TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01471 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HCL6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [U], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [O]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Octobre 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Suivant engagement de location en date du 9 mars 1999 et protocole de réactivation du contrat du 11 avril 2014, l’OPH de la ville d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (désormais dénommée la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur [J] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 2.135,21 francs.

Le loyer actuel s’élève à la somme de 536,34 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 septembre 2024, pour un montant en principal de 2.643,57 euros, selon décompte arrêté au 12 septembre 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024 remis à étude, aux fins suivantes :

prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et prononcer la résiliation du bail pour faute du locataire et ordonner que la location consentie à Monsieur [J] [O] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [J] [O] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Monsieur [J] [O] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2.257,45 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;

condamner Monsieur [J] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

condamner Monsieur [J] [O] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

condamner Monsieur [J] [O] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 26 juin 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [Z] [U], employée du bailleur – a maintenu ses demandes concernant les loyers et les charges impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 597,32 euros, hors frais de procédure, selon décompte arrêté au 23 juin 2025. Le bailleur a également précisé que Monsieur [O] avait toujours effectué des versements de manière irrégulière et insuffisante, de sorte qu’il n’a jamais régularisé sa dette intégralement. La société les Résidences de l’Orléanais indique et justifie également que huit commandements de payer ont été délivrés durant les dix dernières années, et demande la condamnation de Monsieur [O] à lui rembourser le paiement de ces actes. Il a fait savoir qu’il n’était pas favorable à l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative et à une suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le locataire ne tenait aucun des engagements pris et que le loyer courant n’était pas réglé.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [J] [O] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale, professionnelle et financière. Il a expliqué qu’il avait réglé la somme de 800 euros deux jours avant l’audience et a montré à l’audience la preuve de ce règlement. Il a sollicité des délais de paiement et a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

Compte tenu des versements très récents invoqués par Monsieur [O], le bailleur a été autorisé à produire par une note en délibéré sous dix jours un décompte actualisé des sommes dues. La société d’économie mixte les Résidences de l’Orléanais a adressé par mail le 27 juin 2025 un décompte actualisé arrêté au 27 juin 2025, lequel fait apparaître un règlement de 600 euros par carte bancaire le 25 juin 2025 et un autre règlement de 200 euros par carte bancaire également le 26 juin 2025, soit un total de 800 euros.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025, prorogée au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la délivrance du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 mars 1999 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (article 5 paragraphe 3 du bail) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.643,57 euros.

S’agissant d’un bail conclu en 1999, le bailleur a laissé, dans le commandement de payer, un délai de deux mois pour le règlement des loyers et charges impayés, compte tenu de la loi applicable au bail, si bien que ce délai sera appliqué au cas d’espèce.

Monsieur [J] [O] avait jusqu’au 20 novembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois allant du 20 septembre 2024 au 20 novembre 2024 à 24 heures, Monsieur [J] [O] a procédé à quelques règlements mais pas au règlement intégral de la somme due.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [O] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (771,15 euros, qui relèvent éventuellement des dépens pour certains et seront abordés ci-dessous), la somme de 372,08 euros à la date du 27 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

En effet, la somme de 771,15 euros représente sept dépenses intitulées « frais de contentieux » dans le relevé fourni et se décompose de la sorte : 92,69 euros le 28 février 2017, 40 euros le 31 décembre 2017, 149 euros le 31 octobre 2018, 143,24 euros le 30 novembre 2018, 85,87 euros le 31 août 2019, 128,70 euros le 28 février 2022 et 131,65 euros le 28 février 2025. Il convient de retrancher cette somme des sommes dues par le locataire au titre des loyers et charges.

Présent à l’audience, Monsieur [J] [O] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative. Il indique percevoir la somme de 1.700 euros par mois de retraite, outre 1.700 euros par mois en travaillant en intérim. Il précise avoir eu un accident de voiture récemment.

Il justifie toutefois d’un règlement de 600 euros avant l’audience, si bien qu’il y aura lieu de prendre en considération ce versement.

Monsieur [J] [O] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 372,08 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [O] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il peut être considéré qu’il a repris le paiement du loyer courant au moment de l’audience, puisqu’il justifie d’un règlement de 600 euros effectué avant l’audience.

Le bailleur n’a pas donné son accord pour un plan d’apurement de ce montant avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu du faible montant de la dette et de l’engagement pris par le locataire à l’audience, et du fait qu’il a repris le paiement du dernier loyer avant l’audience, Monsieur [J] [O] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, conformément à la demande formulée à l’audience et à laquelle le bailleur a donné son accord.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [J] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant indexé du loyer et charges.

Les effets relatifs à ces délais et à la clause résolutoire seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024 et celui de l’assignation délivrée le 16 décembre 2024.

De plus, Monsieur [O] sera condamné à verser au bailleur la somme de 723,22 euros, correspondant au remboursement des six commandements de payer précédents, délivrés dans ce dossier, à savoir celui du 19 décembre 2016 pour la somme de 99,10 euros, celui du 18 mai 2017 pour la somme de 98,39 euros, celui du 20 février 2018 pour la somme de 102,47 euros, celui du 13 octobre 2020 pour la somme de 152,70 euros, celui du 18 août 2021 pour la somme de 135,77 euros et celui du 12 août 2022 pour la somme de 134,79 euros.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [J] [O] sera condamné à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail principal conclu le 9 mars 1999 entre l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Monsieur [J] [O], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à verser à la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 372,08 euros (selon décompte en date du 27 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse), au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 16 décembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [J] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 10 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [J] [O] soit condamné à verser à la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 723,22 euros, correspondant au remboursement des six commandements de payer précédents, délivrés dans ce dossier ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024 et de l’assignation du 16 décembre 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal judiciaire le 25 novembre 2025.

Le greffier, Le juge,