Du 09 décembre 2024

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 23/02715 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YEMV

Jonction avec n° RG 22/02019

S.C.I. H & M RCS N° 840 209 266

C/

[C] [F] épouse [H]

— Expéditions délivrées à

M^e POUILLOUX-GATIN

— FE délivrée à

M^e POUILLOUX-GATIN

Le 09/12/2024

Avocats : la SELARL GATIN & [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

JUGEMENT EN DATE DU 09 décembre 2024

JUGE : Madame Sandrine Alexandra GIULIANI,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

S.C.I. H & M

RCS [Localité 7] N° 840 209 266

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Nathalie POUILLOUX-GATIN, membre de la SELARL GATIN & POUILLOUX AVOCATS ASSOCIES, avocat au Barreau de Saintes,

DEFENDERESSE :

Madame [C] [F] épouse [H]

née le 19 Novembre 1970 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 8 octobre 2019 la SCI H&M a signé avec le cabinet BEDIN IMMOBILIER un mandat de gérance et un mandat de location.

Suivant acte sous seing privé signé le 30 octobre 2019, le cabinet BEDIN IMMOBILIER, mandataire de la SCI H&M, a consenti un bail d’habitation à Madame [C] [H] née [F], portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 340 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

Par courrier du 21 novembre 2019, le cabinet BEDIN IMMOBILIER a informé Madame [C] [H] née [F] de ce qu’il avait mandaté la société CS HABITAT, afin d’établir des devis pour les différents travaux à effectuer dans le logement. Ces travaux, retenus lors de l’expertise réalisée par la protection juridique de Madame [C] [H] née [F], ont été acceptés par le propriétaire, signant le protocole d’accord demandé par la locataire.

Après avoir refusé de signer ledit protocole d’accord, Madame [C] [H] née [F], s’est vue déboutée par ordonnance de référé du 18 décembre 2020, de sa demande consistant en la suspension des loyers au regard des désordres du logement, de celle relative à la réalisation d’une expertise judiciaire et enfin de celle tendant à obtenir la consignation des loyers sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de [Localité 8]. Il lui était en outre enjoint de faire pénétrer dans le logement une personne devant établir un devis.

Après avoir refusé l’intervention de tous artisans mandatés par la bailleresse et son gestionnaire, Madame [C] [H] née [F] a fait une nouvelle fois assigner la SCI H&M pour l’audience du 16 août 2022, afin d’obtenir entre autres, la condamnation de cette dernière à faire réaliser les travaux relatifs au remplacement de la baie vitrée du salon, de la porte d’entrée et du vitrage de la salle de bain, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, sa condamnation à lui rembourser la somme de 1 097, 80 euros de facture de serrurier, à lui verser des indemnités au titre de ses divers préjudices et à titre subsidiaire de nommer un expert.

Par décision du 26 juin 2023, le tribunal saisi par assignation du 21 juin 2022 a constaté le défaut de diligences de Madame [C] [H] née [F] qui ne s’est pas présentée à l’audience, et a prononcé la radiation d’office du rôle et dit que l’affaire sera réinscrite sur justification de la prise de conclusions de Madame [C] [H] née [F].

Face à l’inertie de cette dernière relative au paiement de la somme de 8 012,41 euros au titre de l’arriéré de loyers et au fait qu’elle n’use pas paisiblement des lieux loués, la SCI H&M a par acte de commissaire de justice délivré le 26 juillet 2023, fait assigner Madame [C] [H] née [F], devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX pour l’audience du 17 octobre 2023.

Elle sollicite du tribunal, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de :

Juger que postérieurement au commandement de payer les loyers impayés délivré le 25 janvier 2023, Madame [C] [H] née [F] n’a pas régularisé sa situation financière,Juger que le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 26 mars 2023,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [C] [H] née [F], ainsi que celle de tout occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner Madame [C] [H] née [F] à une somme de 8 012,41 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation arrêtés au 1er juin 2023,

D’autre part,

Juger que Madame [C] [H] née [F] a manqué à ses obligations de locataire en, n’usant pas paisiblement des locaux loués suivant leur destination, en ne permettant pas l’accès aux lieux loués pour la réparation et l’exécution des travaux notamment d’amélioration des parties communes et des parties privatives de l’immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, en transformant les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire,Condamner Madame [C] [H] née [F] à régler à la SCI H&M une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dont elle a fait preuve,Condamner Madame [C] [H] née [F] aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 3 500 euros au titre de de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le cadre de la mise en état, l’affaire a fait l’objet des plusieurs renvois, pour être retenue à l’audience du 9 octobre 2024.

Par courrier du 1er octobre 2024, le cabinet DELTA avocats, a informé le tribunal ainsi que son contradicteur de ce qu’il n’intervenait plus au soutien des intérêts de Madame [C] [H] née [F].

Par courrier du même jour, le conseil de la SCI H&M a fait savoir au tribunal que Madame [C] [H] née [F] avait pour habitude de changer d’avocat seulement quelques jours avant l’audience, de sorte qu’il s’opposera à tout nouveau renvoi, le dossier n’ayant que trop duré.

Par courrier électronique du 8 octobre 2024, Madame [C] [H] née [F] a informé le tribunal du dessaisissement subit de son conseil, par LRAR du 5 octobre 2024. Au regard du délai trop court, 48h, elle a sollicité un report afin qu’un nouveau conseil se constitue au soutien de ses intérêts.

A l’audience du 9 octobre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SCI H&M, représentée par son conseil, s’oppose à toute demande de renvoi, s’en remet à son acte introductif d’instance, ajoutant cependant dans ses écritures, déposées, de :

— Ordonner la remise au rôle de l’affaire initiée par Madame [C] [H] née [F] et ayant donné lieu à un jugement de radiation le 26 juin 2023,

— ordonner la jonction des deux procédures pendantes devant le juge des contentieux et de la protection,

— Débouter Madame [C] [H] née [F] de l’intégralité de ses demandes.

La SCI H&M actualise également la dette locative à la somme de 21 575,42 euros, suivant décompte arrêté au 8 mars 2023, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 25 janvier 2023.

Bien que régulièrement assignée, Madame [C] [H] née [F] n’était ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux observations et conclusions déposées par la requérante à l’audience, reprenant l’exposé complet de ses moyens et arguments.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre la procédure initiée par Madame [C] [H] née [F], laquelle a fait l’objet d’une radiation puis d’une demande de remise au rôle par cette dernière, avec la procédure engagée parallèlement par la SCI H&M, qui ne s’oppose pas à cette demande de remise au rôle.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi N 89-642 du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant la date de l’audience.

En l’espèce, l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus”.

L’article 7a) de la loi N 89-642 du 6 juillet 1989, dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 7b) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Les manquements à ces obligations essentielles qui pèsent sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle, que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

La SCI H&M argue des manquements graves et répétés de Madame [C] [H] née [F] à ses obligations contractuelles, compte tenu des troubles de voisinage qu’elle cause à l’ensemble des occupants de la résidence et du défaut de règlement de ses loyers et charges mensuelles.

S’agissant du non-paiement des loyers et charges, il ressort de l’examen des pièces produites par la SCI H&M, que le solde locatif arrêté à la date du 1er mars 2024, incluant le mois de mars 2024 et déductions faites des frais de procédures, est débiteur pour la locataire, à hauteur de la somme de 21 575,42 euros.

Madame [C] [H] née [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette locative.

Le manquement aux obligations principales de la locataire est ainsi suffisamment caractérisé.

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à compter du présent jugement et d’ordonner l’expulsion de la locataire du logement situé, [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien du défendeur dans les lieux, en dépit de la résiliation du contrat de bail, cause à son propriétaire un préjudice qui peut être estimé à la valeur locative du logement en cause.

L’indemnité mensuelle d’occupation, due par Madame [C] [H] née [F] jusqu’à la libération complète et effective des lieux de tous meubles et occupants et à la remise des clés, sera donc fixée à la valeur locative du logement, charges comprises.

La résiliation du bail ayant été prononcée pour défaut de paiement des loyers, il n’apparaît pas nécessaire d’examiner la demande visant à voir constater que Madame [C] [H] née [F] est à l’origine de troubles anormaux de voisinage et n’use pas des lieux loués de manière raisonnable.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la preuve de la mauvaise foi de Madame [C] [H] née [F] et d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, n’est pas rapportée par la SCI H&M. La demande de dommages et intérêts de la la SCI H&M sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation

Les dépens seront supportés par Madame [C] [H] née [F] qui succombe.

Elle sera également condamnée à verser à la SCI H&M, une indemnité de 900 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

ORDONNE la remise au rôle de la procédure initiée par Madame [C] [H] née [F], après radiation,

ORDONNE la jonction de cette première affaire avec celle engagée par la SCI H&M ;

DECLARE recevable la demande de résiliation du contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Madame [C] [H] née [F] et le cabinet BEDIN IMMOBILIER, mandataire de la SCI H&M, à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [C] [H] née [F] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 3] ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [H] née [F] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [H] née [F] à payer à la SCI H&M la somme de 21 575,42 euros, correspondant au montant des arriérés de loyers et charges arrêté au 1er mars 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [C] [H] née [F] à payer à la SCI H&M une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

REJETTE la demande de la SCI H&M à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [C] [H] née [F] à payer à la SCI H&M, la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [H] née [F] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

REJETTE l’ensemble des autres demandes ;

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe à Monsieur le Préfet.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE