MINUTE : 25/107 DOSSIER : N° RG 24/07612 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VTM7 AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES […] […] CHAUSSEE DE L’ETANG A SAINT MANDE représenté par son Syndic, LA SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU / S.A.S. LA SOCIETE FONCIA PARIS EST
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL LE JUGE DE L’EXECUTION
JUGEMENT DU 07 Mars 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Madame ZIMMER, Juge
GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier
DEMANDEUR :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES […] […] CHAUSSEE DE L’ETANG A SAINT MANDE représenté par son syndic, la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 562 124 685 dont le siège social est […] 59, rue de Châteaudun 75009 PARIS
représentée par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0788
DEFENDEUR
LA SOCIETE FONCIA PARIS EST SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 518 931 340 dont le siège social est […] 74, Boulevard de Reuilly 75012 PARIS
représentée par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0837
DEBATS :
Audience publique du 24 janvier 2025 Mise en délibéré au 07 mars 2025, date indiquée à l’issue des débats
JUGEMENT :
Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal.
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EXPOSE DU LITIGE
Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue par le tribunal judiciaire de Créteil en date du 4 avril 2024, signifiée le 4 juillet 2024, la société FONCIA PARIS EST SAS a notamment été condamnée à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] Chaussée de l’Etang à […] (94), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU SARL, divers documents, sous astreinte définitive de 50 euros par jour et par document, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision, pendant un délai de 90 jours.
Se plaignant de la carence de la société FONCIA PARIS EST SAS dans la réalisation de ses obligations, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] Chaussée de l’Etang à […] (94), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU SARL l’a assignée devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil par acte d’huissier du 2 décembre 2024 aux fins de liquidation l’astreinte et de condamnation d’une nouvelle astreinte, outre des dommages et intérêts.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 24 janvier 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] Chaussée de l’Etang à […] (94), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU SARL, sollicite le bénéfice de ses conclusions, aux termes desquelles il demande au juge de l’exécution :
- Le déclarer recevable en ses demandes, et l’en déclarer bien fondé,
- Liquider l’astreinte définitive ordonnée par le Président du tribunal judiciaire de Créteil dans son ordonnance en date du 4 avril 2024, à la somme de 45.000 euros,
- Condamner la société FONCIA PARIS EST à lui payer la somme de 45.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte définitive,
- Assortir l’ordonnance de référé du 4 avril 2024 d’une nouvelle astreinte définitive de 500 euros par jour de retard, pendant une durée de 90 jours, pour la remise, par la société FONCIA PARIS EST, des documents visés dans ladite ordonnance et non encore remis,
- Condamner la société FONCIA PARIS EST à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamner la société FONCIA PARIS EST à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
En substance, il expose que la société FONCIA PARIS EST, bien qu’ayant remis un certain nombre de pièces visées par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, ne lui a pas fourni l’entier dossier, à savoir dix documents, dans le délai imparti.
La société FONCIA PARIS EST sollicite le bénéfice de ses écritures valablement déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande au juge de l’exécution de :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,
- Le condamner à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
En substance elle expose avoir transmis la totalité des pièces dont elle disposait et que l’astreinte prévue par l’ordonnance du 4 avril 2024 est provisoire et non définitive. Elle ajoute ne pas avoir été syndic, cette fonction ayant en réalité été exercée par la société NGC, as[…]tée par FONCIA PARIS EST.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties déposées à l’audience du 24 janvier 2025, date de l’audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe.
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MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de liquidation de l’astreinte définitive
Selon l’article L. 131-2, alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution, « une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire ». L’astreinte définitive ne pouvant qu’être à durée déterminée, le juge doit donc en préciser la durée dans le temps.
L’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère ».
Toutefois, au visa de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales entrée en vigueur le 3 septembre 1953 et de son Protocole n° 1 applicable depuis le 1er novembre 1998, le juge du fond doit se livrer lors de la liquidation d’une astreinte provisoire à un contrôle de proportionnalité entre l’atteinte portée au droit de propriété du débiteur et le but légitime qu’elle poursuit, sans pour autant, à ce stade de l’évolution de la jurisprudence, considérer les facultés financières de celui-ci.
L’article R121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. »
Enfin, lorsque l’obligation en cause est une obligation de faire, il appartient au débiteur de l’obligation, assigné en liquidation, de prouver qu’il a exécuté l’obligation.
En l’espèce, l’ordonnance de référé en date du 4 avril 2024 prévoit notamment en son dispositif : "Condamnons la SAS FONCIA PARIS EST à remettre à la SOCIETE IMMOBILIERE DU CHATEAU, en sa qualité de syndic de l’immeuble […] […] chaussée de l’étang 94160 […], dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte définitive de 50 euros par document et par jour de retard, ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :
- Le carnet d’entretien de la copropriété
- Les accusés de réception des convocations et procès-verbaux des assemblées générales de 2019, 2020 et 2022,
- Le règlement de copropriété de l’immeuble et ses modificatifs éventuels,
- Le registre des procès-verbaux de 1979 à 2015,
- Les convocation 2019 et 2020,
- La feuille de présence des assemblées générales depuis 10 ans,
- L’ensemble des devis,
- La mise à jour du diagnostic amiante, le diagnostic plomb dans l’eau et les contrôles techniques quinquennaux de l’ascenseur,
- L’ensemble des contrats en cours sur la copropriété,
- Les dossiers administratif travaux clos et en cours à partir de 2012,
- Les assurances DO éventuelles,
- L’ensemble des dossiers de mutation sur les dix dernières années,
- L’ensemble des appels de charges antérieurs à la reprise de gestion par la société IMMOBILIERE DU CHATEAU,
- Les relevés bancaires 2022 et 2023, le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif. "
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La décision ayant été signifiée le 4 juillet 2024, l’astreinte a commencé à courir à compter du 4 août 2024 pour prendre fin le 4 novembre 2024.
Dans la mesure où l’astreinte définitive a été ordonnée sans qu’une astreinte provisoire ait été préalablement ordonnée, l’astreinte doit être liquidée comme une astreinte provisoire en l’espèce, conformément à l’article L. 131-2, al. 4e du code des procédures civiles d’exécution.
Il résulte des pièces versées et il n’est pas contesté que la société FONCIA PARIS EST s’est partiellement exécutée par une remise de documents le 11 juillet 2024.
La demanderesse affirme qu’après examen desdits documents, elle a constaté l’absence des éléments suivants :
- Le carnet d’entretien de la copropriété
- Les accusés de réception des convocations et procès-verbaux des assemblées générales de 2019, 2020 et 2022,
- Le registre des procès-verbaux de 1979 à 2015,
- Les convocation 2019 et 2020,
- La feuille de présence des assemblées générales depuis 10 ans,
- La mise à jour du diagnostic amiante, le diagnostic plomb dans l’eau et les contrôles techniques quinquennaux de l’ascenseur,
- Les dossiers administratif travaux clos et en cours à partir de 2012,
- Les assurances DO éventuelles,
- L’ensemble des dossiers de mutation sur les dix dernières années,
- L’ensemble des appels de charges antérieurs à la reprise de gestion par la société IMMOBILIERE DU CHATEAU.
Il sera d’emblée relevé que les moyens soulevés par la défenderesse ayant trait à son absence de qualité de syndic et le caractère réputé contradictoire de l’ordonnance l’ayant condamnée sont inopérants, le juge de l’exécution n’ayant pas le pouvoir de modifier cette décision par la création d’un nouveau titre, sa motivation devant au contraire être adoptée.
S’agissant du carnet d’entretien de la copropriété, il résulte des pièces versées que la société FONCIA PARIS EST a bien transmis le carnet d’entretien 2021 à la demanderesse en date du 10 juillet 2024. L’argument de cette dernière selon lequel il n’apparaît pas concevable que le syndic n’ait pas eu en sa possession un carnet d’entretien plus récent que celui de 2021 est inopérant, dans la mesure où le juge des référés ne vise que la remise du « carnet d’entretien de la copropriété », sans autre précision quant à sa date.
Concernant les accusés de réception des convocations et des procès-verbaux des assemblées générales de 2019, 2020 et 2022, l’ancien syndic démontre avoir reçu de la part de son propre prédécesseur uniquement les dossiers d’assemblées générales de 2021 et 2022, par remise en date du 16 décembre 2022, et que la société IMMOBILIERE DU CHATEAU a été désignée syndic la remplaçant par assemblée générale en date du 30 juin 2023. Par conséquent, l’injonction du chef de la remise des accusés de réception des convocations et des procès-verbaux des assemblées générales de 2019 et 2020 de se heurte à une impossibilité. En effet, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessai[…]sement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle (Cour de cassation, 3ème chambre, 4 juin 2009, pourvoi n° 08-15737).
Il en est de même en ce qui concerne :
- les registres des procès-verbaux de 1979 à 2007, le document « remise des dossiers » en date du 16 décembre 2022 portant sur les documents remis à la société Cabinet Gestion Nation Conseil, par le syndic précédent, faisant uniquement état d’une remise des registres des procès-verbaux entre 2015 et 2022,
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 – la convocation de l’assemblée générale de 2020, le document « remise des dossiers » en date du 16 décembre 2022 portant sur les documents remis à la société Cabinet Gestion Nation Conseil, par le syndic précédent, ne faisant qu’état d’une remise des convocations de l’assemblée générale 2021 et 2022,
- les feuilles de présence des assemblées générales de 2019, 2020 et 2021, le document « remise des dossiers » en date du 16 décembre 2022 portant sur les documents remis à la société Cabinet Gestion Nation Conseil, par le syndic précédent, ne faisant pas état d’une remise de tels documents,
- les appels de charge entre le 4ème trimestre 2019 et le début du mandat de la société NGC, le document « remise des dossiers » en date du 16 décembre 2022 portant sur les documents remis à la société Cabinet Gestion Nation Conseil, par le syndic précédent, ne faisant pas état d’une remise de tels documents.
Quant aux documents suivants, force est de constater que la société FONCIA PARIS EST est parvenue à se les procurer et les a transmis à la demanderesse en date du 18 décembre 2024, ce alors qu’il résulte de la jurisprudence qu’elle n’était pas tenue d’établir ces documents postérieurement à son dessai[…]sement, ayant établi ne pas les avoir détenus préalablement au vu du document « remise de dossiers » en date du 16 décembre 2022:
- les registres des procès-verbaux de 2008 à 2015,
- la convocation à l’assemblée générale 2019,
- les feuilles de présence des assemblées générales de 2014 à 2018
- le dossier de mutation intervenu en 2014,
- les appels de charge du 4ème trimestre 2013 au 3ème trimestre 2019, ainsi que les régularisations de charges de 2012 à 2018.
S’agissant des contrôles techniques quinquennaux de l’ascenseur, la société FONCIA PARIS EST fait valoir qu’un tel contrôle technique n’a pas été réalisé. Sur ce point, qui n’est pas contesté en demande, il convient de retenir l’existence d’une impossibilité d’exécution.
Quant aux dossiers administratifs des travaux clos et en cours à partir de 2012, la société FONCIA PARIS EST reconnaît les avoir transmis en date du 18 décembre 2024, à la société demanderesse, soit tardivement, sans faire état d’une impossibilité l’ayant empêchée de les remettre antérieurement, de sorte qu’il y a lieu de liquider l’astreinte sur ce point.
Concernant les assurances dommages-ouvrages éventuelles, il n’est pas contesté par la demanderesse qu’aucun travaux relevant de la garantie décennale n’a été réalisé dans les dix dernières années, ce dont elle déclare prendre acte. Par conséquent, la demande de liquidation d’astreinte sera rejetée concernant ce sujet.
En ce qui concerne les dossiers de mutation sur les dix dernières années, la société FONCIA PARIS EST établit avoir transmis ce dossier en date du 27 juillet 2023, de sorte qu’elle justifie avoir exécuté cette obligation bien avant le délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance.
Dès lors, il apparaît que l’unique obligation mise à la charge de la société FONCIA PARIS EST par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en date du 4 avril 2024 ayant été exécutée tardivement sans qu’une impossibilité puisse être retenue, est l’obligation de remettre les dossiers administratifs des travaux clos et en cours à partir de 2012.
Il convient en conséquence de liquider l’astreinte pour la période du 4 août au 4 novembre 2024 pour ladite obligation à une somme de 4.500 euros (50 euros x 90 jours).
Sur la demande de condamnation à une nouvelle astreinte
Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.
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Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] Chaussée de l’Etang à […] (94), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU SARL, sollicite la fixation d’une nouvelle astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, pendant une durée de 90 jours, concernant les pièces suivantes :
- les accusés de réception des convocations et des procès-verbaux des assemblées générales de 2019 et 2020,
- les procès-verbaux des assemblées générales de 1979 à 2007,
- la convocation de l’assemblée générale de 2020,
- les feuilles de présence pour les assemblées générales de 2019,2020 et 2021.
La société FONCIA PARIS EST s’y oppose, faisant valoir qu’elle ne saurait être condamnée à la remise d’archives dont elle ne dispose plus et qu’elle ne peut pas reconstituer.
Il résulte de l’ensemble des éléments précités que la société FONCIA PARIS EST a mis en œuvre les moyens nécessaires, dans la mesure du possible compte tenu de ce qu’elle n’a jamais été syndic et que le syndic, la société Cabinet Nation Gestion Conseil, ne l’a été que pendant une durée très brève de neuf mois, du 30 septembre 2022 au 30 juin 2023, pour satisfaire aux obligations qui lui incombaient en vertu de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 4 avril 2024, de sorte que le prononcé d’une nouvelle astreinte n’apparaît pas nécessaire.
Il sera également rappelé que tout ancien syndic de la copropriété peut être assigné sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir la remise des documents et archives du syndicat, et non seulement le syndic sortant (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 octobre 2012, pourvoi n° 11-10.590).
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] Chaussée de l’Etang à […] (94), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU SARL, sera donc débouté de sa demande de nouvelle astreinte.
Sur la demande de dommages et intérêts
En premier lieu, il sera relevé que la demanderesse fonde sa demande sur l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, lequel ne constitue pas un fondement légal au soutien d’une demande de dommages et intérêts.
De manière surabondance, il sera précisé qu’eu égard aux solutions apportées ci-dessus, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] Chaussée de l’Etang à […] (94), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU SARL, ne justifie aucunement en quoi l’absence de transmission des documents requis constituerait une impossibilité matérielle d’exercer pleinement la mission qui lui a été confiée et en quoi la ré[…]tance de la société FONCIA PARIS EST serait abusive.
Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
La société FONCIA PARIS EST, succombant à la présente instance, sera condamnée au paiement des dépens.
L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] Chaussée de l’Etang à […] (94), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU SARL, la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,
CONDAMNE la société FONCIA PARIS EST à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] Chaussée de l’Etang à […] (94), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU SARL, la somme de 4.500 euros au titre de la liquidation de l’astreinte définitive prononcée par ordonnance de référé rendue 4 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Créteil,
DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] Chaussée de l’Etang à […] (94), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU SARL de sa demande de fixation d’une nouvelle astreinte définitive,
DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] Chaussée de l’Etang à […] (94), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU SARL de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la société FONCIA PARIS EST à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] Chaussée de l’Etang à […] (94), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU SARL, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société FONCIA PARIS EST aux dépens,
RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION
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