MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00527 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U7IJ

CODE NAC : 50B – 0A

AFFAIRE : S.A.S. A-CJL IMMO C/ S.A.S. FRAISE D’AMOUR, [D] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. S. A-CJL IMMO

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 437 809 379

dont le siège social est sis 27 avenue Rapp – 75007 paris

représentée par Maître Stéphanie AMAR, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E1934

DEFENDERESSES

S. A. S. FRAISE D’AMOUR

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 909 300 428

dont le siège social est sis 2 rue Camille Pelletan – 92300 LEVALLOIS-PERRET

et dans les lieux loués 10 rue de Paris 94220 CHARENTION-LE-PONT

Madame [D] [E] née le 19 Janvier 1994 à LEVALLOIS-PERRET (HAUTS-DE-SEINE), demeurant 143 avenue de Wagram – 75017 PARIS

tous deux non représentées

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Débats tenus à l’audience du : 17 Juin 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Juillet 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 mars 2023, la SAS A-CJL IMMO a donné à bail commercial à la SAS FRAISE D’AMOUR des locaux situés 10 rue de Paris 94220 Charenton le Pont, moyennant un loyer annuel de 28 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Madame [D] [E], présidente de la SAS FRAISE D’AMOUR, s’est portée caution solidaire de la SAS FRAISE D’AMOUR par acte du même jour.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SAS A-CJL IMMO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 23 novembre 2023 à la SAS FRAISE D’AMOUR pour une somme de 17 500,00 € au titre de l’arriéré locatif au 3 novembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier des 19 et 27 mars 2024, la SAS A-CJL IMMO a fait assigner la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS FRAISE D’AMOUR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner solidairement la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E] à payer à la SAS A-CJL IMMO la somme provisionnelle de 21 500,00 € au titre de l’arriéré locatif [1er trimestre 2024 inclus] avec intérêts au taux d’escompte de la Banque de France majoré de 20 %,

— condamner solidairement la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner solidairement la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E] au paiement d’une somme de 4 300,00 € au titre de l’indemnité contractuelle forfaitaire de 20 % des sommes dues en cas de retard de paiement de loyer,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner solidairement la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E] à payer à la SAS A-CJL IMMO la somme de 15.000 euros à titre de provision pour la remise en état du local commercial loué,

— rejeter toute demande de délai de paiement,

— à titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés, dire qu’en cas de non-paiement d’un seul des loyers ou charges ou d’une échéance correspondant à l’échelonnement de la dette locative, la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise au profit du bailleur,

— en tout état de cause : condamner solidairement la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E] au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de saisie conservatoire.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 17 juin 2024, la SAS A-CJL IMMO, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignées par acte remis à personne (pour la SAS FRAISE D’AMOUR) et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (pour Madame [D] [E]), les défenderesses n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 23 novembre 2023 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SAS A-CJL IMMO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 17 500,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 24 décembre 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS FRAISE D’AMOUR et de tout occupant de leur chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS FRAISE D’AMOUR depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion sur le fondement de l’article 23 alinéa 4 du bail, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SAS A-CJL IMMO, l’obligation de la SAS FRAISE D’AMOUR au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 16 mars 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 21 500,00 € [1er trimestre 2024 inclus], somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E], conformément à l’acte de caution solidaire produit et de l’article 22 du bail, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 17 500,00 € et à compter de l’assignation pour le solde.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’escompte de la Banque de France majoré de 20% car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

La SAS A-CJL IMMO sollicite l’application d’une pénalité lui attribuant 20 % du montant des sommes retenues. Cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision pour remise en état du local

La SAS A-CJL IMMO sollicite la condamnation solidaire de la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E] au paiement d’une provision de 15.000 euros au titre des frais de remise en état du local, au motif que ce dernier a été peint en rose.

Cette demande n’est toutefois justifiée ni en son principe ni en son quantum, à défaut de toute pièce produite à son appui.

Se heurtant à une contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS FRAISE D’AMOUR, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS FRAISE D’AMOUR ne permet d’écarter la demande de la SAS A-CJL IMMO formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 décembre 2023,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS FRAISE D’AMOUR et de tout occupant de leur chef des lieux situés 10 rue de Paris 94220 Charenton le Pont avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS FRAISE D’AMOUR, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E] à la payer,

CONDAMNONS solidairement par provision la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E] à payer à la SAS A-CJL IMMO la somme de 21 500,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 16 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur 17 500,00 € euros et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision pour remise en état du local,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du taux d’intérêt,

CONDAMNONS solidairement la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 novembre 2023 et de l’acte de saisie conservatoire du 6 novembre 2023,

CONDAMNONS solidairement la SAS FRAISE D’AMOUR et Madame [D] [E] à payer à la SAS A-CJL IMMO la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS