TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 24/00432 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJUM

JUGEMENT

Du : 10 Juin 2025

S.A. [Adresse 9]

C/

[Y] [D]

expédition exécutoire

délivrée le

à SCP MENARD-WEILLER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [D]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 10 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de M^me Tiffen MAUSSION, Greffière placée lors des débats, et de M^me Charline VASSEUR, Greffière lors du délibéré,

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. LES RESIDENCES venant aux droits de l’OPIEVOY,

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparant

A l’audience du 10 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

Exposé du litigE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2022, la société d’HLM LES RESIDENCES, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [D] portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel principal de 338,48 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2568,42 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La CCAPEX a été informée de la situation de Monsieur [Y] [D] le 20 février 2024.

Par assignation du 31 juillet 2024, la société d’HLM LES RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4219,79 euros au titre de l’arriéré locatif,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 30 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 avril 2025 afin de permettre au défendeur de produire ses pièces justificatives et notamment quant au paiement attendu de la CPAM.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 10 avril 2025, la société d’HLM LES RESIDENCES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative a augmenté, l’actualisant ainsi à la somme de 4223,85 euros, terme de mars 2025 inclus, de sorte qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux du locataire.

Monsieur [Y] [D] comparait en personne en indiquant qu’il reconnait le montant de la dette. Il justifie son impayé locatif en raison d’un arrêt pour accident du travail, à la suite duquel il a perçu des indemnités journalières à hauteur de 3600 euros et d’un retard de paiement. En outre, il s’engage à solder sa dette avant la fin de la semaine. Il sollicite son maintien dans les lieux.

La présidente a autorisé la production d’un décompte actualisé au plus tard le 30 avril 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré transmise à la demande de la présidente, en date du 23 avril 2025, le conseil de la société d’HLM LES RESIDENCES a transmis un décompte locatif actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’HLM LES RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 20 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 568,42 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 avril 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé que Monsieur [Y] [D] s’est acquitté du versement de son dernier loyer courant en procédant à un virement de 478,43 euros le 10 avril 2025.

Nonobstant l’opposition de la bailleresse formulée lors de l’audience, et compte tenu de la situation matérielle, familiale et sociale exposée à l’audience, il ressort des éléments du dossier que les revenus de Monsieur [Y] [D] lui permette d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de favoriser son maintien dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, par note en délibéré transmise le 23 avril 2025, la SA [Adresse 8] verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 19 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, Monsieur [Y] [D] lui devait la somme de 3 901,97 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce décompte la somme de 156,55 euros imputée pour des frais de poursuite en date du 19 août 2024.

Monsieur [Y] [D] qui ne conteste pas le principe des impayés et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 3 745,42 euros, correspondant à la dette locative.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Y] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [D] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 février 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mai 2022, entre la société d’HLM LES RESIDENCES, d’une part, et Monsieur [Y] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] est résilié depuis le 21 avril 2024,

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES la somme de 3 745,42 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2025, terme de mars 2025 inclus,

AUTORISE Monsieur [Y] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Y] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [Y] [D] sera condamné à verser à la société d’HLM LES RESIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société d’HLM LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE