AB/SP – 20/04607 page 1 / 7

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]

JUDICIAIRE DE […]

-0-0-0-0-0-0-0-0-0-

Chambre 01

N° RG 20/04607 – N° Portalis DBZS-W-B7E-UVLY

ORDONNANCE D’INCIDENT DU 15 JUILLET 2021

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. SOFAMED ayant siège social […], pris en son établissement secondaire

[…]

59000 […] représentée par M^e Romain LEHMANN, avocat au barreau de […], M^e Samuel COTTINET, avocat au barreau d’AMIENS

DÉFENDERESSE :

S.A. VILOGIA, Société Anonyme d’HLM 74 rue Jean Jaurès

59650 Villeneuve d’Ascq représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de […]

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 8 mars 2021, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 17 mai 2021, prorogé u 22 juin 2021 puis au 15 juillet 2021 par ordonnance de mise à disposition au greffe, signée par Anne Beauvais, Présidente et Sophie Pouillart greffier

Vu l’action en engagée par la société Sofamed à l’encontre de la société VILOGIA devant le tribunal de céans par acte d’huissier en date du 15 juillet 2020 ;

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 8 mars 2021 par le Conseil de la société VILOGIA auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses motifs aux fins de voir, au visa des articles 32 et 122 du Code de procédure civile : Dire et juger la société SOFAMED irrecevable en l’ensemble de ses demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

Condamner la société SOFAMED au paiement d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

La condamner aux entiers dépens du présent incident.

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 4 mars 2021 par le conseil de la société SOFAMED auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses motifs aux fins de voir :

Recevoir la société SOFAMED en ses présentes conclusions responsives etrécapitulatives sur incident, l’y déclarer bien fondée,

---

7

-AB/SP 20/04607 page 2

Vu les articles 30 et 31 du Code de procédure civile, Vu le bail commercial conclu entre les parties (pièce n°2), Vu l’offre de vente avec droit de préemption notifiée par la société VILOGIA à la

société SOFAMED le 8 novembre 2019 (pièce n°4), Vu l’acceptation par la société SOFAMED de l’offre de vente pour l’immeuble situé

[…] (pièce n°5), Vu l’accord entre les parties sur la chose et sur le prix,

Vu les articles 1113 et 1583 du Code civil,

Vu l’article L 145-46-1 du Code de commerce, Vu la sommation faite à la requête de la société SOFAMED à la société VILOGIA Vu la jurisprudence citée (pièce n°16, […] 18), d’avoir à signer le projet d’acte de vente de l’immeuble sis sur la […] de […]

(59000) aux […] […] du […] 2020 (pièce n°12), Vu le refus injustifi é de la société VILOGIA de signer l’acte de vente, Vu l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, modifi ée par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril

Débouter la société VILOGIA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 2020,

Condamner la société VILOGIA à payer à la société SOFAMED la somme de5 000 € Juger la société SOFAMED recevable en son action,

au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société VILOGIA aux dépens de l’instance d’incident.

A l’audience du 8 mars 2021, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2021

prorogé au 22 juin puis 15 juillet 2021.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir Selon les dispositions de l’article 789 du Code de Procédure Civile : "Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre

formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (…) « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire Et l’article 122 dudit Code prévoit : irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

"Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du Enfin, selon l’article 32 :

En l’espèce, il est constant que suivant acte sous seing privé en date du 27 droit d’agir." novembre 2003, la société SLE HABITAT aux droits de laquelle vient la société VILOGIA a donné à bail commercial à la société SOFAMED un local situé à […] […] pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er janvier 2002. Ledit bail a été reconduit entre les parties à compter du 1er janvier 2011 pour une durée de 9 années, soit, jusqu’au 31 décembre 2019. Entre-temps, par contrat de mise à disposition en date du 27 mai 2010, la société SOFAMED a loué au Cabinet d’Ophtalmologie des Flandres des places

de parking sur le terrain situé […].

---

— AB/SP 20/04607 page 3 / 7

Le 5 mars 2019, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 21 246,52 € correspondant à des loyers et charges

impayés depuis le mois de septembre 2018. Puis, par acte d’huissier en date 29 juillet 2019, la société VILOGIA a fait assigner la société SOFAMED devant le juge des référés près le tribunal de grande instance de […] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, constater la résiliation du

ordonner l’expulsion de la société SOFAMED, et condamner cette dernière à lui payer : contrat de bail

- à titre provisionnel la somme de 21 246,52 €

- outre 2 600 € à titre d’indemnité d’occupation du 5 mars 2019 au 5 avril,

- et 2 600 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 avril 2019.

Par actes d’huissier de justice du 21 octobre 2019, la société VILOGIA a ensuite fait

- d’une part, un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour les signifier à la société SOFAMED: motifs graves et légitimes caractérisés par des loyers demeurés impayés et le non-respect des dispositions contractuelles du bail relatives à l’interdiction de sous-louer;

- d’autre part, une sommation d’avoir à procéder au paiement des loyers impayés à cette date soit, la somme de 2 824,93 Euros selon le décompte joint, et à mettre fin à la

sous-location non autorisée. Par ordonnance en date du 29 octobre 2019 partiellement confirmée à hauteur de cour d’appel dans un arrêt ultérieur, le juge des référés près le tribunal judiciaire de […] a pour l’essentiel, constaté la résiliation du bail au 5 avril 2019, condamné la société

SOFAMED à régler à la société VILOGIA la somme provisionnelle de 21 231,99 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 juin 2019, ordonné l’expulsion de la société SOFAMED et de tous occupants de son chef et condamné la société SOFAMED à payer à la société VILOGIA une indemnité d’occupation à compter

Entendant vendre l’immeuble donné à bail, par acte d’huissier en date 8 novembre du 6 avril 2019.

2019, la société VILOGIA a notifié à la société SOFAMED qu’elle bénéficiait d’un droit de préemption sur ce bien au prix de 320 000 Euros net vendeur auquel il convenait d’ajouter les droits, droits et émoluments évalués à 23 640 Euros, en application de l’article L145-46-1 du code de commerce. Le 4 décembre 2019, la société SOFAMED a notifié son

acceptation de l’offre de vente. Le 16 décembre 2019, la société VILOGIA a, sur le fondement de l’ordonnance du juge des référés du 29 octobre 2019, notifié à la société SOFAMED un commandement de

quitter les lieux. A compter du 9 mars 2020, la société SOFAMED a fait valoir qu’elle avait obtenu le prêt nécessaire à la réalisation de la vente, prétention à laquelle la société VILOGIA s’est

Par acte d’huissier en date du 7 mai 2020, la société VILOGIA a ensuite fait assigner opposée. la société SOFAMED et la société CABINET D’OPHTALMOLOGIE DES FLANDRES aux fins de voir prononcer aux torts et griefs exclusifs de la société SOFAMED, la résiliation du contrat de bail, ordonner son expulsion sous astreinte, condamner la société SOFAMED au paiement d’une indemnité d’occupation, et rendre […] et opposable à la SOCIETE

CABINET D’OPHTALMOLOGIE DES FLANDRES la décision à intervenir.

---

AB/SP 20/04607 page 4 7.

Puis, par acte d’huissier en date du 15 juillet 2020, la société SOFAMED a fait assigner la société VILOGIA devant le tribunal de céans aux fins de voir, essentiellement, juger parfaite à la date du 4 décembre 2019 la vente à son profit de l’immeuble situé […] à […], et en conséquence, faire injonction a la société VILOGIA d’avoir à signer 1'acte authentique de vente sous astreinte, juger qu’à défaut, le jugement à intervenir vaudra vente, et juger que les loyers et charges versées à la société VILOGIA par la société SOFAMED depuis le 4 décembre 2019, pour un montant de 15 908,76 € TTC arrêté au jour de l’assignation, à parfaire, viendront en compensation avec le prix de la

Enfin, suivant arrêt en date du 18 février 2021, la Cour d’appel de Douai a pour l’essentiel infirmé l’ordonnance du juge des référés du 29 octobre 2019 en ce qu’elle avait condamné la SARL SOFAMED à payer à la société VILOGIA la somme provisionnelle de 21 vente.

231.99 €, constaté que la Cour n’était plus saisie au vu des règlements intervenus de demande en paiement, confirmé l’ordonnance du juge des référés du 29 octobre 2019 pour le surplus, sauf à préciser que la condamnation à une indemnité d’occupation, due à compter du 6 avril 2019, est une condamnation provisionnelle et que l’indemnité est mensuelle, et rejeté les contestations élevées par la société SOFAMED, appelante.

La société défenderesse fait valoir essentiellement que par son arrêt en date du 18 Sur ce, février 2021, la cour d’Appel de Douai a de manière claire et incontestable, jugé que :

- la clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial était acquise, la persistance de l’infraction aux clauses du bail après expiration du délai de mise en

- la résiliation du contrat de bail commercial au 5 avril 2019 devait être confirmée ainsi que son expulsion, en sorte que selon elle, il était définitivement acquis que la société demeure étant démontrée, SOFAMED n’était plus locataire commercial des locaux propriété de la société VILOGIA à

compter du 5 avril 2019, date de résiliation du contrat. Elle rappelle que le 21 octobre 2019, la société VILOGIA a notifié à la société

SOFAMED un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, en sorte que le droit de préemption étant ouvert, en application de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, au seul locataire commercial, lorsque ce droit de préemption a été notifié à la société Sofamed, plus de 7 mois après que la résiliation du contrat de bail commercial a pris effet, cette dernière n’avait plus la qualité de locataire commerciale eu égard aux termes de l’ordonnance de référé rendue le 29 octobre 2019, qui est exécutoire de plein droit d’une part, d’autre part, du refus de renouvellement délivré par la société VILOGIA le 21 octobre 2019 et enfin, de l’arrêt rendu par la Cour

d’Appel de Douai en date du 18 février 2021. En réponse à son contradicteur, elle souligne que si la société VILOGIA a notifié à la société SOFAMED son intention de vendre l’immeuble, c’est précisément parce qu’à cette date, compte tenu de la situation procédurale et bien que la clause résolutoire fût acquise, elle avait agi à titre conservatoire. Ainsi selon elle, ladite notification était exclusivement inscrite dans ces dispositions légales liées au seul bail commercial et ne peut aucunement être analysée en une offre classique de vente, en sorte qu’il n’est selon elle pas question d’un prétendu droit commun de la vente, totalement étranger à la présente problématique juridique et sur lequel il est selon elle manifeste que le droit spécial des

Elle souligne encore que la décision du juge des référés qui constate la résiliation baux commerciaux doit prévaloir. du contrat de bail par l’effet d’une clause résolutoire et ordonne l’expulsion a certes un caractère provisoire, mais est exécutoire de plein droit à titre provisoire, et relève qu’en l’état, aucune décision au fond n’est revenue sur la décision rendue tant par le juge des référés que par la Cour, qui ont constaté la résiliation du contrat de bail et prononcé l’expulsion de la société SOFAMED au 5 avril 2019, et qu’aucune demande n’a été

présentée en ce sens par la société SOFAMED.

---

AB/SP 20/04607 page 5 / 7

En l’état dans lequel se présente la procédure, il lui apparaît ainsi ainsi incontestablement acquis qu’au 8 novembre 2019, la société SOFAMED n’avait plus la qualité de locataire et était occupante sans droit ni titre en sorte que la notification intervenue à cette date ne pouvait manifestement produire aucun effet, la société Sofamed ne pouvant en tirer aucun argument juridique, et que dans ces conditions, cette dernière n’a aucune qualité ni d’intérêt à agir au visa de l’article L 145-6-1 du Code de commerce n’ayant pas la qualité de locataire commercial, d’autant qu’elle règle mensuellement et sans aucune contestation des indemnités d’occupation démontrant bien qu’elle est occupante sans droit ni titre des locaux propriété de la société VILOGIA.

*

En réponse, la société SOFAMED fait essentiellement valoir qu’il résulte des dispositions du droit commun de la vente que la vente est valablement formée entre les parties dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix et qu’en raison du caractère consensualiste du contrat de vente, peu importe la qualité de locataire ou non de la société SOFAMED au jour de la notification de l’offre de vente et de son acceptation, la rencontre des volontés des parties sur la chose et sur le prix formant valablement l’acte de vente sans qu’un instrumentum ou une décision de justice soit nécessaire pour sa validité, et sans que la qualité de locataire de la société SOFAMED ait une incidence sur l’application des articles 1113 et 1583 du Code civil.

Elle en déduit que la qualité de locataire ou non de la société SOFAMED n’est pas une condition de recevabilité de son action en réalisation de la vente, et que la seule considération de ses qualités de bénéficiaire et d’acceptant d’une offre de vente, suffisent à justifier sa qualité et son intérêt à agir dans la présente procédure visant à voir réaliser ladite vente. A ce titre, l’ordonnance de référé du 29 octobre 2019 et son arrêt partiellement confirmatif du 18 février 2021 sont selon elle, sans effet sur la formation du contrat de vente entre les parties.

Elle ajoute qu’au surplus, le refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction ne prenait effet qu’à compter du 1er janvier 2020, soit postérieurement à l’offre de vente du local accepté 4 décembre 2019, et que la sommation d’avoir à cesser le trouble du 21 octobre 2019 délivrée par la société VILOGIA au visa de

l’article L 145-17 du Code de commerce n’a pas d’effet sur le droit de préemption.

Elle précise qu’au jour de l’exercice de son droit de préemption, soit au 4 décembre

2019, elle avait toujours la qualité de locataire ce qui avait motivé la société VILOGIA à lui notifié la vente avec droit de préemption, le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction à effet du 1er janvier 2020, et une assignation au fond devant le tribunal judiciaire de […] en résiliation judiciaire du bail commercial, et relève que la Cour d’appel de Douai, dans sa motivation, a retenu que « Étant au contraire intervenue dans une période concomitante au prononcé de l’ordonnance, qui n’était pas définitive et n’avait pas été signifiée, la société SOFAMED avait encore la qualité de locataire, permettant qui lui soit signifiée une telle vente avec offre de droit de préemption. »

Sur ce,

La société SOFAMED agit aux fins de voir reconnaître parfaite à la date du 4 décembre 2019 une vente à son profit d’un immeuble appartenant à la société Vilogia à laquelle elle a été liée par un bail commercial.

Le dispositif de l’assignation, valant conclusions, vise au soutien des prétentions de la société demanderesse, les éléments de fait et de droit suivants : "Vu le bail commercial conclu entre les parties (piéce n°2), Vu l’offre de vente avec droit de préemption notifiée par la société VILOGIA à la société SOFAMED le 8 novembre 2019 (pièce n°4),

---

AB/SP 20/04607 page 6 / 7

Vu l’acceptation par la société SOFAMED de l’offre de vente pour l’immeuble situé

17-[…] a […] (pièce n°5), Vu l’accord entre les parties sur la chose et sur le prix, Vu les articles 1113 et 1583 du ode civil,

Vu l’article L 145-46-1 du Code de commerce (…).”

Le tribunal est ainsi saisi d’une demande aux fins de voir reconnaître parfaite une vente sur le fondement de la notification d’une offre de vente avec droit de préemption

à la société demanderesse, par la société défenderesse, offre acceptée sur le fondement, à la fois :

- des dispositions de droit commun relatives à la vente,

-et des dispositions du droit des baux commerciaux relatives au droit de préemption du locataire.

Au stade de l’examen de la qualité et de l’intérêt à agir du demandeur qui conditionne la recevabilité de sa demande, quel que soit le motif pour lequel la société VILOGIA a notifié la vente litigieuse avec droit de préemption à la société SOFAMED, il apparaît que dans ce cadre, une offre de vente a été faite qui a été acceptée, en sorte que la société SOFAMED justifie, en sa seule qualité de destinataire acceptante de ladite offre, d’une qualité et d’un intérêt suffisants à agir aux fins de voir reconnaître parfaite la vente, le tribunal pouvant seul juger, au fond, si celle-ci est ou non parfaite.

Il importe peu dès lors que la société SOFAMED ait pu être au surplus, dotée de la qualité de locataire au moment de ladite notification, ou au contraire, privée de cette qualité, ou encore qu’il puisse ne pas être reconnu d’effet, ultérieurement, au fond, par le tribunal, à cette notification.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la fin de non-recevoir présentée doit être

rejetée.

Sur les demandes annexes

Selon les articles 790, 696 et 700 du code de procédure civile :

« Le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700. »

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

"Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer: 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]"

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de réserver le sort des dépens, ainsi que des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Les parties seront en conséquences déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

---

— AB/SP 20/04607 page 7 / 7

Nous, juge de la mise en état, statuant, par ordonnance contradictoire, susceptible PAR CES MOTIFS,

d’appel et par mise à disposition au greffe,

Rejettons la fin de non-recevoir soulevée ;

Réservons les frais irrépétibles et les dépens ; Renvoyons la présente affaire à l’audience de mise en état électronique du 1er octobre

2021 avec injonction de conclure au fond à l’attention de Maître Vitse-Boeuf.

La Juge de la mise en état

La Greffière,

Q Anne BEAUVAIS Sophie POUILLART

GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIA JUDICIAIRE

L

A

N

U

POUR EXTRAIT

B

I

CERTIFIE CONFORME

R

T

Le Directeur de Greffe

[…]