TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Septembre 2025

N° RG 24/07845 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHKI

N° Minute : 25/

AFFAIRE

S.D.C. SDC 22 rue Ernest Renan 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX, pris en la personne de son syndic

C/

[P] [C]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. SDC 22 rue Ernest Renan 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX, pris en la personne de son syndic

Cabinet FONCIA AGENCE CENTRALE.

40 rue Gabriel Péri

92120 MONTROUGE

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEFENDERESSE

Madame [P] [C]

22 rue Ernest Renan

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 20 mai 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Carole GAYET, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 22 rue Ernest-Renan à ISSY-LES-MOULINEAUX (92130) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [P] [C] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 17 septembre 2024, aux fins de :

CONDAMNER Madame [P], [M] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 22 rue Ernest Renan à ISSY LES MOULINEAUX (92130) la somme en principal de 14.365,39 € à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 1er août 2023 inclus, et représentant :

—  13.325,63 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  874,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

—  165,76 € au titre des dépens relevant de la sommation de payer.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [P], [M] [C] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— de la mise en demeure notifiée par la Société FONCIA, Syndic, en date du 3 août 2018 d’avoir à payer la somme de 954,73 € ;

— de la 2ème relance notifiée par la Société FONCIA, Syndic, en date du 7 septembre 2018 d’avoir à payer la somme de 983,73 € ;

— de la sommation délivrée par la SCP TEBOUL, Huissier de Justice, en date du 21 mars 2019 d’avoir à payer la somme de 1.874,35 € ;

— de la présente assignation pour le surplus

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Madame [P], [M] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 22 rue Ernest Renan à ISSY LES MOULINEAUX (92130) la somme de 1.400,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Madame [P], [M] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 22 rue Ernest Renan à ISSY LES MOULINEAUX (92130) une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Mme [P] [C], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 874,00 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et le paiement du coût d’une sommation de payer facturée 165,76 euros en date du 21 mars 2019 au titre des dépens.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, la loi n’exigeant pas la délivrance d’une sommation de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les frais de recouvrement, d’un montant de 1.039,76 euros (874,00 + 165,76), seront examinées en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 13.325,63 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2018 sur la somme de 954,73 euros, du 7 septembre 2018 sur la somme de 983,73 euros, du 21 mars 2019 sur la somme de 1.874,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un relevé de propriété,

— un extrait du compte de Mme [P] [C] pour la période du 5 janvier 2018 au 1er juillet 2024 inclus,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 12 décembre 2017, 18 décembre 2018, 6 juillet 2021, 21 septembre 2021, 18 mai 2022, 18 janvier 2023, 14 novembre 2023 et 2 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production du relevé de propriété, que Mme [P] [C] est propriétaire des lots n°7 et 15 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 6 juillet 2021, 21 septembre 2021, 18 mai 2022, 18 janvier 2023, 14 novembre 2023 et 2 septembre 2024 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, 1er avril 2018 au 31 mars 2019, 1er avril 2019 au 31 mars 2020, 1er avril 2020 au 31 mars 2021, 1er avril 2021 au 31 mars 2022, 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et 1er avril 2023 au 31 mars 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 13.325,63 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 5 janvier 2018 au 1er juillet 2024, appels de provisions du 2ème trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2018 sur la somme de 954,73 euros, du courrier de 2ème relance du 7 septembre 2018 sur la somme de 983,73 euros, du commandement de payer du 21 mars 2019 sur la somme de 1.874,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 3 août 2018 avec l’avis de réception justifiant de son envoi à la défenderesse, la lettre de 2ème relance du 7 septembre et la sommation de payer du 21 mars 2019. L’envoi de la lettre de 2ème relance, ne constituant pas un courrier valant mise en demeure, ne peut faire courir l’intérêt au taux légal.

Partant les intérêts au taux légal courront sur la somme de 954,73 euros à compter du 3 août 2018, à partir du 21 mars 2019 sur la somme de 1.874,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En conséquence, Mme [P] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.325,63 euros au titre des charges dues pour la période du 5 janvier 2018 au 1er juillet 2024, appel de provision du 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2018 pour la somme de 954,73 euros, à compter du 21 mars 2019 pour la somme de 1.874,35 euros, et à compter de l’assignation du 17 septembre 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.039,76 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de Mme [P] [C] pour la période du 5 janvier 2018 au 1er juillet 2024 inclus,

— une lettre de mise en demeure adressée par le syndic en date du 3 août 2018 pour obtenir paiement de la somme de 954,73 euros (avis de réception produit),

— une lettre de relance en date du 6 septembre 2018,

— une sommation de payer du commissaire de justice instrumentaire datée du 21 mars 2019,

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice des 10 octobre 2018 et 20 mai 2019, respectivement rattachés à la constitution du dossier auprès du commissaire de justice instrumentaire et de l’avocat (350,00 + 450,00 = 800 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 239,76 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la sommation de payer du 28 mars 2019 (165,76 euros), ainsi qu’à la lettre de mise en demeure (45,00 euros), qui est produite avec le justificatif de son envoi postal, et à la lettre de relance qui lui succède (29,00 euros), toutes deux produites avec leurs factures afférentes et dont les coûts sont conformes au contrat de syndic communiqué.

Débouté partiellement de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 8O0,00 euros, débitée sans fondement sur le compte de Mme [P] [C].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 septembre 2024.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

En conséquence, Mme [P] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 239,76 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 septembre 2024.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 800,00 euros sur le compte de Mme [P] [C].

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais de recouvrement soient eux-mêmes productifs d’intérêts à compter de la délivrance de l’assignation.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais de recouvrement qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière à compter de l’assignation du 17 septembre 2024.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Mme [P] [C] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [P] [C] sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [C], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût de la sommation de payer en date du 21 mars 2019 qui ne relève pas des dépens et a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [P] [C] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 22 rue Ernest-Renan à ISSY-LES-MOULINEAUX (92130) représenté par son syndic :

la somme de 13.325,63 euros au titre des charges dues pour la période du 5 janvier 2018 au 1er juillet 2024, appel de provision du 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2018 pour la somme de 954,73 euros et à compter du 21 mars 2019 pour la somme de 1.874,35 euros, et à compter de l’assignation du 17 septembre 2024 pour le surplus,la somme de 239,76 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais lorsqu’ils seront échus pour une année à compter de l’assignation du 17 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 22 rue Ernest-Renan à ISSY-LES-MOULINEAUX (92130) représenté par son syndic :

la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (800,00 euros) doivent être recréditées sur le compte de Mme [P] [C] ;

CONDAMNE Mme [P] [C] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile, et qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer en date du 21 mars 2019 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT