TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° Minute : /

MTT

N° RG 25/06317 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HLZ4

JUGEMENT DU 23 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placé

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidant

M^e Violette MONCHAUX, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant

A l’audience du 20 Novembre 2025, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [Y] est propriétaire du lot n°274 de la RESIDENCE [Localité 6] située [Adresse 2] à [Localité 8] (45).

La société CITYA REPUBLIQUE assume les fonctions de syndic de cette copropriété.

Aux termes de plusieurs courriers recommandés avec accusé de réception, dont celles en date du 19 septembre 2023, 19 octobre 2023 et 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée le Syndicat de Copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 6] (Ci-après « SDC DE LA RESIDENCE [Localité 6] »), représenté par son syndic CITYA REPUBLIQUE, a mis en demeure M. [M] [Y] de régler les charges de copropriété non réglées.

Le 22 septembre 2025, un procès-verbal de carence d’une médiation est rendu.

Par acte d’huissier délivré le 28 octobre 2025, le SDC DE LA RESIDENCE [Localité 6], représenté par son syndic, a fait assigner M. [M] [Y] devant le tribunal judiciaire d’Orléans, au visa des articles l’article 44 du Code de procédure civile, les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code Civil, les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et les articles 514, 699, 700, 750-1 et 825 du Code de procédure civile, afin de :

RECEVOIR le [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA REPUBLIQUE, en son action;L’EN DECLARER bien fondé ;En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [M] [Y], à payer au [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA REPUBLIQUE, la somme totale de 1 945,19 euros, correspondant à :280,79 euros à titre principal, charges arrêtées au 21 octobre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ; 1 664,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;CONDAMNER Monsieur [M] [Y], à payer au [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA REPUBLIQUE, la somme totale de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts;CONDAMNER Monsieur [M] [Y], à payer au [Adresse 10], représenté par son -Syndic en exercice la société CITYA REPUBLIQUE, la somme totale de 2 424 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;CONDAMNER Monsieur [M] [Y], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de ses demandes, le SDC DE LA RESIDENCE [Localité 6] fait valoir que les sommes dues par le défendeur sont valablement justifiées par la production des pièces versées au débat et que l’obligation de paiement de la dette dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le Syndic et en l’absence d’un recours formé dans le délai légal. Ils exposent que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance justifiée sont imputables à ce seul copropriétaire. Ils ajoutent que les diligences accomplies sont exceptionnelles lorsqu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux des sommes dues et que ces sommes doivent être imputées au copropriétaire défaillant. En cas de rejet de la demande, ces frais doivent être supportés par le débiteur au titre de l’article 1240 du code civil pour le préjudice certain subi par le syndicat des copropriétaires qui s’est trouvé dans la nécessité de l’assigner, faute pour lui de respecter ses obligations. Ils considèrent qu’en raison du non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires, un préjudice certain a été occasionné aux autres copropriétaires fragilisant l’équilibre financier du syndicat. Ainsi, les autres copropriétaires sont obligés de faire des avances sur trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété et cause dès lors un préjudice financier certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025.

Lors de cette audience, la demanderesse a développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

M. [M] [Y], partie défenderesse régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande principale en paiement

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du relevé de propriété produit aux débats que M. [M] [Y] est propriétaire du bien formant le lot n°274 dépendant de la copropriété de la résidence dénommée [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 8] (45).

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Afin de justifier de ses créances au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée SDC DE LA RESIDENCE [Localité 6] justifie de sa demande en produisant :

Les contrats de syndic de 2023, 2024 et 2025; Le transfert de propriété ; les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes en date des 04 juin 2021, 23 juin 2022, 25 avril 2023, 05 juin 2024 et 20 mai 2025 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’année en cours et pour le dernier budget prévisionnel de l’année 2026 ; un décompte des impayés arrêté au 21 octobre 2025 ;des appels de fonds, régularisations de charges et de travaux ;une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 19 avril 2024 ; les autres ayant été revenu avec « Destinataire inconnu à l’adresse » ou « Défaut d’accès ou d’adressage » ;des attestation de non recours en date du 23 juillet 2025 du syndic CITYA REPUBLIQUE contre les décisions d’Assemblée Générale tenue les 04 juin 2021, 23 juin 2022, 25 avril 2023, 05 juin 2024 et 20 mai 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance du [Adresse 9] [Adresse 7] est établie dans son principe et dans son quantum, déduction faites des frais engagés.

Sur les intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35, c’est-à-dire notamment les provisions et cotisations de travaux, portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, a adressé à M. [M] [Y] une mise en demeure de payer les sommes dues au titre des charges de copropriété le 19 avril 2024.

Par conséquent, au vu des appels de charges concernés et de l’arrêté de compte, il y a lieu de considérer que, déduction faite des frais qui ne constituent pas des charges de copropriété, M. [M] [Y] est redevable d’une somme de 280,79 euros au titre des charges appelées et arrêtées au 21 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de la mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite. Les intérêts échus des capitaux porteront intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, elle a été demandée par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Localité 6] dès l’acte introductif d’instance du 28 octobre 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Sur les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée SDC RESIDENCE [Localité 6] justifie de sa demande en produisant :

une facture du 10 novembre 2022 de frais de lettre de relance d’un montant de 33,60 euros,une facture du 10 février 2023 de frais de lettre de relance d’un montant de 33,60 euros,une facture du 11 mai 2023 de frais de lettre de relance d’un montant de 33,60 euros,une facture du 10 août 2023 de frais de lettre de relance d’un montant de 33,60 euros,une facture du 14 septembre 2023 de frais de constitution droit huissier d’un montant de 480 euros, une facture 29 janvier 2024 de frais de constitution droit avocat d’un montant de 108 euros, une facture du 16 mai 2024 de frais de suivi du dossier par l’avocat d’un montant de 108 euros, une facture du 06 août 2024 de frais de suivi du dossier par l’avocat d’un montant de 129,60 euros, une facture du 18 novembre 2024 de frais de suivi du dossier par l’avocat d’un montant de 129,60 euros, une facture du 03 février 2025 de frais de suivi du dossier par l’avocat d’un montant de 129,60 euros, une facture du 19 mai 2025 de frais de suivi du dossier par l’avocat d’un montant de 129,60 euros, une facture du 08 septembre 2025 de frais de suivi du dossier par l’avocat d’un montant de 133,20 eurospour un total montant total de 1 482 euros.

En revanche, les factures des mises en demeure en date du 19 octobre 2022, 19 janvier 2023, 19 avril 2023 et 19 juillet 2023 pour un montant de 45,60 euros ne sont pas versées, mais les mises en demeure sont produites au débat où il est possible de voir le montant des frais de la mise en demeure et les montants correspondent au tarif des frais de recouvrement inscrit dans les contrats de syndic produits au débat.

Il convient de retenir les montants relatifs aux frais de ces mises en demeure, puisqu’elles ont été nécessaire au recouvrement de la créance et qu’elles sont revenues « Destinataire inconnu à l’adresse » ou « Défaut d’accès ou d’adressage ».

En revanche, il convient de ne pas retenir les montants relatifs aux lettres de relance, qui n’ont, pour certaines, qu’un mois de délai entre-elles, et qui ne sont pas justifiées pour le recouvrement des charges de copropriété impayées.

En l’absence d’éléments caractérisant des diligences exceptionnelles pour la constitution du dossier d’avocat et de suivi, le demandeur ne peut pas valablement solliciter le recouvrement de frais à ce titre qui relèvent en tout état de cause de l’appréciation des frais non répétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, le demandeur ne justifiant d’aucune diligence exceptionnelle ou particulières, il y a lieu d’écarter les montants de suivi de commissaire de justice et d’avocat, qui ne sont pas justifiés et de faire droit aux frais des mises en demeure d’un montant total de 182,40 euros.

En conséquence, M. [M] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 182,40 euros au titre des frais nécessaires exposés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le défaut de paiement par M. [M] [Y] des charges de copropriété dont il est débiteur cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires consistant dans les difficultés de gestion et de trésorerie que sa carence lui cause inévitablement.

En application de l’article 1240 du code civil, il sera donc condamné à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ainsi, M. [M] [Y] supportera la charge des dépens de la présente instance, dont le coût de l’assignation.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires de la résidence RESIDENCE SAINT [Adresse 4] une somme de 2 424 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense et qui ont été justifiés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence RESIDENCE [Localité 6] située [Adresse 2] à [Localité 8] (45) la somme de 280,79 euros (deux cent quatre-vingt euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées aux 21 octobre 2025 ;

DIT que chacune des créances comprises dans la somme de 280,79 euros (deux cent quatre-vingt euros et soixante-dix-neuf centimes) portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure intervenue le 19 avril 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence RESIDENCE [Localité 6] située [Adresse 2] à [Localité 8] (45) la somme de 182,40 euros (cent quatre-vingt-deux euros et quarante centimes) au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence RESIDENCE [Localité 6] située [Adresse 2] à [Localité 8] (45) la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [M] [Y] aux entiers dépens, et ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence RESIDENCE [Localité 6] située [Adresse 2] à [Localité 8] (45) la somme de 2 424 euros (deux mille quatre cent vingt-quatre euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT