1ère chambre civile

[M] [H]

, [V] [X] épouse [H]

c/

S.C. LENS DUMONT

, S.A.S. FIDUCIM

copies et grosses délivrées

le

à M^e FONTAINE Sylvie

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 25/02000 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-INUY

Minute: 521 /2025

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [H], demeurant 3 Résidence Jules Sauvage – 59221 BAUVIN

représenté par M^e Sylvie FONTAINE, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Romain ROYAUX, avocat plaidant au barreau des ARDENNES

Madame [V] [X] épouse [H], demeurant 3 Rue Jules Sauvage – 59221 bauvin

représentée par M^e Sylvie FONTAINE, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Romain ROYAUX, avocat plaidant au barreau des ARDENNES

DEFENDERESSES

S.C. LENS DUMONT, dont le siège social est sis 42 Rue de Bassano – 75008 PARIS

défaillant

S.A.S. FIDUCIM, dont le siège social est sis 42 Rue de Bassano – 75008 PARIS

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : LE POULIQUEN Jean-François, 1er vice-président, siégeant en juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 2 Juillet 2025 fixant l’affaire à plaider au 07 Octobre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 16 Décembre 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Vu les assignations signifiées à la société Fiducim et à la SCCV Lens Dumont le 16 juin 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 2 juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 28 janvier 2021, la société civile de construction vente dénommée « SCCV LENS DUMONT » a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [M] [H] et Mme [V] [X] épouse [H], au prix de 110 000 euros, dans un ensemble immobilier en cours d’édification situé à Lens à l’angle des rues Raymond Lecuppre et Dumont qui comprendra trois bâtiments (A à C), qui sera dénommé « LUMINESENS 4 DUMAS », figurant au cadastre : BH 681 (rue Hector Laloux), BH 684 (1 rue Dumont), BH 909 (rue de Londres), BH 915 (rue de Londres), BH 1060 (rue de Londres), le lot de copropriété suivant :

— lot numéro 59 :

Dans le bâtiment B, au deuxième étage, un appartement avec loggia, référencé sur le plan d’architecte n°B207.

Et les 48/10000 èmes des quotes-parts des parties communes générales.

L’achèvement des biens est prévue dans le courant du 4ème trimestre 2021 soit au plus tard le 31 décembre 2021.

M. et Mme [H] ont conclu avec la société Crédit mutuel Nord Europe un prêt de 118 343 euros au taux de 1,05% remboursable en 216 mensualités après une période dite de franchise de 24 mois.

Ils ont conclu deux avenants avec la société Crédit mutuel Nord europe.

Par courrier daté du 27 septembre 2021, « City immobilier » a informé M. et Mme [H] du report de la date de livraison du bien au 4e trimestre 2022.

Par courrier daté du 13 octobre 2022, la société Fiducim a informé M. et Mme [H] du report de la date de livraison du bien au 31 mars 2023.

Par courrier daté du 23 mars 2023, la société Fiducim a informé M. et Mme [H] du report de la date de livraison du bien au 31 octobre 2023.

Par courrier daté du 03 septembre 2023, la société Fiducim a informé M. et Mme [H] du report de la date de livraison du bien au mois d’avril 2024.

Par courriers électroniques datés des 22 décembre 2023 et 17 juin 2024, « City immobilier » a communiqué à M. et Mme [H] des planning prévoyant l’achèvement des travaux au mois de février 2025.

Les travaux ne sont pas achevés.

Par ordonnance du 19 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné la société Ducatel en qualité d’administrateur ad hoc chargé de l’achèvement du programme immobilier édifié par la SCCV Lens Dumont au rue Hector Laloux à Lens.

Par actes de commissaire de justice du 16 juin 2025, M. [M] [H] et Mme [V] [X] épouse [H] ont assigné la société Fiducim et la SCCV Lens Dumont devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 1604 et suivants, 1217 et 1227 du code civil et les articles L.261-11 et L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation :

— juger recevable et bien fondée l’action introduite ;

Y faisant droit,

A titre principal,

— déclarer les sociétés Lens Dumont et Fiducim responsables d’un défaut de délivrance conforme de l’immeuble dénommé « Luminesens 4 DUMAS », situé à Lens, à l’angle des rues Raymond Lecuppre et Dumont, cadastré section BH n° 684, acquis par acte authentique du 28/01/2021 ;

Subsidiairement,

— déclarer les sociétés Lens Dumont et Fiducim responsables sur le fondement contractuel pour inexécution de la vente en l’état futur d’achèvement de l’immeuble dénommé « Luminesens 4 DUMAS », situé à Lens, à l’angle des rues Raymond Lecuppre et Dumont, cadastré section BH n° 684 ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement les sociétés Lens Dumont et Fiducim à leur payer les sommes suivantes :

les intérêts d’emprunt : 14 031,46 euros ;

les frais d’acte : 500,00 euros ;

les frais de garantie : 5 920,62 euros ;

les frais de report de remboursement du crédit : 558,00 euros ;

perte de chance du bénéfice du dispositif fiscal dit Pinel : 12 320,00 euros ;

perte de chance de perception de loyers (du 01/09/22 au 01/01/25) : 12 128,00 euros ;

— condamner solidairement les sociétés Lens Dumont et Fiducim à leur payer la somme de 3 500,00 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner solidairement les sociétés Lens Dumont et Fiducim à leur payer une somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les sociétés Lens Dumont et Fiducim aux dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP [E], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Citées à personne, la SCCV Lens Dumont et la société Fiducim n’ont pas comparu. La présente décision est réputée contradictoire.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur les demandes formées à l’encontre de la SCCV Lens Dumont

A) Sur le non respect du délai de livraison

Aux termes des dispositions de l’article 1601-1 du code civil : « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

Aux termes des dispositions de l’article 1601-2 du code civil : « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement stipule que l’achèvement des biens est prévue dans le courant du 4ème trimestre 2021 soit au plus tard le 31 décembre 2021.

Aux termes des dispositions de l’article intitulé « cause légitime de suspension des délais » : « Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitime de report de délai de livraison, les événements suivants :

— les intempéries déclarées sur attestation de la maîtrise d’œuvre (…)

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard la présente clause produira quand même ses effets).

(…)

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur,

— troubles résultant d’épidémie ou pandémie du type de celle dénommée COVID 19 (…)

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans cette hypothèse, l’acquéreur ne sera pas fondé à demander une quelconque indemnisation au vendeur ou autre, et quel que soit le préjudice subi, ce que l’acquéreur accepte expressément.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre, sauf pour les retards de paiement de l’acquéreur. »

Par courrier daté du 27 septembre 2021, « City immobilier » a informé M. et Mme [H] du report de la date de livraison du bien au 4e trimestre 2022.

Le courrier daté du 27 septembre 2021 mentionne d’une part les conséquences de l’épidémie de COVID 19 et d’autre part des intempéries pour une durée de 90 jours. Il rappelle les dispositions de contrat de vente aux termes desquelles : « ces différentes circonstances ont pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du travail.

Il est produit une attestation de retard du chantier bâtiment B aux termes duquel [C] [J], gérant de la SCP [P] [J] architectes, atteste que le chantier « LUMINESENS 4-ILOT DUMAS-CONSTRUCTION DE 111 LOGEMENTS-Rue Raymond Lecuppre/Rue Dumont-62300 Lens a subi pour le bâtiment B, un retard de 7 mois causé par des événements imprévisibles et indépendants de la volonté des entreprises :

— Crise sanitaire du covid : confinements, pénuries et difficultés d’approvisionnement des matériaux

— Intempéries : précipitations et températures négatives.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement a été signé le 28 janvier 2021. Le vendeur ne peut invoqué des causes de suspension du délai de livraison intervenues avant l’acte de vente fixant le délai de livraison au plus tard au 31 décembre 2021.

Les intempéries invoquées dans l’attestation de la SCP [P] [J] sont intervenues entre le 1er août 2020 et le 30 juin 2021. Il ne peut être tenu compte que des intempéries survenues à compter du 28 janvier 2021 soit 50 jours d’intempéries.

S’agissant des conséquences de l’épidémie COVID 19, l’attestation produite aux débats ne permet pas de déterminer la durée pendant laquelle les travaux ont été interrompus ou ralentis en raison de l’épidémie COVID 19 postérieurement au 28 janvier 2021. Cette cause de suspension du délai de livraison n’est en conséquence pas établie.

Il est en conséquence justifié d’une suspension du délai de livraison de 100 jours.

Par courrier daté du 13 octobre 2022, la société Fiducim a informé M. et Mme [H] du report de la date de livraison du bien au 31 mars 2023.

Le courrier invoque la conjoncture actuelle qui ne s’inverse pas et ne s’améliore pas et la défaillance de certaines entreprises en manque de personnel, les allongements des délais d’approvisionnement, les pénuries des matière premières, l’augmentation très significative de tous les coûts et des difficultés d’approvisionnement en carburant. La conjoncture invoquée est probablement l’épidémie COVID 19 et la guerre en Urkraine.

Il convient de constater que la justification de la survenance de ces circonstances, n’est pas justifiée par une lettre du maître d’oeuvre, comme le prévoit le contrat.

En outre, il n’est apporté, par le défendeur non comparant, aucun élément permettant de justifier des périodes pendant lesquelles des « troubles » résultant de l’épidémie COVID 19 ou de la guerre en Urkraine ont empêché ou ralenti l’exécution des travaux.

Par courrier daté du 23 mars 2023, la société Fiducim a informé M. et Mme [H] du report de la date de livraison du bien au 31 octobre 2023.

Par courrier daté du 03 septembre 2023, la société Fiducim a informé M. et Mme [H] du report de la date de livraison du bien au mois d’avril 2024.

Les courriers invoquent la force majeure sans autre précision. Ils invoquent également le COVID 19 et la liquidation judiciaire de l’entreprise en charge de la réalisation des travaux le 16 février 2023.

La preuve d’un événement de force majeure ayant entrainé un retard de livraison de l’immeuble n’est pas rapportée.

S’agissant des deux autres causes invoquées, qui figurent parmi les causes légitime de suspension du délai de livraison prévues au contrat, il convient de constater que la justification de la survenance de ces circonstances, n’est pas justifiée par une lettre du maître d’oeuvre, comme le prévoit le contrat.

En outre, il n’est apporté, par le défendeur non comparant, aucun élément permettant de justifier des périodes pendant lesquelles des « troubles » résultant de l’épidémie COVID 19 ont empêché ou ralenti l’exécution des travaux. De la même manière, il n’est pas justifié du placement en liquidation judiciaire de l’entreprise chargée de réaliser les travaux. En toute hypothèse, il n’est pas justifié des démarches accomplies pour conclure un contrat avec une nouvelle entreprise.

Les courriers électroniques datés des 22 décembre 2023 et 17 juin 2024 ne sont pas motivés.

L’immeuble aurait du être livré au plus tard le 10 avril 2022.

Il n’est justifié ni de l’achèvement ni de la livraison de l’immeuble.

La SCCV Lens Dumont n’a pas livré l’immeuble dans le délai contractuellement prévu.

B) Sur l’indemnisation du préjudice

Aux termes des dispositions de l’article 1611 du code civil : « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. »

1) Sur la perte de loyer

M. et Mme [H] demandent la condamnation de la SCCV Lens Dumont au paiement de la somme de 12 128 euros au titre de la perte de chance à 80% de percevoir des loyers du 01/09/2022 au 01/01/2025.

Le montant du loyer retenu par le demandeur est de 379 euros comme étant le loyer plafond devant être respecté dans le régime dit « Pinel »

En l’espèce, il résulte du contrat de vente que l’immeuble était destiné à être donné en location dans le cadre du dispositif dit « Pinel ».

Le plafond du loyer auquel le logement pouvait être mis en location (zone B1 ; 29,80 m2) dans le cadre du régime dit Pinel était de 420,52 euros en 2022. En l’absence d’autre élément permettant de déterminer le valeur locative de l’immeuble, elle sera évaluée à 379 euros.

Au regard de la nature du bien reçu en location et de sa localisation, la perte de chance de percevoir un loyer pendant la période sera évaluée à 65%. Contrairement à ce qu’a retenu le demandeur, il s’est écoulé 28 mois et non 40 mois entre le 1er septembre 2022 et le 1er janvier 2025

La SCCV Lens Dumont sera condamnée à payer à M. et Mme [H] la somme de 6897,8 euros.

2) Sur la perte de chance de bénéficier du régime dit « Pinel »

Aux termes des dispositions de l’article 199 novovicies du code général des impôts : I. – A. – Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, alors qu’ils sont domiciliés en France au sens de l’article 4 B, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

La réduction d’impôt s’applique, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, lorsque l’acquisition du logement est réalisée, alors que l’associé est domicilié en France au sens du même article 4 B, par l’intermédiaire d’une telle société et à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location mentionné au premier alinéa. (…)

C. – L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

Pour les logements qui font l’objet des travaux mentionnés aux 2° à 5° du B après l’acquisition par le contribuable, l’achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné.

Pour les logements qui ont fait l’objet des travaux mentionnés aux mêmes 2° à 5° avant l’acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt s’applique aux logements qui n’ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux. (…).

II. – La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

III. – L’engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement mentionné à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. (…)

V. – A. – La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 euros par contribuable et pour une même année d’imposition.

Lorsque la réduction d’impôt est acquise au titre des 2° à 5° du B du I, le prix de revient mentionné au premier alinéa du présent A s’entend du prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux.

B. – Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

Lorsque les logements sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.

VI. – Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

1° 12 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ;

2° 18 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de neuf ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année.

VII. – La réduction d’impôt est répartie, selon la durée de l’engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

En cas de transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant cette période, la réduction d’impôt s’impute, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent VII, sur l’impôt établi dans les conditions prévues à l’article 197 A, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas donner lieu à remboursement.

VII bis. – A. – A l’issue de la période couverte par l’engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

1° Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l’engagement de location mentionné au I était d’une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale. Par dérogation, la réduction d’impôt est égale à 4,5 % pour la première période et 2,5 % pour la seconde pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; elle est égale à 3 % pour la première période et 2 % pour la seconde, pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ;

2° Trois années supplémentaires, si l’engagement de location mentionné au I était d’une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour cette période triennale. Par dérogation, la réduction d’impôt est égale à 2,5 %, pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; elle est égale à 2 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année.

B. – Pour l’application du A du présent VII bis, la réduction d’impôt est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.

En cas de transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant cette période, la réduction d’impôt s’impute, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent B, sur l’impôt établi dans les conditions prévues à l’article 197 A, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas donner lieu à remboursement. (…) »

En l’espèce, il résulte du contrat de vente que l’immeuble était destiné à être donné en location dans le cadre du dispositif dit « Pinel ».

Un délai supérieur à 30 mois s’est écoulé depuis la signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Le bien n’a pas été livré. Il en résulte que M. et Mme [H] ne peuvent plus prétendre au bénéfice du régime dit « Pinel ».

M. et Mme [H] auraient pu prétendre au bénéfice d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21% du prix d’acquisition de l’immeuble soit la somme totale de 23 100 euros. La perte de chance de bénéficier de cette réduction d’impôt est évaluée à 30%.

La SCCV Lens Dumont sera condamnée à payer à M. et Mme [H] la somme de 6930 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3) Sur les autres demandes

M. et Mme [S] demandent au tribunal de condamner la SCCV Lens Dumont au paiement de :

— les intérêts d’emprunt : 14 031,46 euros ;

— les frais d’acte : 500 euros ;

— les frais de garantie : 5920,62 euros [ en fait 4045,65 euros au titre des cotisations d’assurance et 1874,97 euros au titre des frais de garantie] ;

— les frais de report de remboursement du crédit : 558 euros.

M. et Mme [H] ne demandent pas la résiliation du contrat de vente. L’ouvrage bénéficie d’une garantie financière d’achèvement et la société Ducatel a été désignée en qualité d’administrateur ad hoc chargé de l’achèvement du programme immobilier de telle sorte que l’ouvrage sera achevé.

Les intérêts d’emprunt sont la contrepartie de la mise à disposition par la banque de la somme nécessaire au paiement du prix de vente. Ils sont sans lien avec le retard de livraison de l’immeuble.

En revanche, il résulte des courriers et des avenants produits aux débats par les demandeurs qu’ils ont allongé la durée du crédit les liant à la société Crédit Mutuel en raison du retard de livraison. L’allongement de la durée du crédit emporte une augmentation du montant total des intérêts payés. La durée du crédit a été allongée de 24 mois soit un surcoût total de 2474,64 euros au titre des intérêts et de 300 euros au titre des frais d’avenant.

La SCCV Lens Dumont sera condamnée au paiement de la somme de 2474,64 euros au titre des intérêts et de 300 euros au titre des frais d’avenant.

Les cotisations d’assurance de prêt sont la contrepartie de l 'assurance emprunteur souscrit par M. et Mme [H]. Ils sont sans lien avec le retard de livraison de l’immeuble.

En revanche, il résulte des courriers et des avenants produits aux débats par les demandeurs qu’ils ont allongé la durée du crédit les liant à la société Crédit Mutuel en raison du retard de livraison. L’allongement de la durée du crédit emporte une augmentation du montant total des cotisations d’assurance. La durée du crédit a été allongée de 24 mois soit un surcoût total de 560,88 euros au titre des cotisations d’assurance.

La SCCV Lens Dumont sera condamnée au paiement de la somme de 560,88 euros au titre des cotisations d’assurance.

Les frais de garantie sont la contrepartie de la garantie souscrite par les demandeurs au titre du prêt bancaire. Ils sont sans lien avec le retard de livraison.

M. et Mme [H] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Les frais de dossier du contrat de prêt sont sans lien avec le retard de livraison.

M. et Mme [H] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Ils seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, non justifiée.

II) Sur les demandes formées à l’encontre de la société Fiducim

La société Fiducim est la gérante de la SCCV Lens Dumont. Elle n’est pas le contractant de M. et Mme [H].

Il ne peut en conséquence être demandé la condamnation de la société Fiducim au paiement de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1217 et 1611 du code civil qui régissent les relations contractuelles entre l’acquéreur et le vendeur.

Aux termes des dispositions de l’article 1850 du code civil : « Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l’égard des tiers et des associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage. »

Il résulte de l’art. 1850 que la responsabilité personnelle d’un dirigeant de société civile ne peut être retenue à l’égard d’un tiers que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions.

M. et Mme [H] invoquent une faute de la société Fiducim, détachable de ses fonctions, sans caractériser ni établir cette faute. La caractérisation de cette faute ne peut résulter de la seule constatation du retard dans la livraison de l’immeuble. Ils seront déboutés de leur demande.

III) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant à l’instance, la SCCV Lens Dumont sera condamnée aux dépens et à payer à M. et Mme [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP [E] n’étant pas l’avocat postulant, elle ne peut demander à être autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

— CONDAMNE la SCCV Lens Dumont à payer à M. [M] [H] et Mme [V] [X] épouse [H] :

— la somme de 6897,8 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

— la somme de 6930 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de la perte de chance de bénéficier du régime dit « Pinel » ;

— la somme de 2474,64 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des intérêts ;

— la somme de 300 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des frais d’avenant au contrat de prêt ;

— la somme de 560,88 euros au titre des cotisations d’assurance ;

— DEBOUTE M. et Mme [H] de leurs autres demandes à l’encontre de la SCCV Lens Dumont ;

— DEBOUTE M. et Mme [H] de leurs demandes à l’encontre de la société Fiducim ;

— CONDAMNE la SCCV Lens Dumont aux dépens ;

— DEBOUTE la SCP [E] de sa demande tendant à être autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— CONDAMNE la SCCV Lens Dumont à payer à M. et Mme [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président