MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01624 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VNNP

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : Société MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI C/ S.A.R.L. DOM & NIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. S. MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro B 342 177 532

dont le siège social est sis 3 Ter Avenue Léon Blum – 94700 MAISONS ALFORT

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : R054

DEFENDERESSE

S. A. R. L. DOM & NIL

immatriculé au RCS de CRETEIL sous le numéro B 803 862 358

dont le siège social est sis 1 Bis Avenue Léon Blum – 94700 MAISONS ALFORT

représentée par Maître Laurent ABSIL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 1

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Débats tenus à l’audience du : 20 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 27 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 juillet 2019, la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI a donné à bail commercial à la SARL DOM & NIL, des locaux situés dans un ensemble immobilier sis 36 à 64 avenue de la République et 1 à 3 ter avenue Léon Blum 94700 MAISONS-ALFORT [un local commercial n°3], moyennant un loyer annuel de 36 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI a fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 à la SARL DOM & NIL pour une somme de 21 606,37 € au titre de l’arriéré locatif au 19 juillet 2024 [loyer de juillet 2024 inclus].

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI a fait assigner la SARL DOM & NIL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

— prononcer la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 22 août 2024,

— ordonner l’expulsion de la SARL DOM & NIL des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique,

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la demanderesse aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner par provision la SARL DOM & NIL à payer à la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI la somme de 38.825 euros correspondant d’une part aux arriérés de loyers et charges dus sur la période du 2ème au 4ème trimestre 2024 inclus (36.976 euros) et d’autre part au montant de la clause pénale contractuellement prévue (1.849 euros),

— condamner par provision la SARL DOM & NIL à payer à la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 8.333 euros, à compter du 22 août 2024, et ce jusqu’à libération effective, totale et définitive des locaux litigieux,

— ordonner que le dépôt de garantie actuellement détenu par la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI soit définitivement conservé par cette dernière,

— condamner la SARL DOM & NIL à payer à la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de la délivrance du commandement de payer du 22 juillet 2024.

L’affaire a été appelée, après un renvoi, à l’audience du 20 février 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

A l’audience, la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI maintient ses demandes conformément à son acte introductif d’instance, à l’exception de la demande de condamnation à titre provisionnel qu’elle formule à hauteur de la somme de 32.459,78 euros en principal [1er trimestre 2025 inclus] et de la demande au titre de la clause pénale qu’elle formule à hauteur de 1.622 euros.

Elle indique que les provisions sur charge sont prévues contractuellement au bail commercial et régulièrement appelées, le bailleur ayant fourni le relevé individuel des charges pour 2023. Elle ajoute que le mandataire de la SARL DOM & NIL dispose d’un compte informatique lui permettant d’avoir accès aux charges de copropriété. Elle rappelle que le commandement de payer concerne des loyers à 90 %.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par la SARL DOM & NIL.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL DOM & NIL demande au juge des référés de :

A titre principal :

— se déclarer incompétent,

— débouter la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— autoriser la SARL DOM & NIL à s’acquitter de sa dette en deniers ou quittances, sous forme de 24 mensualités égales, la première étant payable le dernier jour du mois suivant celui de la date de signification du jugement à intervenir et les suivants intervenant de mois en mois, le dernier jour de chaque mois, jusqu’à apurement complet de la dette,

— débouter la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de ses demandes plus amples ou contraires,

En tout état de cause :

— condamner la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI à payer à la SARL DOM & NIL la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de se demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI de toute demande plus ample ou contraire,

— réserver les dépens.

Au visa des articles 834 et 484 du code de procédure civile et 1103 et 1353 du code civil, elle indique que le juge des référés est incompétent pour allouer une provision alors qu’il n’est pas démontré que la créance existe dans son principe comme dans son montant. Elle souligne que le contrat de bail stipule les charges récupérables par le bailleur sur le preneur et que le bailleur doit faire parvenir au preneur chaque année un décompte définitif des dépenses établies par le syndic, ce que la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI n’a pas fait depuis 5 ans, malgré deux lettres officielles et deux sommations de communiquer.

A titre subsidiaire, elle formule une demande de délais de paiement au visa de l’article 1343-5 du code civil, rappelant le contexte économique difficile dans la filière du vin et faisant état d’un chiffre d’affaires en baisse depuis plusieurs mois puis d’une hausse récente en décembre 2024.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence soulevée

La compétence exprime le domaine d’activité que le législateur assigne respectivement à chaque juridiction disposant d’un pouvoir juridictionnel identique. Or, cette identité de pouvoir n’existe pas entre le juge des référés, juge du provisoire, et le juge du fond.

Ainsi, les conditions d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse, de même que l’imminence du dommage ou l’existence d’un trouble manifestement illicite, sont les conditions mises à l’existence même de la juridiction des référés et de ses pouvoirs.

Il en résulte notamment que le moyen tiré de l’absence d’une de ces conditions ne constitue pas une exception d’incompétence opposable uniquement avant toute défense au fond.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail et les conséquences qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En vertu de l’article R.145-36 du même code, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties stipule en son article 7 que :

— le preneur remboursera au bailleur la quote-part des charges afférente aux locaux loués, en ce compris les honoraires du syndic, à l’exception des honoraires liés à la gestion administrative du bien loué et aux travaux incombant au bailleur,

— les charges qui pourront être refacturées par le bailleur comprennent notamment les charges et impôts relatifs aux parties communes,

— le bailleur transmettra au preneur, chaque année dans les trois mois de leur reddition, le décompte définitif des dépenses de l’exercice établi par le syndic de l’ensemble immobilier.

Il n’apparaît donc pas discutable qu’en sus des charges afférentes à ses propres locaux, le preneur est redevable des charges afférentes aux parties communes de l’immeuble.

La SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI justifie d’un relevé individuel des charges locatives pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Le fait que le décompte n’ait pas été adressé dans le délai prévu à l’article R. 145-36 du code de commerce et au bail ne constitue pas une contestation sérieuse alors que le texte ne prévoit pas de sanction particulière, notamment que la créance tardivement justifiée ne serait pas exigible.

Concernant le récapitulatif annuel pour l’année 2024, il est constant que ce dernier ne peut encore être adressé, le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel n’étant pas expiré.

La SARL DOM & NIL dispose ainsi de toutes les pièces justificatives des charges qui lui sont réclamées. Il sera noté qu’elle ne soulève pas de contestation précise sur l’exigibilité et le quantum de ces charges.

Il n’apparaît donc pas sérieusement contestable, à l’examen du décompte détaillé de la dette locative et de l’ensemble des pièces justificatives fournies par le bailleur, que la SARL DOM & NIL était bien redevable au titre des loyers, charges et taxes à la date du 22 juillet 2024 d’une somme en principal de 21.606,37 euros, laquelle n’a donc pas été régularisée dans le délai d’un mois mais s’est au contraire accrue.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 23 août 2024.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI, l’obligation de la SARL DOM & NIL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 32.459,78 euros. Il convient de condamner la SARL DOM & NIL au paiement de cette somme.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

La défenderesse sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle justifie avoir effectué des règlements réguliers depuis la délivrance de l’assignation ayant permis de diminuer la dette.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SARL DOM & NIL, sa situation doit être prise en compte tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SARL DOM & NIL des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 1.353 euros par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais de ne seraient pas respectés et que la clause résolutoire reprendrait ses effets, l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur le dépôt de garantie et la clause pénale

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il en est de même de la pénalité de 5 % des sommes dues prévue par l’article 7.5. du bail.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL DOM & NIL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile et incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL DOM & NIL ne permet d’écarter la demande de la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros chacun en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 23 août 2024,

CONDAMNONS la SARL DOM & NIL à payer à la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI la somme provisionnelle de 32.459,78 euros au titre de l’arriéré locatif au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS la SARL DOM & NIL à se libérer sur 24 mois du paiement de cette somme en 23 mensualités de 1.352 euros, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SARL DOM & NIL de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL DOM & NIL et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

° en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SARL DOM & NIL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la SARL DOM & NIL à payer à la SAS MEUBLES D’HIER ET D’AUJOURD’HUI la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,