MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01609 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VPXA

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : Société IMMORENTE C/ Société SWAGGER, S.A.S. 786 SHIN MULTISERVICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société IMMORENTE, SCPI immatriculée au RCS d’EVRY sous le n° 347 996 209, dont le siège social est sis 303 Square des Champs Elysées – 91026 EVRY

représentée par M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815

DEFENDERESSES

Société SWAGGER, SARL immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 829 683 739, dont le siège social est sis 5 bis rue Georges Lebigot – 94800 VILLEJUIF

et S.A.S. 786 SHIN MULTISERVICE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° dont le siège social est sis 5B rue Georges Lebigot – 94800 VILLEJUIF

non représentées

Débats tenus à l’audience du : 05 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 février 1999, la SCPI IMMORENTE a donné à bail commercial à Monsieur [V] [W] exerçant sous le nom commercial « [V] 5 sur 5 » un local commercial sis 5 bis rue Georges Le Bigot 94800 VILLEJUIF.

L’article 8 du bail stipule que « le preneur pourra céder ses droits au présent bail après avoir obtenu par écrit l’agrément du bailleur concernant son cessionnaire. En tout état de cause, il restera garant conjointement et solidairement de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail. Le bailleur sera appelé à la cession ou à l’apport et il lui sera remis immédiatement et gratuitement un exemplaire de l’acte de cession ou d’apport pour lui servir de titre exécutoire à l’égard du cessionnaire. Mention de cette solidarité conjointe devra être faire dans l’acte de sous-location, de cession ou d’apport ».

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2008, ce bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans.

Par acte sous seing privé du 10 avril 2017, Monsieur [V] [W] a cédé son droit au bail à Mesdames [S], [R] et [T] [U] agissant en qualité d’associées de la SARL SWAGGER en cours d’immatriculation.

Par acte du 23 septembre 2019, la SCPI IMMORENTE a renouvelé le bail commercial en date du 17 février 1999 auprès de la SARL SWAGGER portant sur des locaux situés 5 bis rue Georges Le Bigot 94800 VILLEJUIF, moyennant un loyer annuel de 13 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2022, la SARL SWAGGER a cédé son fonds de commerce à la SAS 786 SHIN MULTISERVICE. Cet acte prévoit notamment que « le cédant est tenu : – de rester garant et solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers et charges et pour l’exécution de toutes les clauses et conditions du bail sus-analysé, envers le bailleur pendant toute la durée du bail conformément à l’article VII du bail, et ce en dérogation à l’article L. 145-16-2 du code de commerce ».

Des loyers sont demeurés impayés par la SAS 786 SHIN MULTISERVICE.

La SCPI IMMORENTE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024 à la SAS 786 SHIN MULTISERVICE pour une somme de 8 366,87 € au titre de l’arriéré locatif au 22 mai 2024.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 21 octobre 2024, la SCPI IMMORENTE a fait assigner la SARL SWAGGER et la SAS 786 SHIN MULTISERVICE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater que la clause résolutoire est acquise,

— constater la résiliation du bail et déclarer la SAS 786 SHIN MULTISERVICE occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la SAS 786 SHIN MULTISERVICE ainsi que celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au président de désigner,

— condamner provisionnellement la SAS 786 SHIN MULTISERVICE solidairement avec la SARL SWAGGER à payer en principal à la SCPI IMMORENTE la somme de 12.673,22 euros au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire, majoré de 4 points (soit TBB + 4), le TBB étant retenu sur la base du mois précédant l’exigibilité de la créance sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement (article 4.6 du contrat de bail),

— condamner provisionnellement la SAS 786 SHIN MULTISERVICE solidairement avec la SARL SWAGGER à payer en principal à la SCPI IMMORENTE la somme de 2.534,64 euros en application de l’article 16.4 du contrat de bail,

— fixer et condamner provisionnellement la SAS 786 SHIN MULTISERVICE solidairement avec la SARL SWAGGER à payer à la SCPI IMMORENTE une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer facturé, outre les charges et taxes, jusqu’à la remise des clefs,

— condamner la SAS 786 SHIN MULTISERVICE solidairement avec la SARL SWAGGER à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2025 à laquelle la SCPI IMMORENTE, par l’intermédiaire de son conseil, a actualisé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 5.768,73 euros au 2 mai 2025 [2ème trimestre 2025 inclus], en ce inclus les frais d’huissier et le reliquat du 1er trimestre 2025. Elle a indiqué que les parties étaient d’accord pour l’octroi de délais de paiement sur 6 mois, à savoir le paiement de la somme de 961,45 euros chaque mois du 1er juillet 2025 au 1er décembre 2025, avec clause de déchéance du terme en cas de non-respect des délais.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

Bien que régulièrement assignées par actes remis à étude, la SARL SWAGGER et la SAS 786 SHIN MULTISERVICE n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 29 mai 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCPI IMMORENTE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 8 366,87 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Au vu du décompte produit par la SCPI IMMORENTE, l’obligation de la SAS 786 SHIN MULTISERVICE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 2 mai 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 710,18 € [déduction faite des frais d’huissier lesquels sont compris dans les dépens], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS 786 SHIN MULTISERVICE, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt calculé sur le taux de base bancaire majoré de 4 points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

La SCPI IMMORENTE indique à l’audience être d’accord pour des délais de paiement sur 6 mois pour permettre à la SAS 786 SHIN MULTISERVICE de régler sa dette locative.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SAS 786 SHIN MULTISERVICE, sa situation doit être prise en compte tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SAS 786 SHIN MULTISERVICE des délais de paiement sur 6 mois pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 960 € par mois pendant 5 mois, la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la solidarité au paiement de la SARL SWAGGER

Eu égard à l’article 8 du bail commercial, reproduite à l’avenant de renouvellement du 23 septembre 2019 et à l’acte de cession du fonds de commerce entre la SARL SWAGGER et la SAS 786 SHIN MULTISERVICE 28 juillet 2022, il y a lieu de condamner solidairement la SARL SWAGGER au paiement des sommes dues par la SAS 786 SHIN MULTISERVICE.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS 786 SHIN MULTISERVICE solidairement avec la SARL SWAGGER, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS 786 SHIN MULTISERVICE ne permet d’écarter la demande de la SCPI IMMORENTE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement par provision la SAS 786 SHIN MULTISERVICE et la SARL SWAGGER à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 5 710,18 € au titre de l’arriéré locatif au 2 mai 2025 [2ème trimestre 2025 inclus] avec intérêts au taux légal, en deniers et quittances,

AUTORISONS la SAS 786 SHIN MULTISERVICE à se libérer de la dette locative sur 6 mois en réglant la somme de 960 € pendant 5 mois, la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 1er de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SAS 786 SHIN MULTISERVICE de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS 786 SHIN MULTISERVICE et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, solidairement avec la SARL SWAGGER, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

CONDAMNONS solidairement la SAS 786 SHIN MULTISERVICE et la SARL SWAGGER aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS solidairement la SAS 786 SHIN MULTISERVICE et la SARL SWAGGER à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 800,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 2 juin 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS