TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00131 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WLOV

Minute : 25/394

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur NOVION, Juge placé au tribunal judiciaire de Créteil par ordonnance en date du 15 juillet 2025

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “LES ACACIAS “ [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice MATERA, société par action simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 825 188 576 dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par M^e Harry ORHON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC31

DEBITEURS SAISIS :

Monsieur [N] [E]

[Adresse 3]

Madame [Z] [X] épouse [E]

[Adresse 4]

non comparants, ni représentés

CREANCIER INSCRIT :

LE CREDIT FONCIER DE FRANCE

société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 542 029 848 dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté légalement par son Président domicilié audit siège,

représenté par M^e Harry ORHON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC31 et par le cabinet SELARL PUGET LEOPOLD-COUTURIER, avocats au bareau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : R029

DEBATS : Audience publique du 04 Décembre 2025 et mise en délibéré au 18 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement Réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 30 mai 2025, publié le 23 juillet 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 9] volume 2025 S n° [Cadastre 1], le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES ACACIAS » située [Adresse 7]) (ci-après « le créancier poursuivant ») a poursuivi la vente des biens immobiliers appartenant à M. [N] [E] et Mme [Z] [X] épouse [E] (ci-après « les débiteurs saisis ») situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte signifié à étude le 10 septembre 2025, le créancier poursuivant a fait assigner les débiteurs saisis à l’audience d’orientation du 4 décembre 2025 devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil afin notamment d’ordonner la vente forcée des biens immobiliers objets des poursuites et de mentionner la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence « LES ACACIAS » située [Adresse 8] d’un montant de 11.581,65 euros, sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d’exécution.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 15 septembre 2025.

A l’audience d’orientation du 4 décembre 2025, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, a maintenu sa demande d’orientation vers une vente forcée, tout en expliquant que la dette a été soldée, exceptés les frais.

Les débiteurs saisis n’étaient ni présents, ni représentés.

La SA CREDIT FONCIER DE France, créancier inscrit, a été représentée par son conseil.

Les parties présentes ont été informée que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur le titre exécutoire

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En vertu de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posée par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c’est-à-dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

L’article L. 313-3 du code monétaire et financier dispose qu’en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES ACACIAS » située [Adresse 7]), créancier poursuivant, dispose d’un titre exécutoire consistant en un jugement réputé contradictoire du tribunal judiciaire de Créteil en date du 31 janvier 2023, aux termes duquel M. [N] [E] et Mme [Z] [X] épouse [E] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  8.876,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2021 sur la somme de 6.786,02 euros, et du 2 mai 2022 sur le surplus, au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 mars 2022, appel provisionnel du 1er trimestre 2022 inclus,

—  700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N] [E] et Mme [Z] [X] épouse [E] ont été également condamnés solidairement, aux termes du même jugement, au paiement des dépens.

Cette décision, signifiée à étude le 18 avril 2023 à M. [N] [E] et Mme [Z] [X] épouse [E], est définitive comme en atteste le certificat de non-appel du 25 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires produit une copie du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2023, autorisant le syndic à procéder à la saisie immobilière des lots appartenant aux débiteurs saisis afin de recouvrer le montant de sa créance.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES ACACIAS » située [Adresse 7]) a valablement mené une procédure d’exécution forcée fondée sur un titre exécutoire définitif.

2 – Sur la créance

Aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.

Il est désormais constant que les frais de poursuite sont l’accessoire de la dette pour le paiement de laquelle a été diligentée la procédure de saisie immobilière, et que le créancier saisissant, bien qu’ayant été désintéressé des causes du commandement en principal par le saisi, est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière contre celui-ci tant qu’il n’a pas obtenu le règlement desdits frais.

En l’espèce, le créancier poursuivant indique que la dette de M. [N] [E] et Mme [Z] [X] épouse [E], d’un montant de 11.581,65 euros, a été réglée.

Néanmoins, il souligne que les frais de poursuite, à hauteur de 3.768,05 euros, n’ont pas été payés par les débiteurs saisis.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES ACACIAS » située [Adresse 8] est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière à l’encontre de M. [N] [E] et Mme [Z] [X] épouse [E] pour obtenir le règlement des frais taxés à hauteur de 3.768,05 euros.

3 – Sur l’orientation de la procédure

Suivant l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, en l’absence de demande de vente amiable formée par les débiteurs présents ou représentés, il convient d’ordonner, en application des articles R. 322-22 et R. 322-25, la vente forcée de l’immeuble situé dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, étant rappelé qu’en vertu de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision.

Il convient également d’autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif en application de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution et de l’autoriser à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4- Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la vente forcée des biens visés au commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 30 mai 2025, publié le 23 juillet 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 9] volume 2025 S n° 140 ;

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence « LES ACACIAS » située [Adresse 8] à la somme de 3.768,05 euros correspondant aux frais soumis à taxe ;

DIT que la vente aura lieu à l’audience du jeudi 16 avril 2026 à 9h30 (salle A, B ou J) ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES ACACIAS » située [Adresse 8] à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h et 18h, par le commissaire de justice territorialement compétent de son choix, lequel pourra pénétrer dans ledit bien avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES ACACIAS » située [Adresse 7]) à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION