoqués n’ont pas été encaissés faute d’approvisionnement ducompte.

De plus, la défenderesse dispose d’un titre exécutoire ordonnantl’expulsion de la demanderesse sans y avoir renoncé.

Il n’existe donc aucune disproportion de l’expulsion par rapport aupaiement d’une partie de la dette.

Surla signification du commandement de quitter les lieuxIl résulte des articles 654 et suivants du code de procédure civile que lasignification d’un acte doit être faite à personne ou, à défaut, à domicile ourésidence. Lorsque le destinataire de l’acte n’a ni domicile, ni résidence,ni lieu de travail connus, l’huissier signifie à la dernière adresse connue enrelatant avec précision les diligences accomplies pour rechercher ledestinataire de l’acte en vertu de l’article 659. La nullité de la significationselon les modalités de l’article 659 est encourue en cas de diligencesinsuffisantes conformément à l’article 693.

En l’espèce, la demanderesse relève que le commandement de quitter leslieux a été signifié selon les modalités de l’article 659 du code deprocédure civile mais elle ne critique pas les diligences opérées parl’huissier, relevant uniquement que ce commandement de quitter les lieuxa été signifié pendant les discussions entre les parties.

Les mentions de l’huisser font donc foi jusqu’à inscription de fauxconformément à l’article 1371 du code civil et en l’absence de preuve dediscussions en cours pendant lesquelles le propriétaire aurait accepté desuspendre la procédure d’expulsion, il ne peut être retenu de déloyauté.

Sur le procès-verbal d’expulsionLes meubles laissés sur place après l’expulsion doit être décrits avecprécision conformément à l’article L433-1 du code des procédures civilesd’exécution.Selon l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution, leprocès-verbal d’expulsion doit comporer à peine de nullité l’inventaire desbiens laissés sur place avec l’indication qu’ils paraissent avoir ou non unevaleur marchande ainsi que l’indication du juge territorialement compétentpour connaître des contestations.La nullité des actes d’huissier est régie selon les nullités des actes deprocédure en vertu de l’article 649 du code de procédure civile. L’article117 du même code liste les irrégularités de fond pouvant affecter un actede procédure : le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir

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d’une partie, le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurantla représentation d’une partie en justice. L’irrégularité de forme n’entraînela nullité de l’acte qu’en cas de démonstration d’un grief, même s’il s’agitd’une formalité substantielle ou d’ordre public selon l’article 114 du mêmecode. L’article 121 précise que si la nullité de fond est couverte au jour oùle juge statue, elle ne sera pas prononcée. L’article 115 précise que lanullité de forme est couverte par la régularisation ultérieure en l’absencede forclusion et en l’absence de grief per[…]tant.

En l’espèce, le procès-verbal d’expulsion comporte une liste de biens etindique que les biens n’ont pas de valeur marchande. La SCIPATRIMASFIP considère la liste précise et que l’indication de l’absencede valeur marchande permet d’écarter l’irrégularité invoquée du procès-verbal d’expulsion.

Néanmoins, la liste des biens présents comporte 10 items dont certains sontillisibles sans qu’aucune des parties ne décrypte la liste. Parmis ceux quisont lisibles, les 100 casques audios, 3 réfrégirateurs et la tireuse à bièrepeuvent être vendus et ont donc une valeur marchande.

La liste des biens imprécise sans leur valeur marchande constitue une causede nullité du procès-verbal d’expulsion.

Néanmoins, la SAS LES APACHES ne justifie pas en avoir subi un grief.

En effet, la liste d’achats pour 68 910,17 € n’est pas justifiée par lesfactures produites puisque ces factures ne concernent que les matériaux derénovation et la location de véhicules qui ne sont pas des biens mobilierslaissés sur place pouvant être vendus ou récupérés par la personne expulsé.

De plus, la SAS LES APACHES invoque la perte d’exploitation due à lafermeture qui n’est pas un préjudice en lien avec l’absence de précision desbiens laissés sur place dans le procès-verbal d’expulsion ou l’absenced’indication de valeur marchande des biens laissés.

Enfin, la SAS LES APACHES n’en a subi aucun grief puisqu’il ne justifiepas avoir demandé à accéder au local en vain (il a demandé de récupérerles clés et donc le local et non seulement les biens), que la SCIPATRIMASFIP affirme que les biens sont toujours sur place, de sorte que la SAS LES APACHES peut encore les récupérer afin qu’ils ne soient pasdéclarés abandonnés en application de l’article L433-2 du code desprocédures civiles d’exécution.

Ainsi, en l’absence de grief causé par l’inventaire des biens imprécis eterronné sur leur valeur, le procès-verbal d’expulsion ne sera pas annulé.

La demande de réintégration sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêtsL’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire donne compétenceau juge de l’exécution pour connaître des demandes en réparation fondéessur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécutionforcée ou conservatoires. L’article L. 121-2 du code des procédures civilesd’exécution lui permet de condamner le créancier à des dommages etintérêts en cas de mesure abusive ou inutile.

En l’espèce, la demande d’annulation de l’expulsion est rejetée.

De plus, aucun accord n’a été finalisé entre les parties et c’est à ses risquesque l’occupant a entrepis des travaux importants et acquis du matériel

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après avoir pris connaissance de la procédure d’expulsion et sans ignorerque les négociations n’étaient pas allées à leur terme en l’absence designature d’un accord.

Par ailleurs, le paiement d’une partie de la dette locative n’a aucuneconséquence sur l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence d’accordconclu entre les parties et de suspension des effets de la clause qui seraréputée non écrite en cas de paiement de la dette prévue par l’ordonnance.

Enfin, la SCI PATRIMASFIP n’a pas renoncé à l’ordonnance de référé età son droit d’expulser la SAS LES APACHES. La mesure d’expulsion n’était donc pas abusive et elle n’était pas inutilepuisque la SAS LES APACHES ne souhaitait pas quitter les lieux etdemande même à les réintégrer.

Sur la demande de fixation d’astreinteEn application de l’article L. 131-1 du code des procédures civilesd’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte la décisionrendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.L’astreinte définitive ne peut être prononcée qu’après une astreinteprovisoire, pour une durée déterminée et son taux ne peut jamais êtremodifié en vertu des articles L. 131-2 et L. 131-4.

Les demandes de la SAS LES APACHES étant rejetées, sa demanded’astreinte ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de justification des travaux En application de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, lejuge de l’exécution connaît des difficultés relatives aux titres exécutoireset des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée. Cetarticle lui fait interdiction de créer des titres exécutoires, hormis caslégalement prévus (2e Civ., 25 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.561), ettoute demande formée en ce sens excède son pouvoir juridictionnel et estdonc irrecevable.

En l’espèce, la SCI PATRIMASFIP demande que la SAS LES APACHESsoit condamnée à lui fournir des justificatifs des travaux effectuées.

La SCI PATRIMASFIP ne dispose pas de titre exécutoire pour ce chef etdemande à la juge de l’exécution de créer un tel titre exécutoire.

Sa demande est irrecevable.

Sur les demandes accessoiresEn application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS LESAPACHES qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les fraisengagés dans le cadre de la présente procédure et les demandes formées autitre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu del’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition augreffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

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REJETTE la demande d’annulation de la procédure d’expulsion,

REJETTE la demande de réintégration,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande d’astreinte,

DECLARE IRRECEVABLE la demande de fourniture de documents surles travaux effectués,

REJETTE la demande de la SAS LES APACHES formée au titre del’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI PATRIMASFIP formée au titre del’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS LES APACHES aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titreprovisoire.

LA GREFFIÈRELA JUGE DE L’EXÉCUTION

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