REPUBLIQUE FRANCAISE C o p ie s e x é c u to ir e s AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS délivrées aux parties le :

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 13 JUIN 2024

(n° 164/2024, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/09048 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZBS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 mars 2022 – Tribunal judiciaire de Créteil (3 chambre) RG n° 21/07767ème

APPELANTE

S.C.I. LUNA Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 524 106 853 Agissant poursuites et diligences de sa présidente en exercice domiciliée en cette qualité audit siège […]

Représentée par M^e Abdel Malik MENZEL de l’ASSOCIATION BENNOUNA MENZEL, avocat au barreau de Paris, toque : R214

INTIMEE

S.A.S. LUN’ARTS Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 842 276 214 Prise en la personne de sa présidente en exercice domiciliée en cette qualité audit siège […]

Représentée et assistée par M^e Etienne BUCHER, avocat au barreau de Paris, toque : E2148

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 avril 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre M^me Sandra Leroy, conseillère M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M^me X Stassi-Buscqua

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ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me X Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé non daté, la SCI Luna a donné à bail à la SARL Novamag un local commercial situé au […] pour une durée de 9 ans à compter du 1 avril 2010.^er

Les lieux loués sont définis comme suit :

- au rez-de-chaussée, une boutique d’environ 85m ,²

- une cour d’environ 58 m ,²

- un sous-sol d’environ 45 m .²

Par acte du 26 novembre 2018, la SARL Novamag a cédé le fonds de commerce à la SAS Lun’arts.

Le 12 novembre 2019, la SAS Lun’arts et le syndicat des copropriétaires du […] à […] ont signé un constat amiable de dégâts des eaux, affectant les lieux loués par la première nommée.

La SAS Lun’arts a procédé à la déclaration du sinistre auprès de sa compagnie d’assurance, la société AXA.

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2021, la SCI Luna et la SAS Lun’arts ont signé un nouveau bail commercial portant sur les locaux sis visés, pour une durée de 9 années à effet du 1 août 2019 pour se terminer le 31 juillet 2028, moyennant le versement^er d’un loyer mensuel en principal de 2.666,66 €, avec indexation.

Les lieux loués sont contractuellement destinés « exclusivement aux activités de salon de coiffure, salon de beauté, centre de soins, d’onglerie et plus généralement toutes activités connexes à celle-ci ou y participant directement ou indirectement ».

Par courriel, du 12 janvier 2021, la SAS Lun’arts a relancé son assureur, lui indiquant subir des inondations au sous-sol les jours de pluie.

Le 09 février 2021, la société Lun’arts a relancé la SCI Luna ainsi que le syndic.

Le 04 mars 2021, un expert mandaté par la compagnie MMA, assureur de la copropriété, s’est rendu sur les lieux pour constater le sinistre.

Le 18 juin 2021, la SAS Lun’arts a appris qu’une recherche de « fuite » avait été initiée par l’assurance du syndicat des copropriétaires.

Le même jour, la SAS Lun’arts a relancé une nouvelle fois la SCI Luna ainsi que le syndic pour connaître la progression de cette recherche des causes de ces inondations.

Par courriel des 21 et 29 juin 2021, rappelant que, depuis la découverte et le signalement par ses soins en novembre 2019 de ce dégât des eaux récurrent, aucune démarche substantielle n’avait été mise en œuvre pour y mettre un terme, la SAS

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Lun’arts a mis en demeure la SCI Luna ainsi que le syndic d’engager les actions nécessaires.

Le 29 juin 2021, le bailleur a répondu en évoquant la venue d’un technicien de l’entreprise Véolia et a indiqué que les inondations seraient dues à des remontées d’eau par capillarité.

Le 30 juin 2021, la SAS Lun’arts a sollicité de son bailleur une réduction de loyer devant venir compenser l’important trouble subi depuis plus de deux ans et affectant environ un tiers de la surface locative totale.

Par actes d’huissier délivrés les 24 et 27 août 2021, la SAS Lun’arts a fait sommation à son bailleur de faire intervenir un plombier afin que des recherches de fuite soient effectuées ainsi que des travaux de remise en état.

Puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 septembre 2021, l’avocat de la SAS Lun’arts a adressé une lettre de mise en demeure à la SCI Luna lui demandant de se conformer à ses obligations contractuelles et d’indemniser la demanderesse pour les préjudices subis.

Par courriel du même jour, l’Agence des Marroniers, gestionnaire mandaté par le bailleur, a indiqué que des travaux de recherche des causes de ces dégâts des eaux récurrents étaient en cours, et que de plus amples informations seraient données à la SAS Lun’arts dans les meilleurs délais.

Une nouvelle entreprise de rénovation générale a été mandatée par le syndic afin de procéder à un examen de la pièce en sous-sol de la SAS Lun’arts. Le 30 septembre 2021, le syndic a informé le bailleur qu’un rendez-vous avait été fixé avec cette entreprise le lundi 04 octobre, et qu’il était impératif qu’un accès au sous-sol soit possible.

Le bailleur a alors transféré ce courrier électronique à la demanderesse, mais le salon de coiffure étant fermé le lundi, cette dernière n’a pas pu honorer le rendez-vous fixé au 04 octobre.

Dans un courrier électronique du 05 octobre, la SAS Lun’arts a fait part de son épuisement face à un désordre persistant depuis pratiquement deux ans et reprochait à la SCI Luna de ne pas avoir été consultée antérieurement à la fixation du rendez-vous d’une part, et regrettait que ni le bailleur ni le syndic ne se soient assurés de sa disponibilité avant de faire déplacer l’entreprise de rénovation d’autre part.

Le bailleur lui a reproché en réponse son manque de professionnalisme, évoquant sa surprise face au fait que celle-ci ne consulte pas ses mails « au jour le jour comme [le bailleur] le fai[t] ce soir ».

Par acte d’huissier délivré le 19 novembre 2021, la SAS Lun’arts a fait assigner la SCI Luna devant le tribunal de judiciaire de Créteil aux fins essentiellement de la voir condamner au paiement de la somme de 31.556,38 € en réparation du préjudice économique subi.

Par jugement du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- ordonné à la SCI Luna :

* de prendre en charge les coûts afférents aux travaux de rénovation et de remise en état rendus nécessaires dans le sous-sol du local commercial loué par la SAS Lun’arts du fait des inondations répétées, dont notamment tous les frais d’épuration du salpêtre et des moisissures ainsi que les frais de peinture, lambrissure et réfection du carrelage, sous le contrôle d’un architecte du choix de la SCI Luna, qui sera tenu d’arbitrer entre trois devis établis par trois entreprises différentes contactées par la SAS Lun’arts ;

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* de communiquer à la SAS Lun’arts, le rapport d’expertise établi par la compagnie MJA suite à sa visite du 04 mars 2021 ;

- condamné la SCI à payer à la SCI Lun’arts :

* la somme de 22.800 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

* la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

* la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration d’appel du 05 mai 2022, la SCI Luna a interjeté appel total du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Vu les conclusions déposées le 25 mai 2023, par lesquelles la SCI Luna, appelante, demande à la Cour de :

- infirmer le jugement rendu le tribunal judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions et plus particulièrement en ce qu’il a :

- ordonné à la SCI Luna :

* de prendre en charge les coûts afférents aux travaux de rénovation et de remise en état rendus nécessaires dans le sous-sol du local commercial loué par la société Lun’arts du fait des inondations répétées, dont notamment tous les frais d’épuration du salpêtre et des moisissures ainsi que les frais de peintre, lambrissure et réfection du carrelage, sous le contrôle d’un architecte du choix de la SCI Luna, qui sera tenu d’arbitrer entre trois devis établi par trois entreprises différentes contactées par la société Lun’arts ;

* de communiquer à la SAS Lun’arts, le rapport d’expertise établi par la compagnie MMA suite à sa visite de 04 mars 2021 ;

- condamné la SCI Luna à payer à la SAS Lun’arts :

* la somme de 22.800 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

* la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

* la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau, A titre principal,

- dire et juger infondées les demandes de la SAS Lun’arts ; En conséquence :

- débouter la SAS Lun’arts de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause

- dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Luna les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts ;

- condamner la SAS Lun’arts au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner SAS Lun’arts aux entiers dépens.

Vu les conclusions déposées le 24 avril 2023, par lesquelles la SAS Lun’arts, intimée, demande à la Cour de :

- débouter la SCI Luna de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

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— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en date du 25 mars 2022 ;

- ajouter au jugement la somme de 950 € pour chaque mois écoulé depuis la signification de l’assignation en date du 19 novembre 2021 actualisé à la date de l’arrêt à intervenir, correspondant à l’actualisation des préjudices subis par la SAS Lun’arts ;

- autoriser la SAS Lun’arts à consigner entre les mains d’un tiers, l’ensemble des loyers à venir correspondant au bail commercial conclu avec la SCI Luna relativement au local situé […], jusqu’à exécution complète de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris et notamment la prise en charge des travaux de remise en état du local permettant un usage des lieux conformément à la destination prévue au bail ;

- condamner la SCI Luna à verser la somme de 12.000 € à la SAS Lun’arts en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Luna aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

1. Sur la demande d’indemnisation à l’encontre de la SCI Luna

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il en résulte que la chose louée doit être délivrée conformément à la destination du bail et pour l’usage auquel elle est prévue.

- Sur le principe de la responsabilité de la SCI Luna dans les désordres invoqués par la SAS Lun’arts

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a déclaré la SCI Luna responsable des désordres affectant les locaux loués, après avoir considéré que :

- la SAS Lun’arts subit depuis le mois de novembre 2019 des dégâts des eaux importants et récurrents touchant la partie du local située en sous-sol, laquelle représente environ 1/3 de la surface locative totale,

- si la SAS Lun’arts a informé la SCI Luna des désordres subis à plusieurs reprises par le biais de multiples échanges de courriers électroniques intervenus depuis le mois de novembre 2019, les désordres n’ont toujours pas été réparés, et la SAS Lun’arts soutient sans être contredite qu’à « chaque pluie de forte intensité, le sous-sol est inondé par un flot d’eau provenant de la cage d’escalier, venant causer des dégâts considérables dans la pièce située en contrebas de celui-ci »,

- la SAS Lun’arts verse aux débats un constat d’huissier établi le 15 juillet 2021 constatant « la dégradation importante des peintures, devenues boursouflées et écaillées tant dans la cage d’escalier que dans la pièce en elle-même, la dégradation du carrelage, des joints ainsi que des plinthes, qui, sous l’effet de l’humidité, tendent à se fracturer et à se désolidariser des murs, la dégradation du mobilier situé dans le sous-sol, en particulier les casiers de vestiaire dont la peinture est érodée, et dont les parties métalliques sont rouillées, la présence de flaques d’eau récurrentes en certains endroits nécessitant d’être constamment et continuellement épongées à l’aide de serviettes, les murs étant très humides et gorgés d’eau, tant dans la cage d’escalier que dans sous-sol où s’y développent en conséquence du salpêtre, des moisissures et des champignons, l’escalier et la pièce située au sous-sol présentant perpétuellement une très forte odeur d’humidité »,

- ces désordres ne permettent plus à la demanderesse d’utiliser la pièce située au sous-sol à usage de pièce de repos et de restauration pour les salariés, le sous-sol étant décrit dans le rapport de valeur locative versé aux débats comme constitué

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de sanitaires et d’une cuisine, et l’utilisation de la 2 partie située en sous-sol en^e tant que lieu de remisage et d’entreposage du matériel et des produits afférents à l’activité de la SAS Lun’arts se trouve compromise en raison du risque de dégradation par effet de l’humidité ambiante ou de nouvelles infiltrations d’eau,

- la SCI Luna qui ne comparait pas n’invoque aucun cas de force majeure susceptible de l’exonérer de sa responsabilité, alors qu’il résulte de la chronologie des faits que la SCI Luna n’a pas accompli toutes les diligences nécessaires envers le syndicat des copropriétaires aux fins de faire cesser la cause des infiltrations qui au vu du constat d’huissier du 15 juillet 2021, provient de ce que « la descente d’eaux pluviales est rouillée, percée et en cimaise, les joints des pierres meulières sont érodés, certaines pierres étant percées, l’accès cimenté devant la cour présentant par ailleurs de nombreuses fissurations avec décollements et le solde étant affaissé en certains endroits ».

La SCI Luna, laquelle sollicite l’infirmation du jugement querellé de ce chef, fait valoir en substance que la SAS Lun’arts ne rapporterait pas la preuve de l’origine du sinistre et ainsi de l’imputation des préjudices subis aux prétendus manquements de la SCI Luna, qui aurait effectué les diligences nécessaires auprès du syndic pour que le trouble de jouissance de sa preneuse cesse.

Elle ajoute que si l’origine exacte du sinistre n’a pas été déterminée, il serait vraisemblable qu’il provienne du vieillissement de certains éléments de l’immeuble notamment de maçonnerie ou de l’usure des canalisations de l’immeuble, de sorte qu’il y aurait de fortes chances que les troubles de jouissance subis par sa locataire résultent d’une défaillance des parties communes et que partant leurs réparations incomberaient au syndic.

Elle souligne enfin qu’aucun élément ne permettrait davantage de démontrer que la locataire aurait été privée de la jouissance de son sous-sol et que les inondations et infiltrations auraient été préjudiciables à l’activité commerciale de la SAS Lun’arts.

La SAS Lun’arts sollicite la confirmation du jugement sur le principe de son indemnisation en arguant subir depuis le mois de novembre 2019 des dégâts des eaux importants et récurrents touchant la partie du local située en sous-sol, laquelle représente plus d’un tiers de la surface locative totale.

Elle relève que la SCI Luna n’aurait jamais réagi alors que la SAS Lun’arts lui aurait envoyé des devis relatifs aux travaux de remise en état, lesquels resteraient donc en suspens, de sorte que les troubles de jouissance que subit la SAS Lun’arts depuis trois ans résulteraient de l’inertie et du désintérêt total de la SCI Luna, laquelle ne saurait se retrancher derrière la responsabilité du syndicat des copropriétaires alors qu’il lui appartient d’assurer la jouissance paisible des locaux à sa preneuse, qui se trouve empêchée de jouir des locaux loués conformément à leur destination, c’est à dire l’exercice de son activité commerciale, et ce, alors même qu’elle continue de payer un loyer mensuel de 2.666,66 € HT.

Elle souligne avoir informé et essayé d’alerter son bailleur de la situation pendant plus de deux ans sans réponse, de sorte que l’inertie du bailleur l’a conduite à saisir le tribunal compétent, alors que la SCI Luna ne justifierait d’aucune couverture assurantielle à la date de déclaration du sinistre, ni de diligence pour faire avancer la situation, le sinistre ne pouvant au demeurant avoir trouvé son origine dans un cas de force majeure, les dégâts des eaux répétés étant vraisemblablement dus au vieillissement de certains éléments de l’immeuble notamment de maçonnerie ainsi que certains éléments d’évacuation de pluie selon les propres écritures de l’appelante.

Elle ajoute enfin qu’il n’existe aucune obligation légale imposant de faire intervenir l’assurance du bailleur dans la cause et que la SCI Luna aurait pu faire intervenir son assureur dans la cause, ce qu’elle n’a pas fait, alors que la période de couverture

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assurantielle justifiée serait postérieure à la déclaration du sinistre effectuée en novembre 2019.

Au cas d’espèce, il est constant qu’aux termes du contrat de bail litigieux, transmis à la SAS Lun’arts par suite de son acquisition du fonds de commerce le 26 novembre 2018, le local litigieux a été loué pour l’exploitation d’un commerce de coiffure. Il est tout aussi constant qu’à compter du mois de novembre 2019, le local loué à la SAS Lun’arts a dû faire face à de multiples dégâts des eaux importants et récurrents affectant la partie du local loué en sous-sol, qui représente plus d’un tiers de la surface louée.

Il résulte à ce titre de la lecture du procès-verbal de constat établi le 15 juillet 2021 par Maître Goutorbe et signifié à la SCI Luna le 24 et 27 août 2021 «une dégradation importante des peintures, devenues boursouflées et écaillées tant dans la cage d’escalier que dans la pièce en elle-même, la dégradation du carrelage, des joints ainsi que des plinthes, qui, sous l’effet de l’humidité, tendent à se fracturer et à se désolidariser des murs, la dégradation du mobilier situé dans le sous-sol, en particulier les casiers de vestiaire dont la peinture est érodée, et dont les parties métalliques sont rouillées, la présence de flaques d’eau récurrentes en certains endroits nécessitant d’être constamment et continuellement épongées à l’aide de serviettes, les murs étant très humides et gorgés d’eau, tant dans la cage d’escalier que dans le sous-sol où s’y développent en conséquence du salpêtre, des moisissures et des champignons, l’escalier et la pièce située au sous-sol présentant perpétuellement une très forte odeur d’humidité ».

S’il résulte des échanges de mails versés aux débats entre le syndic de copropriété, le gestionnaire locatif de la SCI Luna, la SAS Lun’arts et l’expert d’assurance qu’il « existe une forte probabilité que les infiltrations proviennent également de la partie extérieure côté cour où se trouve une dalle en béton qui est l’ancienne fosse septique », mais également de « la lucarne en pavés de verre située à l’arrière du bâtiment où une infiltration a été détectée », et donc d’éléments relevant des parties communes, il n’en demeure pas moins qu’il incombait à la SCI Luna, en sa qualité de bailleresse, d’assurer à la SAS Lun’arts une jouissance paisible et complète de l’intégralité du local loué, dans le cadre de son obligation de délivrance et d’entretien, la seule démonstration que les infiltrations ont rendu le local non conforme à la destination contractuelle visée au bail étant suffisante pour engager la responsabilité de la SCI Luna, sans qu’il soit besoin de s’interroger sur l’origine des infiltrations.

Si la SCI Luna soutient que les réparations incomberaient ainsi au syndicat des copropriétaires, et que la SAS Lun’arts serait défaillante à établir une quelconque privation de la jouissance du sous-sol et un préjudice pour son activité commerciale, il ne peut toutefois être sérieusement contesté que les multiples dégâts des eaux au sein du sous-sol ont rendu ce dernier impropre à l’utilisation de cet espace en espace de repos et restauration pour les salariés, alors qu’il disposait d’un point d’eau et d’une cuisine, ainsi qu’en espace de stockage des produits capillaires utilisés par la SAS Lun’arts pour son activité, au risque de les voir se détériorer sous l’effet de l’humidité, rendant ainsi impossible une exploitation normale du fonds de commerce par la SAS Lun’arts, qui n’a donc pas été mise en mesure de jouir pleinement du local loué, qui représente plus de 30 % de la superficie totale louée par la SCI Luna.

Or, en dépit de son information dès le 09 février 2021 par mail de son locataire adressé à son gestionnaire locatif, l’agence des marronniers, de l’existence de ces infiltrations et de leur multiplication dont elle avait dès lors parfaitement connaissance à compter de cette date, la SCI Luna ne justifie d’aucune démarche entreprise par elle auprès du syndicat de copropriété pour faire procéder à une recherche de fuite et remédier aux désordres constatés dans la cave suite aux multiples dégâts des eaux, ni aucune démarche aux fins de faire convoquer une assemblée générale pour approuver la réalisation de travaux tendant à faire cesser les infiltrations relevées dans la cave, qui proviendraient selon elle de parties communes.

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Elle ne justifie pas davantage avoir fait réaliser à ses frais avancés et à titre conservatoire les travaux pour remédier aux troubles de jouissance subis par sa locataire.

Ce faisant, la SCI Luna n’a pas été suffisamment diligente pour assurer à son locataire la jouissance paisible, pleine et entière du local loué, et a ainsi manqué à son obligation de délivrance, dont elle ne pouvait s’exonérer qu’en présence d’un cas de force majeure, qui n’est ni démontré ni même allégué en l’espèce.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a déclaré la SCI Luna responsable du préjudice subi par la SAS Lun’arts et l’a condamnée à prendre en charge les coûts afférents aux travaux de rénovation et de remise en état rendus nécessaires dans le sous- sol du local commercial loué par la SAS Lun’arts du fait des inondations répétées, dont notamment tous les frais d’épuration du salpêtre et des moisissures ainsi que les frais de peinture, lambrissure et réfection du carrelage, sous le contrôle d’un architecte du choix de la SCI Luna, qui sera tenu d’arbitrer entre trois devis établis par trois entreprises différentes contactées par la SAS Lun’arts et de communiquer à la SAS Lun’arts, le rapport d’expertise établi par la compagnie MJA suite à sa visite du 04 mars 2021.

- Sur l’indemnisation du préjudice de la SAS Lun’arts

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la SCI Luna à verser à la SAS Lun’arts la somme de 22.800 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi, outre 2.000 € en réparation de son préjudice moral, après avoir considéré que :

- la SAS Lun’arts, privée de la jouissance normale du sous-sol qui représente 34,60 % de la surface locative intérieure totale depuis le 19 novembre 2019, est dès lors fondée à réclamer l’allocation de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance subi, qu’elle évalue à 34,60 % du montant du loyer qu’elle a réglé ;

- néanmoins, compte-tenu de l’usage du sous-sol et du fait que la SAS Lun’arts a pu continuer à exercer son activité à titre principal, il lui sera alloué la somme de 22.800 € représentant 25 % des loyers versés depuis le 19 novembre 2019 jusqu’à la délivrance de l’assignation,

- la locataire a dû multiplier les démarches, relances, sollicitations et actions depuis près de deux ans afin d’alerter tant son bailleur que le syndic de l’immeuble, sans parvenir à ce que les travaux nécessaires soient entrepris avec célérité, justifiant de lui allouer 2.000 € à titre de préjudice moral complémentaire.

La SAS Lun’arts sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, et la condamnation en sus de la SCI Luna à lui verser la somme de 950 € pour chaque mois écoulé depuis la signification de l’assignation en date du 19 novembre 2021 actualisée à la date de l’arrêt à intervenir correspondant à une actualisation de ses préjudices, en soutenant que les dégâts ne cesseraient de croître sans que la SCI Luna n’effectue aucune diligence ni aucune demande auprès du syndic ou de son assurance pour procéder aux réparations qui s’imposent, alors que le sous-sol du local est toujours insalubre et inutilisable, et qu’il comprend un espace de stockage, un bureau, un espace de repos et un espace de restauration, et ce, en raison du désintérêt de la SCI Luna, cette inertie lui causant un préjudice certain de sorte que l’actualisation du préjudice correspond à la somme de 950 € par mois pendant 15,5 mois.

Au cas d’espèce, il résulte des développements précédents qu’en dépit de son information dès le 09 février 2021, par le biais d’un mail adressé à son gestionnaire locatif, de l’existence des désordres affectant le sous-sol loué à la SAS Lun’arts, la SCI Luna ne justifie avoir accompli aucune diligence nécessaire auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par son locataire, son inertie perdurant encore à ce jour, plus de trois ans après, dans la mesure où la SCI Luna ne justifie par aucune pièce de démarches entreprises par elle depuis le jugement

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querellé pour remédier aux troubles de jouissance subis par la SAS Lun’arts, pas plus qu’elle ne justifie de la réalisation des travaux tendant à y remédier, alors que la SAS Lun’arts démontre, par la production de photographies, que les infiltrations perduraient encore au mois de décembre 2022.

Ce faisant, la SAS Lun’arts se trouve privée de la jouissance paisible, pleine et entière de la cave, représentant 34,60 % de la superficie totale louée à la SCI Luna, la fondant ainsi à réclamer indemnisation de son préjudice de jouissance que le premier juge a parfaitement évalué en lui allouant la somme de 22.800 € représentant 25 % du montant des loyers versés jusqu’à la délivrance de l’assignation, et tenant compte de l’usage du sous-sol, et de la continuité d’activité pour la SAS Lun’arts.

Le jugement sera ainsi confirmé de ce chef.

De même, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a alloué à la SAS Lun’arts une somme de 2.000 € en réparation du préjudice moral subi.

En revanche, en l’état de la persistance des troubles pour la SAS Lun’arts et de l’inertie de la SCI Luna, il convient de condamner en outre cette dernière à indemniser la SAS Lun’arts du préjudice de jouissance subi par elle depuis la délivrance de l’assignation, le 19 novembre 2021, jusqu’au présent arrêt, à hauteur de 25 % des loyers versés, soit 666,50 € par mois.

2. Sur la demande de consignation des loyers

La SCI Luna soutient en substance que la demande de la SAS Lun’arts tendant à la consignation entre les mains d’un tiers du loyer à venir semble excessive dans la mesure où la procédure de recouvrement parait efficace et suffisante pour garantir l’exécution du jugement.

La SAS Lun’arts soutient quant à elle que la SCI Luna n’aurait jamais exécuté les décisions rendues antérieurement entre les parties et qu’elle continuerait de payer les loyers et les mensualités en craignant légitimement que la bailleresse tente d’éluder la condamnation en organisant son insolvabilité, les différentes saisies que la SAS Lun’arts a tenté d’effectuer sur les comptes de la SCI Luna s’étant révélées infructueuses.

Il apparaît qu’en dépit de son information depuis le 09 février 2021 de l’existence des troubles subis par son locataire et, en dépit du jugement querellé, la SCI Luna ne justifie avoir entrepris aucune démarche aux fins d’y remédier, alors même que la SAS Lun’arts n’a pas cessé de régler les loyers.

En l’état de l’inertie manifeste de la SCI Luna, et des saisies attributions pratiquées le 20 et 26 septembre 2022 de manière infructueuse par la SAS Lun’arts sur les comptes de la SCI Luna aux fins d’obtenir le recouvrement de l’indemnisation fixée à son bénéfice par le premier juge, il échet de faire droit à la demande de la SAS Lun’arts et d’ordonner, selon les modalités fixées au dispositif, la consignation des loyers jusqu’à exécution complète du présent arrêt.

3. Sur les demandes accessoires

La SCI Luna succombant, supportera la charge des entiers dépens d’appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, la SCI Luna sera déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité de 12.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cour d’Appel de Paris ARRET DU 13 JUIN 2024 Pôle 5 – Chambre 3 N° RG 22/09048 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZBS- 9ème page

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PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 25 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil sous le n° RG 21/7767 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Luna à verser à la SAS Lun’arts la somme de 666,50 € par mois à compter du 19 novembre 2021 et jusqu’au présent arrêt à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par la SAS Lun’arts ;

Autorise la SAS Lun’arts à consigner entre les mains de la Caisse des Dépôts et consignation à compter du présent arrêt, l’ensemble des loyers à venir correspondant au bail commercial conclu avec la SCI Luna relativement au local situé […], jusqu’à exécution complète du présent arrêt et notamment la prise en charge des travaux de remise en état du local permettant un usage des lieux conformément à la destination prévue au bail, confirmés par le présent arrêt ;

Déboute la SCI Luna de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Luna à verser à la SAS Lun’arts la somme de 12.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Luna aux entiers dépens d’appel.

La greffière La présidente

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