MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01628 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VM2H

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [G] [E] veuve [J] C/ S.A.R.L. CHALE SIDO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [G] [E] veuve [J] née le 10 Juillet 1940 à [Localité 5] (MAROC), nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre LOBRY, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC500

DEFENDERESSE

S. A. R. L. CHALE SIDO

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 809 982 440

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 16 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 16 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte prenant effet le 9 octobre 2020, Madame [Y] [E] épouse [J] a donné à bail commercial à la SARL CHALE SIDO des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 20 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Madame [Y] [E] épouse [J] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 25 avril 2024 à la SARL CHALE SIDO pour une somme de 72 981,17 € au titre de l’arriéré locatif au 1 avril 2024 [loyer d’avril 2024 inclus].

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 6 novembre 2024, Madame [Y] [E] épouse [J] a fait assigner la SARL CHALE SIDO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL CHALE SIDO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la SARL CHALE SIDO à payer à Madame [Y] [E] épouse [J] la somme provisionnelle de 73 366,12 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la SARL CHALE SIDO au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner la SARL CHALE SIDO au paiement d’une somme provisionnelle de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la décision, et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Par courrier adressé reçu le 12 décembre 2024 et adressé à Monsieur le Procureur de la République, Madame [T] [Z], gérante de la SARL CHALE SIDO, a indiqué avoir obtenu l’aide juridictionnelle pour défendre ses droits et a sollicité un renvoi, indiquant ne pouvoir être présente en raison de son état psychologique et émotionnel.

A l’audience du 16 décembre 2024, Madame [Y] [E] épouse [J], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Elle s’est opposée à la demande de renvoi.

La décision d’aide juridictionnelle du 14 novembre 2024 adressée par la SARL CHALE SIDO portant sur une autre affaire (demande du 20 juin 2024 pour une affaire entre Madame [T] [Z], la MAPA, AXA ASSURANCE IARD et Madame [Y] [E]) et en l’absence de comparution de la SARL CHALE SIDO, le dossier a été retenu.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SARL CHALE SIDO n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 25 avril 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Si l’article L. 145-17 du code de commerce n’est pas visé, la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [Y] [E] épouse [J] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 72 981,17 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 26 mai 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL CHALE SIDO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL CHALE SIDO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a pas lieu de prévoir que ces sommes porteront intérêts à compter de la présente ordonnance puisqu’une partie des indemnités d’occupation ne seront pas encore échues à cette date.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Madame [Y] [E] épouse [J] en annexe du commandement de payer, l’obligation de la SARL CHALE SIDO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 25 avril 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 46 801,17 € [loyer et charges d’avril 2024 inclus], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL CHALE SIDO, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance de l’assignation. Il convient en effet de déduire du décompte les sommes de 23.800 et 2.380 euros intitulées « dettes antérieures de loyer de janvier 2021 à mars 2022 » et « dettes antérieures provisions charges de janvier 2021 à mars 2022 », en l’absence de tout justificatif et détail produits.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL CHALE SIDO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL CHALE SIDO ne permet d’écarter la demande de Madame [Y] [E] épouse [J] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 mai 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CHALE SIDO et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL CHALE SIDO, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL CHALE SIDO à la payer,

CONDAMNONS par provision la SARL CHALE SIDO à payer à Madame [Y] [E] épouse [J] la somme de 46 801,17 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 25 avril 2024 (loyer et charges d’avril 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNONS la SARL CHALE SIDO aux entiers dépens,

CONDAMNONS la SARL CHALE SIDO à payer à Madame [Y] [E] épouse [J] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,