N° RG 25/00169 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGBE

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [Adresse 9], sise [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître CAULLET-MEILHAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [K] [I], demeurant [Adresse 4] [Adresse 8]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DILHAC

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2022, la SCI [Adresse 9] a donné à bail à Madame [M] [I] et Madame [X] [Z], sa mère, pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à DAX (40100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 825 euros.

Madame [X] [R] a quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice à DAX du 10 juillet 2024, la SCI VILLA MORAS a donné congé avec offre de vente à Madame [M] [I] pour le 14 janvier 2025, date d’expiration du bail.

Madame [M] [I] s’est maintenue dans les lieux au-delà du 14 janvier 2025 malgré les démarches amiables entreprises par la SCI [Adresse 9] pour l’y exhorter.

Le 17 février 2025 Madame [O] [G], clerc habilitée aux constats au sein de la SCP [T]-MOUYEN, commissaires de justice à DAX, a dressé procès-verbal de l’occupation des lieux par Madame [M] [I].

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, la SCI VILLA MORAS a fait assigner Madame [M] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles L.412-1 et L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, 1103 du Code civil, 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

valider le congé pour vente signifié le 10 juillet 2024 à Madame [M] [I] par acte de Maître [V] [T], commissaire de justice à [Localité 6],

constater que Madame [M] [I] s’est maintenue au-delà du délai qui lui avait été imparti dans le congé du 10 juillet 2024,

ordonner l’expulsion de Madame [M] [I] et de tout occupant de son chef,

constater la mauvaise foi de Madame [M] [I] et ordonner par conséquent son expulsion du logement sans délai, par dérogation aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et qu’à ce titre ils sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne et qu’à défaut ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

condamner Madame [M] [I] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 850 euros jusqu’à la libération totale des lieux et la remise des clés,

condamner Madame [M] [I] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [M] [I] aux entiers dépens, en ce compris les frais du congé jusqu’à la récupération des lieux et la remise des clés, y compris les frais éventuels de constat à venir dans le cadre de la reprise du bien.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025.

La SCI [Adresse 9] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Bien qu’ayant été assignée à sa personne, Madame [M] [I] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Il est par ailleurs rappelé que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de sa 3e chambre civile rendu le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ;

Sur la validité du congé

Aux termes du paragraphe de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire, doit être donné avec un préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre, et à l’expiration duquel le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ;

Conformément au paragraphe II dudit article 15 le congé doit indiquer, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement et à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au profit du locataire qui, s’il ne l’a pas acceptée à l’expiration de ce délai, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, les termes des cinq premiers alinéas du paragraphe II devant par ailleurs être reproduits à peine de nullité dans chaque notification ;

Il est loisible de constater que le congé délivré le 10 juillet 2024 par la SCI VILLA MORAS à Madame [M] [I] est régulier ;

En effet, il recèle le motif invoqué, c’est-à-dire la vente, expressément mentionnée en titre de l’acte, du bien situé [Adresse 3] à [Localité 6], a été signifié par exploit de Maître [V] [T], commissaire de justice à [Localité 6], a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 14 janvier 2025 à minuit, mentionne le prix de la vente projetée, soit 255 000 euros net vendeur, ainsi que les conditions de la transaction, en l’occurrence le versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire, frais à la charge de l’acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d’usage, précise qu’il vaut offre de vente au profit de la locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu’à défaut de l’accepter celle-ci devra libérer les lieux au plus tard le 14 janvier 2025, et enfin reproduit des cinq premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le congé du 10 juillet 2024 sera donc déclaré régulier.

Sur l’expulsion

Madame [M] [I], qui n’a pas répondu à l’offre de vente, n’a pas respecté les termes du congé puisqu’elle s’est maintenue dans le bien de la SCI [Adresse 9] au-delà du 14 janvier 2025, date jusqu’à laquelle elle était en droit de l’occuper ;

Par ailleurs, la SCI VILLA MORAS sollicite du tribunal qu’il ordonne l’expulsion de Madame [M] [I] sans délai, par dérogation aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Cet article, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de location liant les parties, précise que l’expulsion ne peut avoir lieu, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7, le juge pouvant réduire ou supprimer ce délai notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, et que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ;

Il s’évince ainsi de ses dispositions que l’article L.412-1, dans sa version applicable au cas de l’espèce, ne prévoit pas le motif invoqué par la SCI [Adresse 9] pour demander la suppression du délai de deux mois, c’est-à-dire la mauvaise foi de Madame [M] [I] ;

Il convient par conséquent de constater que Madame [M] [I] occupe le bien de la SCI VILLA MORAS sans droit ni titre depuis le 15 janvier 2025 et de lui enjoindre de le libérer, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, et de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera le cas échéant régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, la demande de suppression du délai légal de deux mois étant par ailleurs rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Madame [M] [I] est occupante sans droit ni titre du bien litigieux depuis le 15 janvier 2025 ; elle est dès lors redevable envers sa bailleresse, depuis cette date et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; la SCI [Adresse 9] n’a cependant fait état, sur audience, d’aucune dette locative, la défenderesse étant à jour du paiement du loyer ;

Madame [M] [I] sera donc condamnée à payer à la SCI VILLA MORAS, à partir du 1er juin 2025, compte tenu des loyers qui auraient depuis été réglés et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Sur la demande d’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son entière responsabilité incombe à Madame [M] [I] qui se maintient illégalement dans le bien de sa bailleresse, malgré le congé régulier qui lui a été signifié, depuis plus de 10 mois ;

Il serait dès lors tout à fait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 9] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [M] [I] sera donc condamnée à lui payer une somme provisionnelle de 1 000 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En vertu de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [M] [I], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare régulier le congé pour vente délivré le 10 juillet 2024 par la SCI VILLA MORAS à Madame [M] [I].

Constate que Madame [M] [I] est occupante sans droit ni titre du bien de la SCI [Adresse 9] depuis le 15 janvier 2025.

Enjoint à Madame [M] [I] de libérer les lieux situés [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 6] dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [M] [I], tant de sa personne que de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Déboute la SCI VILLA MORAS de sa demande de suppression du délai légal de deux mois.

Dit, dans l’hypothèse d’une expulsion forcée, que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Condamne Madame [M] [I] à payer à la SCI [Adresse 9], à partir du 1er juin 2025, compte tenu des loyers qui auraient depuis été réglés et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne Madame [M] [I] à payer à la SCI VILLA MORAS une somme provisionnelle de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [M] [I] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 7] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE