MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00487 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V3OG

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.R.L. PARK SAINT CLOUD C/ S.A.S. EPILHOUS 94

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. R. L. PARK SAINT CLOUD

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 823 809 132

dont le siège social est sis 276 bis rue de Rosny – 93100 MONTREUIL

représentée par Maître Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D1944

DEFENDERESSE

S. A. S. EPILHOUS 94

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 912 760 485

dont le siège social est sis 33 rue Westermeyer – 94200 IVRY SUR SEINE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 16 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 25 Août 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Août 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 mars 2022, la S.A.R.L. PARK SAINT-CLOUD a donné à bail commercial à la S.A.S. EPILHOUSE des locaux situés 23 rue Jean-Jacques Rousseau et 33 rue Westermeyer à IVRY-SUR-SEINE (94200) [lots n°24, 25 et 26], moyennant un loyer annuel de 22 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par un avenant du 30 mars 2022, la S.A.S. EPILHOUSE 94 est devenue preneuse à bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.A.R.L. PARK SAINT-CLOUD a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024 à la S.A.S. EPILHOUSE 94 pour une somme de 10 237,00 €.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la S.A.R.L. PARK SAINT-CLOUD a fait assigner la S.A.S. EPILHOUSE 94 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. EPILHOUSE 94 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– autoriser la S.A.R.L. PARK SAINT-CLOUD à faire transporter le mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la S.A.S. EPILHOUSE 94, ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

– condamner la S.A.S. EPILHOUSE 94 à payer à la S.A.R.L. PARK SAINT-CLOUD la somme provisionnelle de 10 237,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2024,

– condamner la S.A.S. EPILHOUSE 94 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et accessoires, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs et le déménagement complet,

– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

– condamner la S.A.S. EPILHOUSE 94 au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 16 juin 2025, la S.A.R.L. PARK SAINT-CLOUD, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. EPILHOUSE 94 n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 28 octobre 2024. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A.R.L. PARK SAINT-CLOUD n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 10 237,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 29 novembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. EPILHOUSE 94 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. EPILHOUSE 94 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A.R.L. PARK SAINT-CLOUD, l’obligation de la S.A.S. EPILHOUSE 94 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 29 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 237,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. EPILHOUSE 94.

Sur le dépôt de garantie

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. EPILHOUSE 94, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. EPILHOUSE 94 ne permet d’écarter la demande de la S.A.R.L. PARK SAINT-CLOUD formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 novembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. EPILHOUSE 94 et de tout occupant de son chef des lieux situés 23 rue Jean-Jacques Rousseau et 33 rue Westermeyer à IVRY-SUR-SEINE (94200) [lots n°24, 25 et 26] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. EPILHOUSE 94, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. EPILHOUSE 94 à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. EPILHOUSE 94 à payer à la S.A.R.L. PARK SAINT-CLOUD la somme de 10 237,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 29 novembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S. EPILHOUSE 94 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. EPILHOUSE 94 à payer à la S.A.R.L. PARK SAINT-CLOUD la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 25 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,