MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 19 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01541 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VMBS

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE C/ S.A.R.L. BOULE MICHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE, inscrit au RCS de CRETEIL sous le n° B 785 769 555, dont le siège social est sis 9, route de Choisy – 94000 CRETEIL

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BOULE MICHE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 799 740 279, dont le siège social est sis 52 avenue d’Alfortville – 94600 CHOISY LE ROI

représentée par M^e Laurence COHEN BARRALIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0054

*******

Débats tenus à l’audience du : 22 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Mai 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 janvier 2012, l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT a donné à bail commercial à Madame [Z] [E] exerçant son activité commerciale sous l’enseigne « Au Coin Gourmand », des locaux situés 52 avenue d’Alfortville 94600 Choisy le Roi [local n°1287-6001], moyennant un loyer annuel de 19 370,85 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, à terme échu.

Madame [Z] [E] a cédé le fonds de commerce à la société AU BON PAIN DE CHOISY par acte du 19 mars 2013.

La société AU BON PAIN DE CHOISY a cédé son fonds de commerce à la SARL LA BOULE MICHE par acte du 1er juin 2015.

Des loyers sont demeurés impayés.

L’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT a fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024 à la SARL LA BOULE MICHE pour une somme de 7 994,04 € au titre de l’arriéré locatif au 19 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT a fait assigner la SARL LA BOULE MICHE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

— constater que la clause résolutoire insérée au bail est acquise de plein droit,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SARL LA BOULE MICHE ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,

— condamner la SARL LA BOULE MICHE à payer à l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT la somme de 10.717 euros, à titre de provision à valoir sur le montant des loyers arriérés et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 7.994 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, ainsi qu’au paiement des loyers, impôts, taxes et charges et TVA à la date de la décision à intervenir,

— condamner la SARL LA BOULE MICHE à payer à l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT la somme de 1.071 euros à titre de provision à valoir sur le montant de la clause pénale contractuelle, sauf à parfaire, avec intérêts de droit majorés de 4 points conformément aux clauses du bail,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au double du montant du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation et au montant des charges contractuelles l’indemnité due au titre des charges, et en ce en application des dispositions contractuelles,

— condamner la SARL LA BOULE MICHE au paiement mensuel des indemnités d’occupation et des charges à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,

— déclarer acquis à l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT le montant du dépôt de garantie,

— condamner la SARL LA BOULE MICHE à payer à l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer,

— ordonner l’exécution de la présente ordonnance au seul vu de la minute.

L’affaire a été appelée, après deux renvois, à l’audience du 22 avril 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

A l’audience, l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT maintient ses demandes conformément à son acte introductif d’instance, à l’exception de la demande de condamnation à titre provisionnel qu’elle formule à hauteur de la somme de 12.670,56 euros en principal au titre des loyers dus au 14 avril 2025.

Elle indique que le décompte annexé au commandement de payer était précis et qu’un décompte actualisé a été transmis à la SARL LA BOULE MICHE dans le cadre de la présente procédure, de même que les quittances détaillées chaque mois.

Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement formulée par la SARL LA BOULE MICHE.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL LA BOULE MICHE demande au juge des référés de :

— déclarer nul le commandement de payer du 29 juillet 2024,

— débouter l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT de ses demandes,

— dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes et renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir,

— subsidiairement : lui accorder des délais de paiement sur 6 mois à compter de la décision pour régler le solde éventuel de la dette et suspendre les effets de clause résolutoire pendant les délais accordés,

— en tout état de cause, condamner l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient la nullité du commandement de payer délivré le 29 juillet 2024 arguant que la nature et le quantum des sommes réclamées ainsi que leur justification, ne sont pas précisées. Elle souligne que le qualificatif de « quittancement » utilisé ne permet pas de comprendre la nature de la somme réclamée, et rappelle que le commandement ne détaille pas le montant du loyer réclamé, ni celui des postes de créance dont le paiement est sollicité, ceci l’ayant privée de vérifier et de contester le décompte. Elle relève l’absence de justification des postes « loyers locaux d’activité », « provisions charges générales », des taxes et des régulations de taxes et charges. Selon elle, seules les sommes dues au titre des loyers peuvent être considérées comme exigibles à hauteur de 1.845,29 euros par mois. Or, elle souligne avoir versé entre novembre 2023 et novembre 2024 la somme de 30.149,55 euros, ainsi que 2.349,95 euros le 7 janvier 2025, de sorte qu’aucune dette n’existe.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Le juge des référés a le pouvoir d’apprécier le bien-fondé d’une opposition à un commandement de payer, si les conditions des articles 834 ou 835 du code de procédure civile sont réunies.

Au cas présent, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 juillet 2024 comporte un décompte aux termes duquel sont réclamées :

— sous le nom de « quittancement » des sommes mensuelles comprises entre 2.346,95 et 2.783,58 euros,

— la somme de 612,05 euros au titre d’ « appels DG ».

Si ces sommes dénommées « quittancement » et « appels DG » ne sont certes pas explicitées, force est toutefois de constater que la SARL LA BOULE MICHE a procédé à des règlements à hauteur de 2.349,95 euros par mois jusqu’en mai 2024, sans solliciter davantage de justificatifs auprès de son bailleur.

Il n’est par ailleurs pas exigé que chaque somme soit détaillée précisément, mais uniquement que le commandement comporte un décompte distinguant les sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, ce qui est bien le cas du commandement litigieux.

Le commandement précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et la reproduction de la clause résolutoire y figure.

Il est donc acquis que le commandement contenait toutes les précisions permettant à la SARL LA BOULE MICHE de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La SARL LA BOULE MICHE sera donc déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail et les conséquences qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En vertu de l’article R.145-36 du même code, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties stipule en son article 4.6 que :

— en plus du loyer principal, le preneur s’oblige à acquitter au bailleur sa quote-part des charges collectives, des prestations et coût de gestion fournitures particulières et en général toutes dépenses de fonctionnement, d’entretien, de conservation et de réparation de l’immeuble,

— le preneur devra rembourser au bailleur ses consommations d’eaux d’après les relevés de compteurs ainsi que les frais de location, entretien et relevés,

— le preneur est tenu de rembourser au bailleur la quote-part correspondant aux locaux loués de tous impôts et taxes, contributions et redevances existants et futurs y afférents,

— le preneur s’engage à verser une provision au bailleur en même temps que le loyer et à valoir sur un compte de régularisation annuelle. Cette provision se calculera par acompte au même terme que le loyer, sur la base des charges de l’année précédente et sera régularisée annuellement au moment de l’établissement des comptes. Cette provision sera révisable à tout moment à l’initiative du bailleur.

Il n’apparaît donc pas discutable qu’en sus des charges afférentes à ses propres locaux, le preneur est redevable des charges collectives, des taxes et impôts et doit s’acquitter d’une provision à cet effet.

L’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT justifie d’un décompte au 14 avril 2025 détaillant chaque somme réclamée.

Le fait que le décompte n’ait pas été adressé dans le délai prévu à l’article R. 145-36 du code de commercene constitue pas une contestation sérieuse alors que le texte ne prévoit pas de sanction particulière, notamment que la créance tardivement justifiée ne serait pas exigible.

La SARL LA BOULE MICHE dispose ainsi de toutes les pièces justificatives des charges qui lui sont réclamées. Il sera noté qu’elle ne soulève pas de contestation précise sur l’exigibilité et le quantum de ces charges.

Il n’apparaît donc pas sérieusement contestable, à l’examen du décompte détaillé de la dette locative et de l’ensemble des pièces justificatives fournies par le bailleur, que la SARL LA BOULE MICHE était bien redevable au titre des loyers, charges et taxes à la date du 29 juillet 2024 d’une somme en principal de 7.994,04 euros, laquelle n’a donc pas été régularisée dans le délai d’un mois mais s’est au contraire accrue.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 30 août 2024.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT, l’obligation de la SARL LA BOULE MICHE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 14 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11.892,32 euros [les sommes réclamées au titre des « appels DG » ayant été déduites puisque non justifiées]. Il convient de condamner la SARL LA BOULE MICHE au paiement de cette somme.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

La défenderesse sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle justifie avoir effectué des règlements réguliers depuis la délivrance de l’assignation.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SARL LA BOULE MICHE, sa situation doit être prise en compte tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SARL LA BOULE MICHE des délais de paiement sur 6 mois pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 2.000 euros par mois pendant 5 mois, la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais de ne seraient pas respectés et que la clause résolutoire reprendrait ses effets, l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur le dépôt de garantie et la clause pénale

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il en est de même de la pénalité de 10 % des sommes dues prévue par l’article 15 du bail et du taux d’intérêt majoré de 4 points prévu par l’article 16 du bail.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL LA BOULE MICHE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile et incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL LA BOULE MICHE ne permet d’écarter la demande de l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros chacun en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Aucune urgence ne justifie d’ordonner l’exécution de la présente décision au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire soulevée,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 30 août 2024,

CONDAMNONS la SARL LA BOULE MICHE à payer à l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT la somme provisionnelle de 11.892,32 euros au titre de l’arriéré locatif au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS la SARL LA BOULE MICHE à se libérer sur 6 mois du paiement de cette somme en 5 mensualités de 2.000 euros, la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SARL LA BOULE MICHE de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL LA BOULE MICHE et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

° en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, du taux d’intérêt majoré et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SARL LA BOULE MICHE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la SARL LA BOULE MICHE à payer à l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 mai 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS