TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00717 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JRWM

Minute : 2026/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 18 Février 2026

[T] [M]

C/

[R] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marion LEBRUN – 16

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Marion LEBRUN – 16

Monsieur [R] [E]

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Février 2026

Nous Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Assisté de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [M]

né le 11 Février 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marion LEBRUN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16 substituée par M^e Marine HEDOUIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [E]

né le 20 Octobre 1973 à [Localité 3] (TURQUIE), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Janvier 2026

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 novembre 2022, avec effet au 15 novembre 2022, M. [T] [M] a donné à bail à M. [R] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 652,05 euros.

Par acte extrajudiciaire du 12 mai 2025, M. [T] [M] a fait délivrer au locataire un congé aux fins de vente pour le 14 novembre 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, M. [T] [M] a fait assigner M. [R] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour voir :

– constater que M. [R] [E] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe [Adresse 5] [Adresse 6] ;

– ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef des lieux, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans les gardes-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due aux frais de M. [R] [I] ;

– fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme antérieurement exigée à titre de loyers et charges, soit un montant de 723,44 euros ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 723,44 euros, à compter du 15 novembre 2025 jusqu’à la restitution des locaux ;

* de la somme de 5 542,07 euros par provision à valoir sur ses préjudices au titre de l’arriéré de loyer et charges ;

* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 13 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [T] [M], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [R] [E], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la validité du congé pour vendre délivré au locataire

Conformément à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

L’article précité prévoit également qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

En l’espèce, un congé aux fins de vente a été délivré à M. [R] [E], par acte de commissaire de justice remis du 12 mai 2025.

Il ressort du contrat de bail versé au débat et consenti à M. [R] [E] le 13 novembre 2022, avec effet au 15 novembre 2022 que celui-ci a été conclu pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de trois ans et dont la dernière en cours au moment de la délivrance du congé prend fin le 14 novembre 2025.

De sorte que, le congé aux fins de vente a bien été délivré au locataire dans le respect du délai de six mois avant l’expiration du bail prévu par l’article 15-I précité.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 15-II susmentionné, le congé identifie l’objet de la vente soit l’appartement situé [Adresse 5] [Adresse 6], d’une superficie de 66 m², comprenant : entrée, séjour, cuisine, 2 chambres, salle de bains, WC indépendant, placard, avec cave et séchoir en sous-sol et est motivé par l’intention de vendre le bien à un prix de 92 000 euros net vendeur.

Par ailleurs, les termes des alinéas 1 à 5 de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ont bien été reproduits dans le congé.

De même, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, prévue par l’article 15-I de la même loi, figure bien dans le congé délivré au locataire.

En conséquence, M. [T] [M] est recevable et bien fondé en sa demande, le congé ayant été délivré dans les formes et délais requis par la loi précitée, celui-ci n’ayant fait l’objet d’aucune contestation et l’offre de vente n’ayant pas été acceptée par M. [R] [E].

Il convient de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé au 14 novembre 2025.

Sur les effets du congé valablement délivré au locataire

Conformément à l’article 15-II alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

De sorte que, M. [R] [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2025.

Sur l’expulsion du locataire

Occupant sans droit ni titre, M. [R] [E] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois.

Aussi, il y a lieu d’autoriser M. [T] [M] à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [R] [E] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé qui lui a été délivré, M. [R] [E] cause un préjudice à M. [T] [M] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer convenu au bail indexé, à compter du 15 novembre 2025 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Compte tenu du décompte produit, cette indemnité d’occupation pourra être fixée au montant de 706,61 euros, cette somme correspondant à l’échéance de novembre 2025. Ce montant sera retenu, et non celui de la quittance, au regard de la récurrence de ce montant dans le décompte produit et compte tenu du fait que la quittance correspond à un mois antérieur et a une valeur probante faible, n’étant pas répercutée dans le même décompte.

Cette indemnité se substitue au loyer et charges et sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial.

Sur la demande en paiement provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme provisionnelle de 5 542,07 euros, M. [T] [M] produit aux débats, une quittance de loyer pour le terme d’octobre 2025 portant sur la somme totale de 723,44 euros (503,44 euros au titre du loyer et 220 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), dont le paiement a été reçu le 1er octobre 2025 et un décompte des sommes dues, depuis l’origine du bail et arrêté au 1er décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Toutefois, il ressort de ces pièces que, de nombreuses sommes ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

En effet, tel est le cas des sommes mises au débit du compte locatif au motif des charges réelles récupérables (« ordures ménagères », « appel fond eau ») en sus du montant de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et mise mensuellement au débit du compte locatif et ce, en l’absence de production des justificatifs de l’ensemble des charges réelles récupérables ainsi que, des décomptes de régularisation annuelles de l’ensemble des charges, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, d’autres sommes supplémentaires ont également été mises au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit ni justifié, ni explicité aux débats et correspondant aux motifs : « autres » ou encore « sérure » (SIC), voir « mois écoulé » sans que l’insertion de cette échéance ne corresponde à un terme.

En outre, à la lecture comparative de la quittance de loyer relative au terme d’octobre 2025 et du décompte locatif, il apparaît que si, d’après la quittance, la somme de 723,44 euros a été réglé en date du 1er octobre 2025, cette somme n’apparaît pas au crédit du compte locatif à cette date, dans la mesure où il résulte dudit décompte que seule la somme de 700 euros a été créditée au compte locatif à cette date.

De même, il appert de la comparaison des documents précités que, si la quittance de loyer du terme d’octobre 2025 porte sur la somme de 723,44 euros au titre des loyers et charges, représentant 503,44 euros au titre du loyer et 220 euros au titre de la provision mensuelle pour charges, le décompte locatif quant à lui fait apparaître une échéance s’élevant à la somme de 706,61 euros.

Ainsi, le principe de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, en ce qu’elle se fonde sur l’existence du bail conclu entre les parties. En revanche, les éléments produits aux débats par le bailleur au soutien de sa demande en paiement étant contradictoires, ils ne permettent pas de fixer le quantum de la provision, de sorte que la demande sera rejetée comme susceptible d’être contestée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [E], partie succombante au présent litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à M. [T] [M] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputé contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONSTATONS que, M. [R] [E] est occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 7] [Adresse 8] – 14 200 [Localité 4] depuis le 15 novembre 2025 ;

DISONS que M. [R] [E] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS M. [T] [M], à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, à faire expulser M. [R] [E] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNONS M. [R] [E] à payer à M. [T] [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer convenu au bail indexé à compter du 15 novembre 2025 et ce, jusqu’à complète libération des lieux, soit la somme de 706,61 euros par mois ;

DISONS que cette indemnité se substitue au loyer et charges et sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

DÉBOUTONS M. [T] [M] de sa demande en paiement à titre de provision ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [T] [M] ;

CONDAMNONS M. M. [R] [E] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS M. [R] [E] à payer à M. [T] [M] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION