TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
Saisies immobilières
N° RG 22/00070 – N°
Portalis
352J-W-B7G-CWQV
SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION
SAISIES IMMOBILIERES N° MINUTE : 23/145
JUGEMENT rendu le 11 mai 2023
DEMANDERESSE
BRED BANQUE POPULAIRE
[…] représentée par M^e Nicolas TAVIEAUX MORO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0130
DÉFENDEURS
SASU JASSIM DREAMS
22 Villa Marguerite
92130 ISSY LES MOULINEAUX représentée par Maître Vanessa GRYNWAJC de l’AARPI DGS-GRYNWAJC-STIBBE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P211
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à […] 17, […], ayant élu domicile au Cabinet de M^e Marie Cécile
CHARDON BOUQUEREL, avocat
8 avenue Parmentier
75011 PARIS non représenté
JUGE Cyril ROTH, 1er Vice-président adjoint, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS
GREFFIER: Daniel ARAGNOUET, faisant fonction de greffier
Copie exécutoire délivrée à chaque avocat copie hypothécaire délivrée à M^e Tavieaux Moro copie certifiée conforme délivrée au Syndicat des copropriétaires le 17 Mai 2013
Page 1

---

Décision du 11 mai 2023 Saisies immobilières
N° RG 22/00070 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQVF
DÉBATS: à l’audience du 2 mars 2023 tenue publiquement
JUGEMENT: rendu publiquement par mise à disposition au greffe réputé contradictoire susceptible d’appel
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 28 avril 2014, par acte notarié, la Bred Banque populaire (la banque) a prêté une certaine somme à la société Livango en vue de l’acquisition d’un appartement […] […][…], dans le […].
Le 9 janvier 2015, par acte notarié, la banque a prêté une certaine somme à la société Lilipa en vue de l’acquisition d’un appartement […] 6, passage Lathuille, dans le […].
Le 17 février 2015, par acte notarié, la banque a prêté une certaine somme à la société Livinparis en vue de l’acquisition d’un appartement […] 27[…], dans le […].
Le 26 mars 2015, par acte notarié, la banque a prêté une certaine somme à la société Jassimo en vue de l’acquisition d’un appartement […] 56[…], dans le […].
Le 9 juin 2017, les sociétés Livango, Lilipa, Livinparis et Jassimo ont été dissoutes sans liquidation et leur patrimoine universellement transmis à la société Jassim Dreams.
Par quatre jugements du 25 mars 2020, le tribunal de commerce de […] a dit que la banque était bien fondée à poursuivre la société Jassim Dreams pour le remboursement du prêt consenti à chacune des sociétés emprunteuses, prononcé la déchéance du terme des prêts et fixé les créances du prêteur à certaines sommes.
Par quatre actes du 28 décembre 2020, à la requête de la banque, un notaire requis par la banque a constaté la transmission universelle de patrimoine (TUP) du 9 juin 2017; ces actes ont été publiés au fichier immobilier le 1er février 2021.
Par quatre commandements de payer en date du 17 décembre 2021, la banque (le créancier poursuivant) a saisi les droits réels appartenant à la société Jassim Dreams dans chacun des quatre immeubles initialement financés.
Le 1er février 2022, ces commandements de payer valant saisie immobilière ont été publiés au fichier immobilier.
Par quatre exploits du 21 mars 2022, le créancier poursuivant a assigné la société Jassim Dreams devant le juge de l’exécution en vente
Page 2

---

Décision du 11 mai 2023
Saisies immobilières N° RG 22/00070 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQVF
forcée des droits immobiliers sai[…]. Ces affaires ont été enregistrées sous les numéros RG 22/70, 22/71, 22/73 et 22/74.
Le 22 mars 2022, l’ assignation correspondante a été dénoncée au syndicat des copropriétaires de l’immeubles […] à […] 17, […], créancier inscrit.
Le 24 mars 2022, le créancier poursuivant a déposé les quatre cahiers des conditions de vente au greffe du juge de l’exécution.
En défense, la société Jassim Dreams sollicite l’annulation des actes notariés du 28 décembre 2020, la radiation de leur publication au fichier immobilier, l’annulation de la publication des commandements de payer valant saisie immobilière et leur caducité; subsidiairement, la fixation de la créance de la banque à une somme excluant le coût de l’acte du 28 décembre 2020; des délais de paiement sous la forme d’un échelonnement en trois mensualités ; plus subsidiairement, le cantonnement des saisies aux biens […] 56, rue de Sauffroy et 6, passage Lahuille ; l’autorisation de vendre amiablement ces biens.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait référence à leurs conclusions respectives en date du 24 février 2023 et 1er mars 2023.
MOTIFS
Sur la jonction
Les questions à trancher étant similaires dans les quatre affaires, qui 7
opposent les mêmes parties, et une demande de cantonnement des saisies à deux des immeubles appréhendés étant formulée, il est conforme à une bonne administration de la justice d’en prononcer la jonction.
Sur la demande d’annulation des actes notariés du 28 décembre 2020
Il entre dans les pouvoirs du juge de l’exécution de se prononcer sur la nullité d’un engagement résultant d’un acte notarié (2ème Civ., 18 juin 2009, n°08-10.843, publié), ce qui n’implique pas nécessairement le pouvoir d’annuler l’instrumentum lui-même.
Aux termes de l’article 1341-1 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.
Ce texte, qui succède à l’article 1166 du code civil, doit être considéré comme instituant un régime identique, les conditions et les effets de l’action oblique n’ayant pas été modifiés.
Une doctrine autorisée expose que la référence aux « droits », à côté des « actions », permet d’englober ceux qui s’exercent par d’autre moyens qu’une action en justice, par exemple par l’accomplissement d’une mesure
Page 3

---

Décision du 11 mai 2023
Saisies immobilières N° RG 22/00070 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQVF
de publicité (X, Génicon & Lhaithier, Réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve du droit des obligations, Commentaire article par article, 2e éd., p. 803).
Selon les articles 28 et 29 du décret du 4 janvier […]55 portant réforme de la publicité foncière, toute transmission de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée publiée au fichier immobilier.
Selon les articles 3 de ce décret et 32 du décret du 14 octobre […]55 pris pour son application, aucun acte sujet à publicité ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du dernier titulaire n’a été préalablement publié; aucune formalité de publicité ne peut être opérée au fichier immobilier si ce n’est sous la condition de la publication préalable de l’acte constatant le droit du dernier titulaire.
De la combinaison de ce textes, il résulte qu’aucun commandement de payer valant saisie immobilière ne peut être publié au fichier immobilier lorsque n’y a pas été publiée préalablement la transmission universelle de patrimoine de la société anciennement propriétaire d’un l’immeuble à la société qui a repris ce patrimoine.
En l’espèce, le 7 mai 20[…], en référé, à la requête de la banque, le président du tribunal de commerce de […] a enjoint la société Jassim Dreams de publier auprès du service de la publicité foncière la TUP du 9 juin 2017; le 16 juin 2020, le juge de l’exécution a liquidé à une certaine somme l’astreinte assortissant cette injonction et prononcé une nouvelle astreinte.
Nonobstant cette condamnation, la société Jassim Dreams a négligé son droit de faire procéder à la publication, qui n’était pas pour elle une simple faculté, mais une obligation légale et judiciaire, et par là compromis, au regard des dispositions précitées des décrets de […]55, le droit de la banque à saisir l’immeuble, en exécution de l’acte authentique de prêt initial et du jugement du 25 mars 2020.
Dès lors, contrairement à ce que soutient la société Jassim Dreams, la banque était bien fondée à se substituer à elle pour procéder à cette publication, qui supposait les actes notariés préalables dressés à sa requête le 28 décembre 2020.
A supposer qu’il entre dans les pouvoirs du juge de l’exécution d’annuler ces actes notariés, la prétention correspondante doit en conséquence être écartée.
Par voie de conséquence, doivent être rejetées la demande d’annulation de la publication des commandements de payer valant saisie immobilière et la demande de caducité de ces commandements fondée sur
l’article R. 321-6 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la créance de la banque poursuivante
Aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demande au juge de l’exécution
Page 4

---

Décision du 11 mai 2023
Saisies immobilières
N° RG 22/00070 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQVF
de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.
En l’espèce, la société Jassim Dreams s’est abstenue, nonobstant son obligation légale et une injonction judiciaire, de procéder à la publication de la TUP au fichier immobilier, ce qui caractérise sa mauvaise foi et a rendu nécessaire les actes notariés du 28 décembre 2020 ainsi que leur publication.
Les frais afférents, qui ne sont pas des dépens, doivent en 1
conséquence être laissés à sa charge.
Les créances de la banque ne sont pas autrement contestées.
Elle seront en conséquence retenues selon les demandes formulées aux dispositif des conclusions de la banque, selon décomptes arrêtés au 25 octobre 2021, pour les sommes réclamées, soit pour la somme globale de:
[…].345,94 +91.362, 03 + […].540,95 +[…].346,60 = 428.595,52 €.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, la mauvaise foi démontrée de la débitrice, qui, d’une part, prétend disposer d’un patrimoine immobilier amplement suffisant pour désintéresser la banque et s’est abstenue de le faire depuis la TUP, c’est-à-dire voilà plus de cinq ans, et qui, d’autre part, en cours d’instance, l’affaire ayant fait l’objet de cinq renvois successifs, s’est engagée à un échéancier qu’elle n’a pas tenu, implique le rejet de sa demande de délais de paiement.
Sur la demande de cantonnement
Selon l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile.
En l’espèce, la demande de cantonnement formulée par la défenderesse tend en réalité à la mainlevée de la saisie immobilière sur les biens […] […] et 27[…].
La créance globale de la banque est à présent de l’ordre de 440.000
€, selon les décomptes produits arrêtés au 29 septembre 2022.
La société débitrice verse aux débats des attestations de valeur émanant d’un agent immobilier selon lesquelles : le bien […] […][…] aurait une valeur comprise entre 170.000 € et 175.000 € ;
M- le bien […] 6, passage Lathuille aurait une valeur comprise entre 145.000 € et 150.000 € ; le bien […] 27[…] aurait une valeur comprise entre 178.000 € et 183.000 € ; le bien […] 56[…] aurait une valeur comprise entre
-
290.000 et 295.000 €;
Page 5

---

Décision du 11 mai 2023
Saisies immobilières N° RG 22/00070 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQVF
soit une valorisation totale comprise entre 783.000 € et 803.000 €.
Mais, d’une part, pour chacun des biens, une seule estimation est produite, très sommaire, qui ne tient aucun compte de leur occupation et propose une fourchette d’une ampleur limitée à 5.000 €, ce qui est gérément précis au regard des fluctuations ordinaires du marché et de l’usage des négociations immobilières.
D’autre part, il résulte des pièces versées aux débats que la société Jassim Dreams est débitrice d’un arriéré de charges de copropriété dans chacun des immeubles en cause, de sorte que, comme la poursuivante le fait valoir à juste titre, il n’est pas possible, compte tenu de l’hypothèque légale dont jouit chacun des syndicats des copropriétaires, de déterminer avec précision le montant qui pourrait servir à la désintéresser à l’issue d’une vente amiable ou d’une vente forcée.
Enfin, la banque ne dispose de sûretés sur chacun des quatre biens que pour le recouvrement de chacune de ses quatre créances distincte
Or la société Jassim Dreams ne produit aucun élément comptable de nature à établir son état d’endettement auprès de tiers et, partant, les perspectives de désintéressement total de la banque.
L’inutilité des saisies dont la mainlevée est sollicitée n’est donc pas établie.
Sur les demandes de vente amiable et de vente forcée
L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose : A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
En l’espèce, au soutien de sa demande de vente amiable, la société
Jassim Dreams se borne à produire une prétendue délibération de son associé unique, M. Y, se présentant comme datée du 24 février 2023, soit plus d’un an après les commandement de payer valant saisie immobilière en cause et moins d’une semaine avant l’audience à laquelle l’affaire a été plaidée, selon laquelle cette société déciderait de la cession des quatre biens en cause au prix global de 850.000 €, sans préciser ni à qui ni à quelle date, ni suivant quelles modalités ; d’autre part, un prétendu procès-verbal dressé à la même date par M. Y, cette fois en qualité d’associé unique d’une autre société commerciale, à la raison sociale de Jassim Immo, décidant de l’achat des quatre biens à ce prix, sans préciser ni à quelle date ni selon quelles modalités.
Page 6

---

Décision du 11 mai 2023
Saisies immobilières
N° RG 22/00070 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQVF
Ces productions sont d’une valeur probante médiocre, la société Jassim Dreams s’étant en substance, par l’organe de son dirigeant, constitué des preuves à elle-même; elle sont à l’évidence insuffisantes pour établir la volonté de la débitrice de réaliser les biens à l’amiable plutôt que d’opérer une nouvelle transmission artificielle de son patrimoine immobilier destinée à faire obstacle aux tentatives de recouvrement de sa créancière.
Il convient en conséquence d’ordonner la vente forcée suivant les modalités prévues au dispositif.
La con[…]tance des immeubles justifie que la publicité soit aménagée selon la demande, en application de l’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution.
PAR CES MOTIFS, 1
le juge de l’exécution
Ordonne la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 22/70, 22/71, 22/73 et 22/74 ;
Rejette les demandes tendant à l’annulation des actes notariés du 28 décembre 2020, de la publication des commandements de payer valant saisie immobilière du 17 décembre 2021 et au prononcé de la caducité de ces commandements;
Met à la charge de la société Jassim Dreams les frais afférents aux actes notariés du 28 décembre 2020 et à leur publication;
Rejette la demande de cantonnement ;
Rejette la demande de délais de paiement ;
Rejette la demande de vente amiable;
Ordonne la vente forcée, en quatre lots uniques, des droits et biens immobiliers respectivement visés aux quatre commandements de payer valant saisie immobilière du 17 décembre 2021;
Dit que l’audience d’adjudication se tiendra jeudi 31 août 2023 à 14 heures ;
Retient les créances du poursuivant à hauteur des sommes de :
- […][…] : […].345,94 € ;
- 6, passage Lathuille […].362, 03 €;
- 27[…]: […].540,95 €;
- 56[…] : […].346,60 €;
Désigne M^e Didier BENHAMOU, commissaire de justice, pour permettre la visite des lieux par les acquéreurs potentiels, dans la quinzaine qui précédera la vente, pendant une durée d’une heure pour chacun des biens, sauf circonstances particulières rendant nécessaire une visite plus
S
Page 7

---

Décision du 11 mai 2023
Saisies immobilières
N° RG 22/00070 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQVF
longue, avec l’as[…]tance éventuelle d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié;
Dit qu’en cas d’empêchement de ce commissaire de justice, c’est M^e Jean-Luc THULLIER, commissaire de justice, qui procédera à ces opérations;
Autorise en outre le créancier poursuivant à faire procéder à toute publication des ventes sur internet;
Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente.
Le greffier Le juge de exécution
Page 8