MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/01636 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UVXX

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. FONCIERE CHABRIERES C/ S.A.R.L. MSB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. FONCIERE CHABRIERES

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 344 092 341

dont le siège social est sis 24 rue Auguste Chabrières – 75015 PARIS

représentée par Maître Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A0721

DEFENDERESSE

S. A. R. L. MSB

immatriculée au RCS sous le numéro 833 357 569

dont le siège social est sis 32 avenue le foll – 94290 VILLENEUVE-LE-ROI

représentée par Maître Boubacar DIAME, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire :

B 0622

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Débats tenus à l’audience du : 21 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 18 Novembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2003, la SA SAIGE, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SCI FONCIERE CHABRIERES, a donné à bail commercial à la SARL KHEMARA CADEAUX, des locaux situés Centre commercial Intermarché – avenue Le Foll 94290 Villeneuve le Roi pour un loyer annuel hors taxes de 7.200 euros payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2017 la SARL KHEMARA CADEAUX a cédé son fonds de commerce à la SARL MSB.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI FONCIERE CHABRIERES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2023 à la SARL MSB pour une somme de 4 437,07 € au titre de l’arriéré locatif au 13 septembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, la SCI FONCIERE CHABRIERES a fait assigner la SARL MSB devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 octobre 2023,

— constater que la SARL MSB est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 16 octobre 2023,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SARL MSB et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la SCI FONCIERE CHABRIERES à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués,

— condamner la SARL MSB à lui payer, par provision, la somme de 4.380,78 euros sauf à parfaire à la date de l’audience, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, à compter du 16 septembre 2023, date du commandement de payer notifié à la SARL MSB,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la SARL MSB à payer à la SCI FONCIERE CHABRIERES la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée, après deux renvois, à l’audience du 21 octobre 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées à l’audience, la SCI FONCIERE CHABRIERES sollicite du juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 octobre 2023,

— constater que la SARL MSB est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 16 octobre 2023,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SARL MSB et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la SCI FONCIERE CHABRIERES à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués,

— condamner la SARL MSB à lui payer, par provision, la somme de 5.611,37 euros sauf à parfaire à la date de l’audience, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, à compter du 16 septembre 2023, date du commandement de payer notifié à la SARL MSB,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la SARL MSB à payer à la SCI FONCIERE CHABRIERES la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions visées à l’audience, la SARL MSB sollicite du juge des référés de :

— à titre principal :

* constater le caractère sérieusement contestable de la créance litigieuse,

* dire et juger qu’il existe des contestations sérieuses quant au commandement de payer délivré le 16 septembre 2023 et à l’assignation du 25 octobre 2023,

* dire et juger que l’action de la SCI FONCIERE CHABRIERES est irrecevable à l’égard de la SARL MSB et la mettre hors de cause,

* débouter la SCI FONCIERE CHABRIERES de ses demandes,

* rejeter la demande d’exécution provisoire ne reposant sur aucun fondement juridique,

— à titre subsidiaire :

* condamner la SCI FONCIERE CHABRIERES à verser à la SARL MSB la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* condamner la SCI FONCIERE CHABRIERES à payer à la SARL MSB la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre infiniment subsidiaire : lui accorder un délai de grâce de plus de deux ans et qu’aucun paiement n’intervienne avant deux ans, sans que les sommes dues ne produisent intérêts.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce, la pièce n°6 versée aux débats par la SCI FONCIERE CHABRIERES n’étant pas un état des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

a) sur la contestation de l’urgence

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

b) sur la contestation de la régularité du commandement de payer du 16 septembre 2023

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Au cas présent, la SARL MSB indique que le tableau inclus au commandement de payer du 16 septembre 2023 ne détaille pas les loyers et les provisions sur charge impayés, ce qui ne permettait pas à la SARL MSB de vérifier la somme réclamée. Elle ajoute que la SCI FONCIERE CHABRIERES lui réclame des loyers d’avril / mai / novembre 2020 alors qu’elle lui avait consenti un abandon de créance pendant la période du Covid-19. Elle considère que la SCI FONCIERE CHABRIERES est de mauvaise foi, prétendant être créancière de loyers depuis 2020, mais ayant toutefois attendu plus de trois ans pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est toutefois constant que le commandement du 16 septembre 2023 comporte un décompte et en annexe figurent les relevés de compte détaillés justifiant des montants réclamés. En effet, si la SARL MSB produit un acte de seulement trois pages, force est de constater que le commandement signifié comporte 13 feuillets selon les mentions du commissaire de justice au procès-verbal de signification et ainsi l’ensemble des justificatifs de la créance de la bailleresse.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et la reproduction de la clause résolutoire y figure.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant à la SARL MSB de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il n’est par ailleurs pas exigé que chaque somme soit détaillée précisément, mais uniquement que le commandement comporte un décompte distinguant les sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, ce qui est bien le cas du commandement litigieux.

Par ailleurs, par trois arrêts du 30 juin 2022 (n°21-20.190, 21-20.127 et 21-19.889) la troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé que l’obligation de paiement des loyers n’était ni suspendue, ni neutralisée pendant le confinement. La Haute Juridiction a jugé que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers.

En outre, force est par ailleurs de constater que l’abandon de loyer consenti par la SCI FONCIERE CHABRIERES est mentionné au décompte.

Enfin, l’action en paiement des loyers de la SCI FONCIERE CHABRIERES n’est pas prescrite et sa mauvaise foi n’est pas démontrée.

Les contestations élevées par la SARL MSB ne sont donc pas sérieuses sur ces points.

c) sur la dette locative

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

En faisant délivrer le commandement, la SCI FONCIERE CHABRIERES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la dette locative, à savoir 4.437,07 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 17 octobre 2023.

Concernant le montant de la dette locative, selon décompte au 1er novembre 2024, la SCI FONCIERE CHABRIERES réclame le paiement de la somme de 5.611,37 euros au titre des loyers et charges impayées.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Si la SARL MSB indique être à jour du paiement de ses loyers, elle n’en apporte nullement la preuve. En effet, il est constant que les virements des 14 juin 2024 (1.284 euros), 15 juillet 2024 (1.322,65 euros), 14 août 2024 (1.322,65 euros) et 26 septembre 2024 (1.322,65 euros) ont déjà été crédités au compte de la SARL MSB.

En conséquence, la SARL MSB doit être condamnée à payer à la SCI FONCIERE CHABRIERES à titre de provision la somme non contestable de 5.611,37 euros au titre de sa dette locative au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2023 sur 4.437,07 € euros et à compter de l’ordonnance sur le surplus.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 25 octobre 2023, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

d) sur les délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

Depuis l’assignation, si la SARL MSB a procédé à des paiements, force est de constater que la dette locative a augmenté. Elle reconnaît que son chiffre d’affaires ne lui permet pas de faire face à ses charges et justifie d’un déficit au 31 décembre 2022, mentionnant elle-même être dans « un état comateux ».

Ainsi, rien ne permet de s’assurer qu’elle sera en mesure de respecter les délais de paiement qu’elle sollicite.

Or, cette situation ne peut être imposée plus longtemps au preneur, dont la situation doit également être prise en compte.

La SARL MSB sera donc déboutée de sa demande de délai de paiement.

e) sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL MSB et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Une telle demande excède au demeurant les pouvoirs du juge des référés qui n’est pas susceptible de condamner à des dommages-intérêts autres que ceux dus au titre des procédures abusives, ce qui n’est pas allégué en l’espèce.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL MSB, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL MSB ne permet d’écarter la demande de la SCI FONCIERE CHABRIERES formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

L’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la SCI FONCIERE CHABRIERES recevable en ses demandes,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 octobre 2023,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL MSB et de tout occupant de son chef des lieux situés Centre commercial Intermarché – 32 avenue Le Foll – 94290 Villeneuve le Roi, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

CONDAMNONS par provision la SARL MSB à payer à la SCI FONCIERE CHABRIERES la somme de 5.611,37 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2023 sur 4.437,07 € euros et à compter de l’ordonnance sur le surplus,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 25 octobre 2023, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETONS la demande de délai de paiement formée par la SARL MSB,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts de la SARL MSB,

CONDAMNONS la SARL MSB aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SARL MSB à payer à la SCI FONCIERE CHABRIERES la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SARL MSB de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 18 novembre 2024.

LA GREFFIÈRE , LE JUGE DES RÉFÉRÉS,