MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 20 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/05881 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VMGL

AFFAIRE : [T] [V] [K] C/ [N] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER :

lors des débats : Madame REA, Greffier

lors du prononcé :Madame DJOUDI, Faisant fonction de Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [V] [K], décédé, ayant demeurét [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe HEUDJETIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1497

DEFENDERESSE

Madame [N] [F]

née le 25 septembre 1961 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C940282024008818 du 27/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Gladys RIVIEREZ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC196

Clôture prononcée le : 20 novembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 12 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 20 mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er mars 1995, M. [T] [K] a donné à bail à Mme [N] [F] « divers lieux à usage commercial » situés [Adresse 3] à [Localité 3], désignés comme suit :

« Au rez-de-chaussée et à droite de l’immeuble on accède à deux pièces à usage de bureaux, à la suite un WC – cabinet de toilette, et au fond un local d’une surface d’environ 60 m² » .

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 1995. Il a été conclu moyennant le paiement d’un « loyer annuel et global de 36 000 francs en principal, plus taxes, prestations, consommations, droits d’enregistrement (…) », payable mensuellement et d’avance.

Par avenant du 22 octobre 2001, le loyer annuel du bail commercial a été porté à la somme de 38 564 francs en principal à compter du 1er mars 2001.

Le bail géré par la société Foncia Val-de-Marne est arrivé à son terme le 1er mars 2004 et a été tacitement renouvelé.

Par acte d’huissier de justice du 28 août 2007, un congé avec offre de renouvellement à été signifié à Mme [N] [F] qui a décliné l’offre.

Par arrêt du 11 juin 2021, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement rendu le 22 février 2019 par le tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine saisi par Mme [F], qui requalifiait notamment le bail conclu entre les parties en bail d’habitation. La cour d’appel a en outre déclaré prescrite la demande de requalification du bail formée par Mme [F].

Par acte d’huissier du 15 décembre 2021, M. [T] [K] a fait délivrer à Mme [N] [F] une sommation visant la clause résolutoire de se conformer à la destination du bail conclu le 1er mars 1995.

Suivant assignation du 18 février 2022, M. [T] [K] a attrait Mme [N] [F] devant le tribunal judiciaire de Créteil afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et que soit ordonnée l’expulsion de Mme [N] [F] et qu’elle soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à restitution des lieux.

Par une ordonnance du 13 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré les demandes de Mme [N] [F] tendant à voir juger que le bail porte sur un local d’habitation et non sur un local commercial irrecevables.

Par un jugement du 7 mai 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a débouté M. [T] [K] de l’ensemble de ses demandes au motif qu’il a fait délivrer une sommation non conforme aux dispositions légales.

Le 26 juin 2024, M. [T] [K] a fait délivrer à Mme [N] [F] un nouveau commandement l’enjoignant de se conformer à la destination prévue par le bail commercial.

Suivant assignation délivrée le 4 septembre 2024, M. [T] [K] a attrait Mme [N] [F] devant le tribunal judiciaire de Créteil afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et soit ordonnée l’expulsion de Mme [N] [F] des locaux donnés à bail.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 mai 2025, M. [T] [K] demande à la juridiction, au visa de l’article L.145-9 du code de commerce, de :

« CONSTATER que par l’effet du commandement de se conformer à la destination du bail du 26 juin 2024 resté infructueux, la clause résolutoire insérée dans le bail du 1er mars 1995 est définitivement et irrévocablement acquise à l’égard de Madame [N] [F], cette dernière étant aujourd’hui dépourvu de tout droit ou titre d’occupation du local commercial situé au [Adresse 4] ;

En conséquence, CONSTATER la résiliation de plein droit du bail du 1er mars 1995 renouvelle tacitement depuis ;

En conséquence, ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [N] [F], ainsi que tous occupants de son chef présent au [Adresse 4] et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

ORDONNER que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront ;

CONDAMNER Madame [N] [F] jusqu’à la restitution des lieux, à une indemnité d’occupation mensuelle de 544,92 euros à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 27 juillet 2024 ;

CONDAMNER Madame [N] [F] à payer à Monsieur [T] [K] la somme de la somme de 1.000 € au titre de la réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNER Madame [N] [F] à payer à Monsieur [T] [K] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [N] [F] en tous les dépens qui comprendront les coûts :

1. du commandement de payer les loyers du 26 juin 2024

2. la signification de la présente assignation

3. de l’exécution de la décision à intervenir

DIRE ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

DEBOUTER Madame [F] de l’ensemble de ses demandes principales et reconventionnelles »

M. [T] [K] soutient que :

le contrat conclu le 1er mars 1995 avec Mme [N] [F] est un bail commercial stipulant que l’unique destination des lieux est l’exercice de l’activité de photographe. Or, Mme [N] [F], de son propre aveu, utilise les locaux donnés à bail comme un local d’habitation et n’y exerce pas l’activité de photographe de sorte qu’il est établi qu’elle ne respecte pas la destination des lieux telle que prévue par le contrat ;la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail est acquise étant donné que Mme [N] [F] n’a pas respectée l’une des clauses et conditions du bail, la destination de celui-ci, et qu’elle ne s’est pas conformée dans le délai d’un mois au commandement lui enjoignant de se conformer à la destination du bail. En conséquence, le contrat de bail du 1er mars 1995 est résolu depuis le 27 juillet 2024, date d’expiration du délai, et est occupante sans droit, ni titre des locaux depuis cette date de sorte que M. [T] [K] est fondé à demander l’expulsion de Mme [N] [F] des lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;Mme [N] [F] n’est pas fondée à alléguer que le contrat conclu le 1er mars 1995 est un contrat de bail d’habitation étant donné qu’il était clairement qualifié de bail commercial par les parties, soumis au statut des baux commerciaux, dont elle n’a pas respecté les termes ;Mme [N] [F] a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail en raison de son comportement. La faute de Mme [N] [F] a ainsi causé un préjudice moral à M. [T] [K].

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 mars 2025, Mme [N] [F] demande à la juridiction, au visa de l’article L.145-1 et suivants du code de commerce, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles 1240, 1343-5, 1719 et 1720 du code civil, de :

« DEBOUTER Monsieur [T] [K] de ses demandes, fins et prétentions comme étant particulièrement mal fondées ;

En conséquence,

JUGER que Monsieur [K] n’a jamais contesté l’absence d’activité commerciale (de photographe) avant la sommation du 15 décembre 2021 ;

JUGER que Madame [F] est à jour dans le paiement de ses loyers et charges ;

JUGER que la clause pénale fixant à hauteur de 5 % du montant de la mise en recouvrement si elle a lieu avant tout exploit d’huissier l’indemnité due par le locataire au bailleur, au titre desdits frais est réputée non écrite, comme étant abusive ;

JUGER qu’il y a lieu de créditer la somme de 80 €, sur le décompte locatif de Madame [F] à son profit, en raison des frais indûment facturés au titre de la clause pénale sauf à parfaire,

ORDONNER à Monsieur [K] de remettre des quittances de loyer conformes à Madame [F] depuis le mois de novembre 2024 ;

Reconventionnellement,

CONDAMNER Monsieur [K] à payer à Madame [F] la somme de 3.000 €, au titre de sa résistance abusive, caractérisée par son refus injustifié de réaliser ou faire réaliser les travaux préconisés, en application de l’article 1240 du Code civil ;

CONDAMNER Monsieur [K] à payer à Madame [F] la somme de 5.291,14 € (30% du montant du loyer X 36 mois), en réparation de son préjudice lié au trouble de jouissance qu’elle subit depuis de nombreuses années.

A titre subsidiaire, si le Tribunal jugeait que la demande d’acquisition de la clause résolutoire de Monsieur [K] était fondée,

JUGER que Madame [F] est de bonne foi ;

JUGER que Madame [F] bénéficiera des plus larges délais pour quitter les lieux, soit dix-huit mois ;

JUGER que l’acquisition de la clause résolutoire ne pourra pas intervenir avant le 26 juillet 2024, soit un mois suivant le commandement du 26 juin 2024 ;

JUGER que l’indemnité d’occupation ne pourra pas excéder le montant du loyer et des charges actuels, à savoir la somme de 564,92 € ;

JUGER que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTER Monsieur [K] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [F] à lui payer la somme de 2.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTER Monsieur [K] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [F] aux entiers dépens.

Si Madame [F] était condamnée aux entiers dépens,

JUGER qu’ils seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle. »

Mme [N] [F] soutient que :

le contrat du 1er mars 1995 ne peut pas être qualifié de bail commercial en ce que le local mis à disposition par M. [T] [K] est un bien d’habitation et non un local commercial, comme en atteste la demande de permis de construire déposée par M. [T] [K] à la mairie d'[Localité 3]. En outre, l’annonce qu’avait fait paraître M. [T] [K] en 2018 pour la vente de sa maison précise qu’il y a deux parcelles mises en vente, une parcelle de 3 appartements et une composée d’un local commercial. Enfin, Mme [N] [F] y a établi sa résidence principale et y vit avec sa fille. M. [T] [K] n’ignorait pas que Mme [N] [F] n’y exerçait aucune activité commerciale puisqu’il percevait l’APL attribuée à Mme [N] [F] ;M. [T] [K] a fait délivrer les sommations enjoignant Mme [N] [F] de se conformer à la destination du bail qu’après qu’elle a cherché à faire valoir ses droits en tant que locataire afin de faire cesser des désordres incommodants alors qu’il n’a manifesté aucune volonté, auparavant, que Mme [N] [F] exerce une quelconque activité commerciale dans les lieux donnés à bail. D’ailleurs, les locaux litigieux sont déclarés auprès du service de l’urbanisme comme étant un local d’habitation. Dès lors, M. [T] [K] n’est pas fondé à demander que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire ;si l’acquisition de la clause résolutoire venait à être constatée, Mme [N] [F] sollicite un délai de dix-huit mois compte tenu de ses faibles ressources, du paiement régulier des loyers, de la situation de tension sur la commune d'[Localité 3] et de l’état de santé fragile de Mme [N] [F], à qui l’on a diagnostiqué un cancer du visage. De plus, elle demande à ce que l’indemnité d’occupation n’excède pas le montant du loyer, soit 544,92 euros ;M. [T] [K] n’est pas fondé à demander une indemnisation de son préjudice moral en alléguant une mauvaise foi de Mme [N] [F] alors qu’il est celui qui lui a fait signé un bail commercial tout en percevant l’APL attribuée à sa locataire ;Mme [N] [F] subit des désordres depuis son entrée dans les lieux troublant sa bonne jouissance des biens. Ainsi, une enquête effectuée par le technicien territorial du service habitat a constaté que le logement n’est conforme au règlement sanitaire départemental du 26 février 1985 et ne répond pas aux normes définissant un logement décent. M. [T] [K] n’a effectué aucun des travaux nécessaires pour faire cesser les désordres constatés. Lors d’une visite du 29 novembre 2017, l’ingénieur principal de la direction de bâtiments communaux de la ville d'[Localité 3] a constaté de nombreux désordres et que le bâtiment ne fait pas l’objet d’un entretien régulier. Toutefois, M. [T] [K] n’a toujours pas réalisés les travaux demandés par la commune. Enfin un constat d’huissier du 5 mars 2021 a constaté les désordres affectant le logement de Mme [N] [F] et troublant sa jouissance des lieux. Le refus prolongé de M. [T] [K] de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin à ces désordres constitue une résistance abusive fautive à indemniser. En outre, Mme [N] [F] subit depuis plusieurs années des désordres dans son logement constituant un trouble de jouissance des lieux loués ;M. [T] [K] n’est pas fondé à demander le paiement d’une indemnité au titre de la clause pénale étant donné que Mme [N] [F] a régulièrement payé ses loyers. Mme [N] [F] a été condamnée par la cour d’appel de [Localité 4] à payer la somme de 1600 euros au titre des dépens. Elle s’est rapprochée de la société FONCIA, le gestionnaire du bien pour le compte de M. [T] [K], afin de mettre en place un échéancier en raison de ses faibles revenus, mais il s’y est opposé. Depuis le mois de novembre 2024, la société FONCIA a facturé à Mme [N] [F] des frais de tentatives de recouvrement du loyer, créant une dette locative qui n’existe pas puisqu’elle a toujours été en règle et que ces pénalités visent à sanctionner le non-paiement des dépens et frais de procédure. Ainsi, Mme [N] [F] est fondée à demander le remboursement des sommes facturées illégalement. En outre, la société FONCIA fait preuve de mauvaise foi en indiquant l’existence d’une dette locative alors que celle -ci résulte des agissements du gestionnaire qui a contacté la CAF pour alléguer de l’existence d’une dette locative ce qui a entraîné la suspension de l’allocation logement de Mme [N] [F]. Enfin, elle n’a pas reçu ses quittances de loyers depuis le mois de juillet 2024 et sollicite la condamnation du demandeur à lui communiquer les quittances ;compte-tenu de sa situation, Mme [N] [F] demande que l’exécution provisoire de la décision à venir ne soit pas prononcée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 janvier 2026 et mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans le cas où l’action est transmissible.

En cours de délibéré, le tribunal a été informé du décès de M. [T] [K], demandeur, le fils de ce dernier ayant rendez-vous le 27 mars prochain pour l’acte de notoriété.

L’instance est de fait interrompue jusqu’à sa reprise par les ayants droits conformément aux articles 370 et suivants du code de procédure civile.

Il a donc lieu d’ordonner la réouverture des débats, de révoquer l’ordonnance de clôture et de renvoyer l’affaire à l’audience du 4 mai 2026 pour régularisation par les ayant droits, clôture et plaidoiries.

Les demandes demeureront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, avant dire droit, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Ordonne la réouverture des débats et révoque l’ ordonnance de clôture,

Renvoie l’affaire à l’audience de juge unique du 4 mai 2026 à 9h30 pour régularisation de la procédure par les ayant droits du demandeur, clôture et plaidoiries,

Réserve les demandes,

Fait à [Localité 2], L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT MARS

LE GREFFIER LE PRESIDENT