MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 1er Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00079 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VTGI

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [M] [U] épouse [J], [B] [I] C/ S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER :

Lors des débats : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

Lors du délibéré : Madame Valérie PINTE, Greffière

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [M] [U] épouse [J] née le 20 Août 1965 à MECHEED (IRAN), demeurant 3, rue de Florence – 03200 VICHY

et Monsieur [B] [I] né le 16 Septembre 1975 à MECHEED (IRAN), demeurant 3 rue de Florence – 03200 VICHY

représentés par M^e Jean-Luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1184

DEFENDERESSE

S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 983 051 947, dont le siège social est sis 1 avenue Marc Sangnier – 92390 VILLENEUVE LA GARENNE et dans les locaux loués sis 25 rue Louise Aglaé Cretee – 94400 VITRY SUR SEINE

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 03 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 1er Avril 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 juin 2024, Monsieur [B] [I] et Madame [M] [J] née [U] ont conclu une convention d’occupation précaire avec la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE portant sur des locaux situés 25 rue Louise Aglaé Cretee à VITRY SUR SEINE (94400), moyennant une redevance d’occupation mensuelle de 1 300,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des redevances sont demeurées impayées.

Monsieur [B] [I] et Madame [M] [J] née [U] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024 à la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE pour une somme de 7 500,00 € au titre de l’arriéré locatif au 31 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, Monsieur [B] [I] et Madame [M] [J] née [U] ont fait assigner la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention au 14 décembre 2024,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

– condamner la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [M] [J] née [U] la somme provisionnelle de 10 500,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2024,

– condamner la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 50 %, augmentée des charges et taxes locatives, et ce à compter du 14 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clefs,

– condamner la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ainsi que celui des présentes.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 3 mars 2025, Monsieur [B] [I] et Madame [M] [J] née [U], par l’intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE n’a pas constitué avocat.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’une convention d’occupation précaire.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à une convention d’occupation précaire de prévoir une clause résolutoire, octroyant au créancier la faculté de résilier de plein droit la convention, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, l’article 15 de la convention prévoit une clause résolutoire qui stipule que faute de règlement de la redevance, et après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois, le créancier pourra résilier la convention d’occupation précaire de plein droit.

Le 14 novembre 2024, un commandement de payer les redevances a été signifié à la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE. Ce dernier précise qu’à défaut de paiement dans un délai d’un mois Monsieur [B] [I] et Madame [M] [J] née [U] pourront se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée à la convention.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [B] [I] et Madame [M] [J] née [U] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un occupant ne respectant pas les clauses de la convention alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 7 500,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans les trente jours de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et la convention d’occupation précaire se trouve résiliée de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 15 décembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation de la convention par l’effet de la clause résolutoire l’occupant n’est plus débiteur de redevance d’occupation mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant des redevances contractuelles, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, il n’y a pas lieu de majorer l’indemnité d’occupation tel que sollicité par le bailleur, car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de la redevance impayée, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu des factures produites par Monsieur [B] [I] et Madame [M] [J] née [U], l’obligation de la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE au titre des redevances, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation émises le 5 décembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 500,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE ne permet d’écarter la demande de Monsieur [B] [I] et Madame [M] [J] née [U] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention à la date du 15 décembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE et de tout occupant de son chef des lieux situés 25 rue Louise Aglaé Cretee à VITRY SUR SEINE (94400) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE, à compter de la résiliation de la convention et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant de la redevance contractuelle, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [M] [J] née [U] la somme de 10 500,00 € au titre du solde des redevances, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 5 décembre 2024,

CONDAMNONS la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS la S.A.S.U. EL HOSNI GROUPE à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [M] [J] née [U] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans la convention d’occupation précaire a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 1er avril 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS