MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01521 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VMKW

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : [P] [Z] C/ S.A.S. LPK Prise en la personne de son Président, Monsieur [X] [W], [G] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [Z] né le 16 Septembre 1993 à HIRSON (AISNE), demeurant 80 avenue Mahieu – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représenté par Maître Anne-Frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : G783

DEFENDEURS

S. A. S. LPK

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 817 524 663

dont le siège social est sis 64 rue Nationale – 75013 PARIS

non représentée Lina FADILI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A0397

Monsieur [G] [J]

demeurant 8rue G. Clémenceau – 66330 CABESTANY

représenté par Maître Marcia MOUQUINHO, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E2256

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Débats tenus à l’audience du : 04 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 8 Avril 2025, prorogé au 29 Avril 2025, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 3 septembre 2024, Monsieur [P] [Z] a fait assigner la S.A.S. LPK, prise en la personne de son gérant, Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [J] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire,

Le dossier a été évoqué à l’audience du 4 mars 2025, au cours de laquelle Monsieur [P] [Z] a maintenu ses demandes.

Vu les conclusions visées et soutenues à l’audience, par lesquelles, Monsieur [G] [J] s’oppose à la demande d’expertise, sollicite sa mise hors de cause ainsi que la condamnation de Monsieur [P] [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Vu les conclusions visées et soutenues à l’audience, par lesquelles, la S.A.S. LPK, prise en la personne de son gérant, Monsieur [X] [W] s’oppose à la demande d’expertise, sollicite sa mise hors de cause ainsi que condamnation de Monsieur [P] [Z] à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’audience du 4 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de mise hors de cause

À l’appui de sa demande de mise hors de cause,Monsieur [G] [J] soutient que l’appartement vendu n’était ni insalubre ni inhabitable, même au moment du sinistre. Il affirme que le bien ne nécessitait pas de réhabilitation et qu’il y a habité cinq ans dans de bonnes conditions. Il précise que l’acquéreur a été informé de l’existence d’un dégât des eaux, a perçu les indemnités d’assurance correspondantes et a pris la décision de rénover entièrement le logement, en le mettant à nu.

De son côté, la S.A.S. LPK, prise en la personne de son gérant, Monsieur [X] [W], indique qu’elle ne peut être tenue responsable d’un diagnostic éventuellement erroné, car réalisé avant la survenue ou l’aggravation du sinistre (fuite chez un voisin). Elle rappelle que le logement était classé D au moment de la vente, ce qui est conforme, et que les détériorations constatées ultérieurement sont liées à des travaux de mise à nu. Elle conteste que le sinistre ait pu entraîner une dégradation du DPE à G sur l’ensemble du bien. Elle souligne que deux ans se sont écoulés depuis la vente, que Monsieur [P] [Z] avait connaissance du sinistre, et qu’il ne produit aucun élément de nature à justifier la gravité des dommages allégués.

En réponse, Monsieur [P] [Z] fait valoir que le procès-verbal de constat révèle des désordres qui ne correspondent ni aux déclarations de Monsieur [G] [J] lors de la vente, ni au DPE fourni ; après avoir entrepris les travaux nécessaires, demande une expertise sur dossier (basée sur les documents techniques et les photos) pour évaluer la nature, l’ampleur et l’évolution des désordres, ainsi que la conformité des réparations réalisées; qu’il ressort de l’indemnisation initialement proposée à Monsieur [G] [J] que les dégâts étaient minimisés. Or, Monsieur [P] [Z] a identifié un dégât des eaux plus important que la simple fuite de toiture déclarée à l’assurance : la fuite provenait en réalité des voisins du dessus. Aucune recherche de fuite n’a été commandée par le vendeur, qui n’a pas révélé l’origine exacte du sinistre; que le requérant a découvert l’état réel du bien en commençant les travaux; que le nouveau DPE réalisé par Monsieur [P] [Z] après avoir mis à nu les murs révèle un classement G, alors que les DPE de 2017 et 2022 réalisés par le vendeur indiquaient un classement D. Cela montre que les diagnostics précédents ne reflétaient pas la réalité; que la S.A.S. LPK, prise en la personne de son gérant, Monsieur [X] [W] ayant réalisé ces DPE indique avoir suivi les normes de 2017, alors que celles-ci ont été modifiées en 2021. Enfin, le dégât des eaux datait de mars et avait été déclaré avant la réalisation du diagnostic.

Par conséquent, l’origine exacte des désordres actuels et leur lien avec l’état initial du logement ne sont pas établis avec certitude. Par ailleurs, le diagnostic de performance énergétique fourni lors de la vente indique un classement D, alors qu’un nouveau diagnostic postérieur fait état d’un classement G, ce qui crée une incohérence majeure.

En l’absence d’éléments techniques suffisants et face à ces incertitudes, il n’est pas possible de faire droit aux demandes de mise hors de cause de Monsieur [G] [J] et de la S.A.S. LPK, prise en la personne de son gérant, Monsieur [X] [W].

À ce stade, leur maintien dans la procédure est indispensable, dans l’attente d’une expertise judiciaire permettant de déterminer précisément l’origine des désordres et les éventuelles responsabilités.

Il convient donc de rejeter les demandes de mise hors de cause.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Monsieur [P] [Z] n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Or, tel est le cas en l’espèce, au vu notamment :

de la déclaration de sinistre (dégâts des eaux) du 26 avril 2022, par laquelle il est indiqué que le sinistre est survenu le 7 mars 2022 ; en raison d’une infiltration d’eau par toiture chez le voisin;

du constat amiable dégât des eaux en date du 26 octobre 2022, établi à la demande de Monsieur [P] [Z] avec le voisin du 1 er étage ;

du procès verbal de constat établi le 15 novembre 2022, lequel fait état de plusieurs désordres notamment dans l’ancienne cuisine : murs fortement humides et froids, mur droit en parpaings bruts s’effritant par endroits, plafond endommagé, doublage détérioré près d’une ouverture, parquet sinistré, traces de découpes dans l’angle supérieur droit. Il est également signalé un disjoncteur placé dans le bas du placard, des fils électriques non protégés, ainsi que des signes d’humidité dans la salle de douche. Plusieurs découpes et défauts sont visibles autour de l’ouverture, notamment une partie biaisée en hauteur;

du rapport d’expertise n° 2017-02-31453, indiquant que l’appartement a été classé en catégorie D;

du diagnostic de performance énergétique, établi par la société LPK, le 30 mai 2022, indiquant que l’appartement a été classé en catégorie D, estimant les coûts annuels d’énergie du logement entre 639 € et 865 € ;

du diagnostic Techniques Immobiliers établi par IDF le 26 octobre 2022 à la demande de Monsieur [P] [Z], concluant à une classification en catégorie G;

du dossier Technique Immobilier établi par HOMEDIAG, le 29 janvier 2024, précisant que l’appartement de Monsieur [P] [Z] est diagnostiqué de catégorie G.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Monsieur [P] [Z] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [P] [Z] le paiement de la provision initiale.

Concernant la mission confiée à l’expert, il appartient au juge des référés d’apprécier, en droit et en fait, l’opportunité et l’utilité des chefs de mission proposés, étant rappelé que, nonobstant les propositions de mission formulées dans le dispositif des écritures des parties, il demeure libre, en application de l’article 145 du code de procédure civile, de choisir les chefs de mission adaptés.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

À la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de Monsieur [P] [Z], pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

REJETONS les demandes de mise hors de cause,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [T] [M]

HCG

81 bis rue de Marignan

94210 LA VARENNE ST HILAIRE

Tél : 01.55.97.12.50

Port. : 06.08.26.73.89

Email : cganvert@hcg-expert.com

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a accepté par un courriel du 9 avril 2025 et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;examiner les désordres allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;L’acquéreur demande : d’examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés ci-avant dans

l’assignation mais aussi tous ceux qui auraient été découverts par la suite, ainsi

que les dommages présents et prévisibles ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

Demandée dans l’assignation : dire si ces désordres peuvent être considérés comme des vices cachés ;

indiquer, le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ;

donner son avis sur le DPE fourni au moment de la vente, au regard notamment des autres DPE réalisés avant et après travaux,

de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer l’ensemble des préjudices subis y compris le préjudice moral et les troubles de jouissance et financier ;

d’indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réfection, et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état ;

rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux, l’appartement appartenant à Monsieur [P] [Z], situé au 7 Impasse des Tilleuls à CRETEIL (94 000) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser Monsieur [P] [Z] à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre de Monsieur [P] [Z], par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note

circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

FIXONS à la somme de 3 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [P] [Z] à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »,

DISONS que les dépens resteront à la charge de Monsieur [P] [Z],

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les autres demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 29 avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES