— N° RG 23/05258 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJ5L

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 07 avril 2025

Minute n° 25/00990

N° RG 23/05258 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJ5L

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e COHEN

— M^e KLIBANER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SCI ZEBULON

[Adresse 1]

représentée par M^e Arron benjamin COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

SCI JAMAX

[Adresse 5]

représentée par Maître Thomas KLIBANER de l’AARPI DELANNOY & KLIBANER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Maître Maître [Y] [J], notaire de la SCP “[Y] [J], notaire”

SCP [Y] [J] NOTAIRE

[Adresse 4]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHRETIEN, Juge

Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 16 Octobre 2025

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

Par acte authentique reçu le 30 aout 2022 par Me [H] [U], notaire membre de la SCP [U] NOTAIRES, avec la participation de Me [Y] [J], notaire membre de la SCP [Y] [J] NOTAIRE, la SCI ZEBULON a promis de vendre à la SASU DMAX des locaux situés [Adresse 2] à Lagny-sur-Marne.

L’acte stipule notamment que l’installation d’assainissement de l’immeuble n’est pas conforme et que le promettant s’oblige en conséquence, préalablement à la réalisation de la vente, à procéder à la mise en conformité du raccordement et à obtenir un rapport de conformité, et qu’à défaut d’avoir exécuter ces obligations il s’obligera aux termes de l’acte de vente (qui sera adapté à cet effet) à les exécuter dans les trois mois suivants la vente et qu’un séquestre sera constitué.

Aucune mise en conformité ni rapport de conformité n’a été obtenu avant l’expiration de la promesse.

Par acte authentique reçu le 14 novembre 2022 avec la participation des mêmes notaires, la SCI ZEBULON a vendu les locaux à la SCI JAMAX substituée à la SASU DMAX.

L’acte stipule notamment que le vendeur n’est pas en mesure de justifier de la conformité du raccordement des locaux au réseau d’assainissement collectif et qu’il s’engage à faire toute diligence afin que les travaux nécessaires à l’obtention de cette conformité soient réalisés au plus tard dans un délai de 90 jours.

Une somme de 137 136 euros correspondant à 200% du coût estimatif des travaux a été séquestrée entre les mains de Me [Y] [J].

La SCI ZEBULON a confié la réalisation des travaux à la société BEL ASSAINISSEMENT SERVICE.

Par courrier recommandé du 10 février 2023, la SCI ZEBULON a informé la SCI JAMAX du retard pris dans les travaux et demandé une prorogation du délai initialement prévu pour justifier de la conformité.

Par courrier recommandé du 13 février 2023, la SCI JAMAX s’est opposée à cette demande.

Ultérieurement, la SCI JAMAX a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux qui, par ordonnance du 20 septembre 2023, a condamné sous astreinte la société BEL ASSAINISSEMENT SERVICE à poursuivre et achever les travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement et ordonné la libération du séquestre au profit de la SCI JAMAX.

Le 24 octobre 2023, la somme séquestrée a été versée à la SCP [U] NOTAIRES.

Par acte de commissaire de justice des 17 et 23 novembre 2023, la SCI ZEBULON a assigné la SCI JAMAX, la SCP [Y] [J] NOTAIRE et Me [Y] [J] devant le tribunal judiciaire de Meaux afin principalement de voir ordonner la libération des sommes séquestrées à son profit.

Par ordonnance du 15 juillet 2024, le juge de la mise en état a déclaré sans objet l’incident soulevé par la SCI JAMAX, l’a condamnée au paiement des dépens et a débouté la SCI ZEBULON de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 janvier 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 11 février 2025 pour être plaidée.

Par jugement du 11 février 2025, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture, rouvert les débats et renvoyé l’affaire à la mise en état en faisant injonction de conclure à la SCI ZEBULON.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 avril 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 16 octobre 2025 pour être plaidée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, la SCI ZEBULON demande au tribunal de :

« 

— DEBOUTER la SCI JAMAX de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— ORDONNER la libération au profit de la SCI ZEBULON du séquestre d’un montant de 137.136 euros, actuellement entre les mains de la SCP [U] NOTAIRES,

— CONDAMNER la société SCI JAMAX à régler à la SCI ZEBULON la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— CONDAMNER la société SCI JAMAX aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benjamin COHEN. "

Elle soutient qu’elle ne s’est pas engagée à réaliser les travaux nécessaires à l’obtention de la conformité du raccordement des locaux cédés au réseau d’assainissement collectif mais à faire toute diligence pour que ces travaux soient réalisés, que tel a été le cas puisqu’elle s’est rapprochée de la société BEL ASSAINISSEMENT SERVICE dès le mois de septembre 2022, que celle-ci est spécialisée dans la collecte et le traitement des eaux usées et qu’elle lui a été recommandée, que rien ne permettait d’établir qu’elle n’était pas sérieuse, qu’elle l’a relancée à de nombreuses reprises et l’a mise en demeure de respecter ses engagements, qu’elle l’a assignée en intervention forcée devant le juge des référés et a accepté de prendre en charge les coût de travaux complémentaires et enfin qu’elle ne pouvait pas prévoir le retard pris par cette société et ses carences dans l’exécution des travaux.

En réponse à la demande reconventionnelle de la SCI JAMAX tendant à l’achèvement des travaux, elle soutient, outre qu’elle ne s’est jamais engagée à les réaliser, qu’elle ne dispose ni du personnel ni des compétences pour ce faire et qu’il appartient à la SCI JAMAX de faire exécuter la condamnation sous astreinte prononcée par le juge des référés.

En réponse à la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts, elle affirme avoir respecté l’ensemble de ses engagements.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, la SCI JAMAX demande au tribunal de :

« 

— DEBOUTER la société S.C.I. ZEBULON de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— RECEVOIR l’intégralité des demandes et prétentions de la société SCI JAMAX et les déclarer bien fondées ;

— ORDONNER la libération du séquestre d’un montant de 137 136,00 euros au profit de la société SCI JAMAX ;

— CONDAMNER la société S.C.I ZEBULON à poursuivre et achever les travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement de l’ensemble immobilier situé sis [Adresse 3] et à remettre à la société SCI JAMAX un rapport dressé par la société VEOLIA constatant sa conformité sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la société S.C.I ZEBULON à relever et garantir intégralement la société SCI JAMAX de toute amende, pénalité, majoration, réclamation, demande de remboursement, astreinte, injonction et / ou condamnation qui pourrait être formée par un tiers et / ou une administration à l’encontre de la société SCI JAMAX qui aurait pour cause directe ou indirecte la non-conformité de l’installation d’assainissement de l’ensemble immobilier situé sis [Adresse 3] ;

— CONDAMNER la société S.C.I ZEBULON à payer à la société SCI JAMAX la somme de 300 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— CONDAMNER la société S.C.I. ZEBULON à payer à la société SCI JAMAX la somme de 15 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société S.C.I. ZEBULON aux entiers dépens. "

Se fondant principalement sur les articles 1103, 1240 et 1241 du code civil ainsi que sur les articles L.1331-1 et suivants du code de la santé publique, la SCI JAMAX soutient que l’acte conclu le 14 novembre 2022 prévoit que la SCI ZEBULON a l’obligation de réaliser les travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement et de remettre à l’acquéreur une attestation de conformité dans les 90 jours à compter de sa signature, qu’aucune remise n’a eu lieu dans ce délai et que la somme séquestrée lui est donc acquise. En réponse aux arguments de la SCI ZEBULON, elle affirme que le seul fait d’avoir mandaté la société BEL ASSAINISSEMENT pour réaliser les travaux, de lui avoir payé ses factures et d’avoir accepté de prendre en charge le coût de travaux supplémentaires ne peut valoir « faire toute diligence », qu’elle n’a établi aucun devis comparatif avant de confier les travaux à cette société alors que cela aurait permis de mettre en exergue les problèmes rencontrés en cours de chantier, que le capital social de cette société n’était que de 1 000 euros et qu’elle n’était pas sérieuse ainsi que le démontrent les avis laissés par plusieurs clients sur le site Google.fr, que la SCI ZEBULON n’a attrait la société BEL ASSAINISSEMENT en justice que dans le cadre d’une intervention forcée devant le juge des référés et qu’elle ne lui pas demandé à ce qu’elle exécute la condamnation prononcée à son encontre, enfin, qu’elle n’a pas non plus procédé à un suivi de l’avancement du chantier.

Elle soutient par ailleurs que les travaux ne sont toujours pas achevés et que cela lui cause un préjudice de jouissance.

La SCP [Y] [J] NOTAIRE et Me [J] n’ont pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de libération des sommes séquestrées

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1188 alinéa 1er du même code dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Selon l’article 1189 du code civil, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.

En l’espèce, l’article 41.2.1.10 de l’acte authentique de vente conclu le 14 novembre 2022 stipule que : " […] Il résulte d’un rapport établi par la société VEOLIA en date du 8 aout 2022 fourni dans le Dossier d’Informations que l’installation d’assainissement de l’Immeuble n’était pas conforme.

Le Vendeur n’étant pas en mesure de justifier de la conformité du raccordement au réseau d’assainissement collectif, ce dernier s’engage à faire toute diligence afin que les travaux nécessaires à l’obtention de ladite conformité soient réalisés au plus tard dans un délai de QUATRE-VINGT DIX (90) Jours à compter des Présentes.

A la sûreté et garantie de cette obligation, les Parties conviennent de constituer un séquestre d’une somme de CENT TRENTE SEPT MILLE CENT TRENTE SIX (137.136,00 €) euros correspondant à 200% du coût estimatif des travaux devant être exécutés par le Vendeur.

Ladite somme est prélevée sur le Prix en garantie de l’exécution des travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement de l’Immeuble et de la communication par le Vendeur d’un rapport dressé par la société VEOLIA constatant la conformité de l’installation de raccordement à l’assainissement de l’immeuble.

La somme de CENT TRENTE SEPT MILLE CENT TRENTE SIX (137.136,00 €) euros est séquestrée en la comptabilité du Notaire Participant, qui accepte la mission conférée par les Parties par l’encaissement de ladite somme et qui en restera dépositaire en qualité de tiers convenu au sens des dispositions de l’article 2355 du Code civil, avec pour mission :

— de la remettre au Vendeur en cas de transmission des documents susvisés au plus tard le 14 février 2022 ou à défaut ;

— de la remettre à l’Acquéreur à défaut de transmission des documents susvisés au plus tard le 14 février 2022 […]. "

Cet article est sujet à interprétation puisqu’il prévoit que la somme séquestrée est constituée, tant pour garantir l’obligation de la SCI ZEBULON de « faire toute diligence afin que les travaux nécessaires à l’obtention de ladite conformité soient réalisés au plus tard dans un délai de QUATRE-VINGT DIX (90) Jours », que pour garantir " l’exécution des travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement de l’Immeuble et […] la communication par le Vendeur d’un rapport dressé par la société VEOLIA constatant la conformité de l’installation de raccordement à l’assainissement de l’immeuble ".

Il appartient donc au tribunal de rechercher l’intention des parties contractantes dans les termes employés par elles comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester.

Il convient de relever que :

— la SCI ZEBULON s’était engagée aux termes de la promesse unilatérale de vente conclue le 30 août 2022 " à procéder préalablement à la Réalisation de la Vente à (i) la mise en conformité du raccordement et (ii) à obtenir un nouveau rapport mettant en évidence cette conformité, ces deux obligations (i) et (ii) ci-dessus étant désignées comme les 'Obligations Assainissement’ […] ",

— que cet acte stipule qu’ « A défaut d’avoir exécuté ses Obligations Assainissement lors de la Réalisation de la Vente, le Promettant s’obligera aux termes de l’Acte de Vente (qui sera adapté à cet effet) à exécuter ses Obligations Assainissement dans les 3 mois suivant la Vente » et, qu’ " A la garantie de l’exécution de ses Obligations Assainissement par le Vendeur, un séquestre sera constitué par prélèvement sur le Prix et remis au Notaire Soussigné en tant que Tiers Dépositaire.

Le montant de ce séquestre sera équivalent au double du montant HT du coût d’exécution des Obligations Assainissement ",

— qu’ainsi qu’il a été vu, l’acte authentique de vente conclu le 14 novembre 2022 mentionne certes que le vendeur s’engage à « faire toute diligence afin que les travaux nécessaires à l’obtention de ladite conformité soient réalisés », mais également que la somme séquestrée garantit « l’exécution des travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement de l’Immeuble » et la « communication par le Vendeur d’un rapport dressé par la société VEOLIA constatant la conformité de l’installation de raccordement à l’assainissement de l’immeuble », soit les deux obligations stipulées dans la promesse unilatérale de vente,

— qu’il stipule le même délai de trois mois que celui mentionné dans la promesse unilatérale de vente à propos des « Obligations Assainissement » qui pourraient être mises à la charge de la SSCI ZEBULON lors de la vente,

— que l’acte authentique de vente prévoit encore que le séquestre est tenu de remettre la somme au vendeur ou à l’acquéreur, selon les cas, en cas de transmission ou défaut de transmission des documents susvisés, soit le rapport de conformité,

— que le 10 février 2023, le gérant de la SCI ZEBULON, informé du retard pris par la société BEL ASSAINISSEMENT SERVICE dans l’exécution des travaux commandés, a écrit à la SCI JAMAX en indiquant : " J’avais pris l’engagement envers vous-mêmes de finir les travaux en date du 14 février 2023 […]

Par la présente, je demande à la SCI JAMAX une prolongation du délai ainsi que sur la somme mise en séquestre concernant la mise en conformité d’assainissement des eaux point 41.2.1.10 sur l’acte de vente du 14 novembre 2022 […],

A défaut de réponse favorable avant la date butoir du 14 février 2023 et l’absorption de facto du séquestre cela m’empêchera de continuer à honorer mon engagement envers vous et envers l’entreprise chargée des travaux.

Je me dégage de toute responsabilité quant à la fin des travaux qui ne seront pas exécutés ainsi que l’état dans lequel se trouvera le chantier à la date du 15 février 2023 ",

— que le gérant de la SCI JAMAX a répondu par courrier du 13 février 2023 que : " […] Je vous rappelle également que depuis cette dite promesse de vente, vous vous êtes obligés et engagés à procéder aux travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement de l’Immeuble ainsi qu’à obtenir un nouveau rapport mettant en évidence sa conformité.

Vous avez donc eu, à ce jour, 7 mois pour réaliser lesdits travaux et respecter vos obligations […]

à défaut d’achèvement par vos soins des travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement et de remise du rapport dressé par la société VEOLIA constatant sa conformité pour le 14 février 2023 au plus tard et conformément aux dispositions prévues à l’article 41.2.1.10 de l’acte de vente du 14 novembre 2022, la somme de 137 136,00 euros séquestrée entre les mains du Tiers Séquestre me sera définitivement acquise et j’en demanderais sa remise et son versement à mon profit ".

Il résulte de ces éléments que la SCI ZEBULON s’était engagée à procéder préalablement à la réalisation de la vente à la mise en conformité du raccordement et à obtenir un nouveau rapport mettant en évidence cette conformité, qu’à défaut elle s’obligeait à s’exécuter dans un délai de trois mois à compter de la vente et qu’un séquestre serait constitué afin de le garantir, ce que l’acte authentique de vente prévoit expressément tout en mentionnant que le séquestre a aussi pour objet de garantir l’obligation de la SCI ZEBULON de faire toute diligence afin que les travaux nécessaires à l’obtention de ladite conformité soient réalisés dans ce délai.

Si la SCI ZEBULON soutient que les parties ont convenu que le séquestre garantisse seulement l’obligation qui lui était faite de faire toute diligence, il résulte des termes du courrier rédigé par son propre gérant le 10 février 2023 que l’absence de prorogation du délai de trois mois lui ferait perdre le bénéfice de la somme séquestrée et qu’il il lui serait alors impossible d’honorer son engagement.

Ce courrier permet d’établir avec certitude que la SCI ZEBULON avait conscience que l’inexécution des travaux de mise en conformité et l’absence de communication d’un rapport de conformité au plus tard le 14 février 2023 l’empêcherait de récupérer les sommes séquestrées.

C’est d’ailleurs ce qu’a pu exprimer la SCI JAMAX dans son courrier de réponse du 13 février 2023.

Il convient en outre de relever que la demande de prorogation faite par la SCI ZEBULON serait sans objet si cette société avait estimé que la somme séquestrée devait seulement garantir son obligation de faire toute diligence, ce qu’elle estime avoir fait aux termes de ses écritures, et que ce n’est qu’à l’occasion d’un courrier de réponse du 14 février 2023 que la SCI ZEBULON, par l’intermédiaire de son conseil, a relevé que son engagement ne portait que sur l’obligation de « faire toute diligence ».

Il suit de là que les parties ont convenu que la SCI ZEBULON séquestre une somme de 137 136 euros qui serait due à la SCI JAMAX à défaut de réalisation des travaux de conformité et de transmission d’un rapport de conformité au plus tard le 14 février 2023.

Cette somme, égale au double du coût hors taxe estimé des travaux et d’obtention d’un rapport de conformité, devait permettre à la SCI JAMAX qui était devenue propriétaire de l’immeuble de faire son affaire de la mise en conformité de l’installation d’assainissement.

Or les travaux de conformité n’étaient pas achevés à la date du 14 février 2023 et aucun rapport de conformité n’avait alors été obtenu par la SCI ZEBULON.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la libération au profit de la SCI JAMAX de la somme 137 136 euros actuellement séquestrée en application de l’acte authentique conclu le 14 novembre 2022.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de condamnation à l’achèvement des travaux

L’article 1221 du code civil dispose que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, il n’est pas établi par les éléments versés aux débats que la SCI ZEBULON s’est engagée auprès de la SCI JAMAX à exécuter elle-même les travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement.

Ainsi qu’il a été vu, l’acte authentique de vente conclu le 14 novembre 2022 stipule seulement qu’elle s’engage à faire toute diligence afin que les travaux nécessaires à l’obtention de cette conformité soient réalisés au plus tard le 14 février 2023.

Par ailleurs, le présent jugement ordonne la libération de la somme séquestrée au profit de la SCI JAMAX, ce qui doit lui permettre de réaliser les travaux litigieux.

Au regard de ces éléments, la SCI JAMAX doit être déboutée de sa demande de condamnation de la SCI ZEBULON à achever les travaux sous astreinte.

Sur la demande de garantie

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI JAMAX reproche à la SCI ZEBULON de ne pas avoir fait toute diligence afin que les travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement soient réalisés au plus tard le 14 février 2023.

Elle affirme que ces travaux ne sont toujours pas réalisés à ce jour.

Elle sollicite dès lors la condamnation de la SCI ZEBULON à la garantir de toute amende, pénalité, majoration, réclamation, demande de remboursement, astreinte, injonction et/ou condamnation qui pourrait être formée par un tiers et/ou une administration à son encontre et qui aurait pour cause la non-conformité de l’installation d’assainissement.

Ainsi qu’il a été vu, la SCI ZEBULON s’est effectivement engagée à effectuer toute diligence afin que les travaux nécessaires à l’obtention de la conformité soient réalisés au plus tard le 14 février 2023.

Cette société justifie avoir obtenu dès les 6 et 11 septembre 2022, avant même la conclusion de l’acte authentique de vente, deux devis de la société BEL ASSAINISSEMENT SERVICE dont il n’est pas contesté qu’elle est spécialisée dans la collecte et le traitement des eaux usées, d’un montant de 75 708 euros et portant notamment sur la réalisation de travaux de curage du réseau d’évacuation des eaux usées sur l’ensemble du site, de fourniture et pose d’un regard d’eaux pluviales, d’un décanteur particulaire, de canalisations, d’un avaloir régulateur d’orage ainsi que sur l’ouverture de tranchées.

La SCI ZEBULON justifie du paiement d’un premier acompte dès le 6 septembre 2022.

Elle justifie également de l’obtention d’un troisième devis le 8 décembre 2022, d’un montant de 82 099,20 euros, et portant notamment sur la vidange et la suppression de fosse de stockage, la création de regards et la déviation du réseau d’eaux pluviales.

Il n’est pas contesté que la SCI ZEBULON a régulièrement payé l’ensemble des factures qui lui étaient présentées par la société BEL ASSAINISSEMENT SERVICE.

N’étant pas un professionnel de l’assainissement, il saurait lui être reproché de ne pas pouvoir justifier d’un suivi quotidien du chantier.

Contrairement à ce qu’affirme la SCI JAMAX, il n’est pas établi que la réalisation de plusieurs autres devis de la part d’autres professionnels aurait permis de mettre en exergue, avant même le début des travaux, les anomalies découvertes sur le réseau d’assainissement existant et de prévenir ainsi les difficultés rencontrées par la société BEL ASSAINISSEMENT SERVICE.

De même, le simple fait que cette société ait débuté son activité le 20 avril 2022 et qu’elle dispose d’un capital social limité de 1 000 euros ne suffit pas à établir qu’elle n’était pas en mesure de réaliser les travaux qui lui ont été confiés ou son manque de sérieux. Tel est également le cas de la note moyenne résultant des avis laissés par des tiers sur le site Google.fr dans la mesure, notamment, où le seul avis contemporain de la date de commande des travaux attribuait la note maximale de 5/5 à la société BEL ASSAINISSEMENT SERVICE.

Le tribunal relève que selon les pièces versées aux débats, la SCI ZEBULON n’a eu connaissance du retard pris par la société BEL ASSAINISSEMENT SERVICE que le 6 février 2023, soit quelques jours avant l’expiration du délai de trois mois fixé dans l’acte authentique de vente.

Compte tenu de ces éléments, il est suffisamment établi que la SCI ZEBULON a correctement exécuté son obligation de faire toute diligence afin que les travaux nécessaires à l’obtention de cette conformité soient réalisés au plus tard le 14 février 2023.

En outre, la demande de garantie de la SCI JAMAX est hypothétique.

La SCI JAMAX doit donc être déboutée de sa demande de garantie.

Sur la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la seule faute reprochée à la SCI ZEBULON au soutien de la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI JAMAX est de ne pas avoir exécuté son obligation d’exécuter les travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement.

Une telle faute, contractuelle, ne peut engager la responsabilité délictuelle de la SCI ZEBULON.

Par ailleurs, il résulte de ce qui précède que cette société n’avait pas pour obligation d’exécuter ces travaux et qu’elle a correctement exécuté son obligation d’effectuer toute diligence pour parvenir à leur réalisation au plus tard le 14 février 2023.

Dans ces conditions, la SCI JAMAX doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ZEBULON, qui succombe au principal, doit être condamnée au paiement des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI ZEBULON au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande fondée sur ce même article.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE à la SCP [U] NOTAIRES de libérer au profit de la SCI JAMAX la somme 137 136 euros séquestrée en application de l’acte authentique de vente conclu le 14 novembre 2022;

DEBOUTE la SCI JAMAX de sa demande de condamnation de la SCI ZEBULON à poursuivre et achever les travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à Lagny-sur-Marne et à lui remettre un rapport dressé par la société VEOLIA constatant sa conformité sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DEBOUTE la SCI JAMAX de sa demande de condamnation de la SCI ZEBULON à la garantir de toute amende, pénalité, majoration, réclamation, demande de remboursement, astreinte, injonction et/ou condamnation qui pourrait être formée par un tiers et/ou une administration à son encontre et qui aurait pour cause la non-conformité de l’installation d’assainissement ;

DEBOUTE la SCI JAMAX de sa demande de condamnation de la SCI ZEBULON à lui payer une somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ZEBULON au paiement des dépens ;

CONDAMNE la SCI ZEBULON à payer à la SCI JAMAX la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI ZEBULON de sa demande de condamnation de la SCI JAMAX à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT