MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01428 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VMUS

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : SCI PARIS 112 C/ SAS GLO KITCHEN, SARL FRENCH

[G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI PARIS 112

Immatriculée RCS de VERSAILLES sous le numéro D 440 313 617

dont le siège social est 56, Avenue de la Princesse – 78110 LE VESINET

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,vestiaire : R054

DEFENDERESSE

SAS GLO KITCHEN

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro B 918 343 716

dont le siège social est sis 16, Rue Victor Bash – 94300 VINCENNES

Non représentée

SARL FRENCH [G]

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro B 887 934 255

dont le siège social est 16, Rue Victor Basch – 94300 VINCENNES

Non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 05 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 janvier 2020, la S.C.I. PARIS 112 a donné à bail commercial à la S.A.R.L. FRENCH [G] des locaux situés 16 rue Victor Basch à VINCENNES (94300), moyennant un loyer annuel de 19 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte du 21 octobre 2021, la S.A.R.L. FRENCH [G] a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail à la S.A.S. KNK, dénommé par la suite la S.A.S. GLO KITCHEN.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.C.I. PARIS 112 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023 à la S.A.S. GLO KITCHEN pour une somme de 11 492,79 € au titre de l’arriéré locatif au 16 novembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la S.C.I. PARIS 112 a fait assigner la S.A.S. GLO KITCHEN et la S.A.R.L. FRENCH [G] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. GLO KITCHEN et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

– condamner in solidum la S.A.S. GLO KITCHEN et la S.A.R.L. FRENCH [G] à payer à la S.C.I. PARIS 112 la somme provisionnelle de 25 003,75 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au troisième trimestre 2024 , dont 2273,00 euros de clause pénale,

– condamner in solidum la S.A.S. GLO KITCHEN et la S.A.R.L. FRENCH [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3300,00 euros à compter du 24 décembre 2024, jusqu’à la libération des locaux,

– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

– condamner la S.A.S. GLO KITCHEN et la S.A.R.L. FRENCH [G] à payer chacune à la S.C.I. PARIS 112, une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 5 décembre 2024, la S.C.I. PARIS 112, comparant en personne, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignées par actes remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, la S.A.S. GLO KITCHEN et la S.A.R.L. FRENCH [G] n’ont pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. PARIS 112 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 11 492,79 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 25 décembre 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. GLO KITCHEN et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. GLO KITCHEN depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. PARIS 112, l’obligation de la S.A.S. GLO KITCHEN au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 23 juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22 730,75 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. GLO KITCHEN.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la condamnation in solidum de la S.A.R.L. FRENCH [G]

L’article 1216 du Code civil dispose qu’un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé. La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. En outre, selon l’article 1216-1 du Code civil si le cédé y a expressément consenti, la cession de contrat libère le cédant pour l’avenir. A défaut, et sauf clause contraire, le cédant est tenu solidairement à l’exécution du contrat.

En l’espèce, la S.C.I. PARIS 112 demande à ce que la S.A.R.L. FRENCH [G] soit tenue solidairement des sommes auxquelles la S.A.S. GLO KITCHEN a été condamnée. Pour cela elle se prévaut de l’article 23 du bail commercial du 30 janvier 2020 qui stipule que « le preneur, devenu cédant, devra s’obliger solidairement avec les cessionnaires au paiement des loyers, charges, taxes ou toutes autres sommes e d’une manière général à l’exécution des conditions du présent bail postérieurement à la date d la cession, le preneur demeurant actuellement tenu de ses agissements pour la période antérieure à la cession ».

Néanmoins, la S.C.I. PARIS 112 ne justifie pas d’avoir mis en demeure la S.A.R.L. FRENCH [G] de payer les loyers ou de lui avoir dénoncé le commandement de payer afin de l’informer de la défaillance de cessionnaire, la S.A.S. GLO KITCHEN. Dès lors, la S.A.R.L. FRENCH [G] ne peut être condamnée solidairement aux sommes dues par la S.A.S. GLO KITCHEN.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.S. GLO KITCHEN, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. GLO KITCHEN ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. PARIS 112 formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 décembre 2023,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. GLO KITCHEN et de tout occupant de son chef des lieux situés 16 rue Victor Basch à VINCENNES (94300) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. GLO KITCHEN, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. GLO KITCHEN à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. GLO KITCHEN à payer à la S.C.I. PARIS 112 la somme de 22 730,75 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 23 juillet 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de la S.A.R.L. FRENCH [G],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S. GLO KITCHEN aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. GLO KITCHEN à payer à la S.C.I. PARIS 112 la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 21 janvier 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS