TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

4ème chambre civile

N° RG 25/01165 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJAV

SG/PR

Copie exécutoire

et copie délivrées

le : 09/03/26

à :

la SELARL COOK – QUENARD

M^e Sofia SELMANE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 09 mars 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [V] [H] épouse [L]

née le 28 Mai 1943 à [Localité 1] (31), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e QUINCY, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant) et par M^e Sofia SELMANE, avocat au barreau de GRENOBLE (postulant)

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

Société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître BELVAL, avocat au barreau de LYON (plaidant) et par Maître Nathalie COOK de la SELARL COOK – QUENARD, avocats au barreau de GRENOBLE (postulant)

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Novembre 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après dépôt des dossiers , l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 09 Février 2026 et prorogé au 9 mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Mme [V] [H] épouse [L] est propriétaire de deux immeubles à [Localité 1] situé [Adresse 3] et [Adresse 4], composés de lots donnés à bail.

Elle a en confié la gestion à la société Cabinet l’Immeuble par deux contrats de mandat d’administration de biens (n° 1083 et 1084) datés du 1er octobre 2007.

La société Cabinet l’Immeuble bénéficiait d’une garantie financière souscrite auprès du Groupement français de caution (GFC), conformément à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Par jugement du 17 juillet 2023, le tribunal de commerce de Toulouse a prononcé le redressement judiciaire de la société Cabinet l’Immeuble, puis la liquidation judiciaire par jugement du 18 janvier 2024.

Par courrier du 24 novembre 2023, Mme [V] [H] a sollicité la garantie du Groupement français de caution au titre de fonds perçus pour son compte par la société Cabinet l’Immeuble mais non remis.

Le 31 janvier 2024, le Groupement français de caution a publié un avis de cessation de garantie invitant les créanciers à déclarer leurs créances dans un délai de 3 mois.

Par courrier du 21 mars 2024, Mme [V] [H] a déclaré sa créance et sollicitait l’indemnisation des sommes dues par le mandataire.

Par courrier du 24 avril 2024, le Groupement français de caution répondait à Mme [V] [H] que sa garantie financière ne serait pas mobilisable au motif que les contrats de mandat avaient été conclus avec la société L’immeuble [Z] [G] à laquelle elle n’avait délivré aucune garantie financière.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 26 février 2025, Mme [V] [H] a fait assigner le Groupement français de caution devant ce tribunal aux fins de condamnation de cette dernière à lui régler diverses sommes.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées le 11 septembre 2025, Mme [V] [H] demande au tribunal de :

— Condamner le Groupement français de caution à délivrer sa garantie et à l’indemniser de la somme totale de 23.168, 37 euros au titre des fonds mandants qui ont été perçus pour son compte par la société Cabinet L’immeuble, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 19 août 2024,

— Condamner le Groupement français de caution à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner le Groupement français de caution à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner le Groupement français de caution aux dépens,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [V] [H] fonde ses demandes sur les articles 39 et 42 du décret n° 72-678 et l’article 3 de la loi n° 70-9, qui prévoient que la garantie financière couvre toute créance certaine, liquide et exigible ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération de gestion immobilière. Elle soutient que les contrats ont bien été conclus avec la société Cabinet L’immeuble, et non avec la société L’immeuble [Z] [G], cette dernière ayant été radiée en 2003 après une fusion-absorption. Elle explique que la défaillance de la société Cabinet l’Immeuble est établie par sa liquidation judiciaire et son incapacité à restituer les fonds, et que cette société a perçu des fonds pour son compte, mais ne les lui a pas reversés. Elle soutient que sa créance est certaine, les fonds ont été perçus par la société Cabinet l’Immeuble comme le montre les comptes-rendus de gestion et relevés bancaires, liquide, puisque le montant est chiffré et détaillé à hauteur de 23.168, 37 euros, et exigible puisque les fonds devaient être reversés après déduction des honoraires et factures, mais ne l’ont pas été.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 26 septembre 2025, le Groupement français de caution demande au tribunal de :

— Débouter Madame [V] [L] de toutes ses demandes,

— Condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Condamner Mme [V] [H] aux dépens d’instance.

Elle estime que la preuve que les fonds mandants ont été versés à la société Cabinet L’immeuble n’est pas rapportée, ni l’existence d’une créance certaine liquide et exigible. Elle estime que les comptes-rendus et relevés bancaires insuffisants en l’absence de balance de période et de grand livre. Elle soutient que les fonds sont indisponibles, car ils ont fait l’objet d’une saisie pénale, mais pas inexistants, de sorte qu’il appartient à la demanderesse de les revendiquer auprès des autorités.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture par ordonnance du 14 octobre 2025 et a fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 24 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, d’une part, que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations, d’autre part, qu’elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance.

Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il en résulte que la mise en œuvre de la garantie financière suppose notamment la preuve par Mme [V] [H] d’un versement ou d’une remise effectif entre les mains du mandataire bénéficiant de la garantie financière, et la démonstration d’une créance certaine, liquide et exigible du mandant du fait du défaut de restitution des fonds déposés.

1- Sur l’existence d’un mandat de gestion immobilière garantie

Mme [V] [H] verse aux débats deux contrats de mandat d’administration de biens, pour chacun des ensembles immobiliers, datés du 1er octobre 2007. L’identité du mandataire mentionnée est « Le cabinet L’immeuble [Z] [G], SARL au capital de 110.000 euros, dont le siège social est à [Localité 2], [Adresse 5], représentée par son gérant Monsieur [U] [Y], Administrateur de biens ».

Mme [V] [H] explique que la mention de cette société figure par erreur, que la société Agence [Z] [G] a été radiée le 31 mars 2003 à la suite d’une fusion-absorption de cette société par la société Cabinet L’immeuble, de sorte que les contrats de mandat en date du 1 er octobre 2007 n’ont pas pu être conclus avec cette société Agence [Z] [G], et que le nom de la société Cabinet L’immeuble est mentionné.

En l’espèce, l’extrait Kbis de la société Agence [Z] [G] montra que cette société a été radiée suite à l’absorption par la société Cabinet l’Immeuble.

Il apparaît par conséquent que la mention « Le cabinet L’immeuble [Z] [G] » qui contient le nom des deux sociétés, se réfère en réalité à la seule société qui avait la personnalité juridique au moment de la conclusion des contrats, soit la société Cabinet l’Immeuble, ce qui n’est pas contesté par le Groupement français de caution.

En tout état de cause, l’existence d’un mandat n’est pas une condition de la garantie. (Cf 3e Civ., 7 avril 2004, n° 02-17.417 ; 1re civ ., 3 avril 2007, n° 05-20.949 ; 3e civ ., 13 juillet 2023, n° 22-14.535)

Or, il est soutenu que la société Cabinet l’Immeuble a été défaillante dans la remise de fonds à Mme [V] [H], à la suite d’un versement ou une remise réalisé à l’occasion d’opérations comprises dans le champ de la loi précitée. En effet, la gestion immobilière constitue une des opérations prévues par l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (6°) et entre ainsi dans le champ de la garantie financière de l’article 3 du même texte

Par ailleurs, il est constant que le Groupement français de caution a accordé sa garantie financière à la société Cabinet l’Immeuble jusqu’au 3 février 2024.

Dès lors, les sommes réclamées par Mme [V] [H] entrent bien dans le champ de la garantie du Groupement français de caution.

2- Sur l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible

En l’espèce, Mme [V] [H] verse aux débats des comptes rendus de gestion adressés par la société Cabinet l’Immeuble faisant apparaître à son profit les sommes suivantes au titre des sommes perçus par les locataires, après déduction de réserves pour factures et des honoraires de gestion :

— compte-rendu de gestion du 21 avril 2023 : 11.684, 87 euros perçue au titre des fonds, loyers et charges dus pour le mois de mars 2023 :

— compte-rendu de gestion du 5 juin 2023 : 7.398, 13 euros perçue au titre des fonds, loyers et charges dus pour le mois d’avril 2023,

— compte-rendu de gestion du 7 juin 2023 : 3.038, 33 euros perçue au titre des fonds, loyers et charges dus également pour le mois d’avril 2023 et de soldes de charges pour l’année 2022.

soit un total de 22.121, 33 euros.

Mme [V] [H] produit les relevés de son compte bancaire n° [XXXXXXXXXX01] ouvert auprès de la banque Société Générale pour la période comprise entre le 16 décembre 2022 et le 12 janvier 2024 qui ne mentionne pas de virement à son profit de la part de la société Cabinet l’Immeuble correspondant à ces montants.

Le Groupement français de caution fait valoir que ces éléments sont insuffisants à justifier d’une créance certaine, liquide et exigible en l’absence d’une balance de période, et d’un compte tenu de gestion globale. Cependant, d’une part Mme [V] [H] qui n’a pas accès à la comptabilité de la société Cabinet l’Immeuble n’est pas en mesure de produire ces documents comptables et financiers, d’autres part ils ne sont pas indispensables pour établir le principe et le montant des créances dues. Par ailleurs, le mandataire qui a pris la suite de la société Cabinet l’Immeuble pour la gestion des biens de Mme [V] [H], atteste ne pas avoir perçu de fonds de la part de la société Cabinet l’Immeuble.

Le compte-rendu du 21 avril 2023, montre que la société CABINET L’IMMEUBLE a retenu, différentes factures, dont :

— La somme de 65 euros au titre d’une facture « entretien chaudière ex [C] [N] » de la société [Q] [J],

— La somme de 70 euros au titre d’une facture « débouchage vidange machine/laver [X]» de la société [Q] [J].

Mme [V] [H] justifie avoir réglé ces factures qui n’avaient pas été réglées par la société Cabinet l’Immeuble, de sorte que leur déduction des sommes dues au mandataire est injustifiée.

Le compte-rendu du 5 juin 2023 fait état d’une retenue de 1.480, 66 euros au titre d’une « réserve pour factures ». Mme [V] [H] indique que cette somme n’a pas été utilisée et ne lui a pas été restituée.

Le Groupement français de caution estime que ces sommes ne relèvent pas de la garantie de gestion locative, mais le cas échéant de la garantie de responsabilité civile professionnelle.

Cependant, il s’agit bien de sommes conservées par la société Cabinet l’Immeuble dans le cadre de son mandat qui devaient revenir au mandant faute de justification de dépenses effectives. Ces sommes sont donc justifiées dans leur principe.

Mme [V] [H] soutient que la société Cabinet l’Immeuble ne lui a pas versé la somme de 1.019, 88 euros sur la somme totale de 3.291, 22 euros au titre de fonds, loyers et charges réglés par Mesdames [I], [F], [S], [D], [P] et [E] au titre des mois d’août, de septembre et d’octobre 2023.

Son raisonnement repose sur le fait que les sommes inscrites comme étant dues et réglées par les locataires est inférieur au montant des loyers perçus qui auraient dû lui revenir. Ainsi, par exemple, le loyer et charges mensuels dues par Mme [B] est normalement de 425, 69 euros par mois, or le relevé de gestion du mois d’octobre 2023 indique un loyer de 231, 69 euros et une somme réglées équivalente.

Cependant, il ne résulte d’aucune pièce que la société Cabinet l’Immeuble aurait bien perçu la somme contractuellement prévue et non pas la somme mentionnée au relevé de gestion, de sorte que ces sommes ne sont pas certaines en leur principe.

Par ailleurs, Mme [V] [H] reconnaît avoir reçu un trop-perçu d’acompte au titre des fonds, loyers et charges dus pour le mois d’octobre 2023 qu’il convient de déduire de sa créance.

Au regard de ces éléments, Mme [V] [H] justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de la société Cabinet l’Immeuble à hauteur de (22.121, 33 + 65 + 70 + 1.480, 66 – 1.588, 50=) 22.148, 49 euros.

3- Sur la défaillance de la société Cabinet l’Immeuble

Il est constant que la société Cabinet l’Immeuble a été placée en liquidation judiciaire. Ce seul constat suffit à établir la défaillance de la société Cabinet l’Immeuble.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 39 du décret n° 72-678, 20 juillet 1972 rappelé plus haut, la garantie financière produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement, quelle que soit la cause de la défaillance.

En particulier, il n’est pas nécessaire que, en cas de procédure collective, le demandeur déclare sa créance au passif du professionnel de l’immobilier pour en obtenir la restitution. (Cass Ass.plén., 4 juin 1999, n°96-18.094)

Dès lors, le fait qu’il existerait des fonds disponibles, ce qui n’est en l’occurrence pas démontré, ne constitue pas un critère fixé par la loi pour que la garantie financière soit engagée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner le Groupement français de caution à verser à Mme [V] [H] la somme de 22.148, 49 euros en sa qualité de garant de la société Cabinet l’Immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 août 2024.

4- Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les parties n’étaient pas liées par un contrat de sorte que les principes de la responsabilité contractuelle ne sont pas applicables.

Mme [V] [H] expose avoir engagé des démarches auprès du Groupement français de caution, et alors que sa garantie financière est incontestablement due, elle s’est abstenue de délivrer sa garantie au titre de ces fonds mandants non remis et de les indemniser. Elle estime que ce comportement constitue une résistance abusive et injustifiée de la part du Groupement français de caution dans l’exécution de ses obligations.

L’obtention de dommages-intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve d’une faute ayant fait dégénérer en abus l’exercice du droit de se défendre en justice.

L’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir ou de se défendre en justice. (cf : 3 ème civ, octobre 2021, n°20-18.792)

En l’espèce, Mme [V] [H] ne démontre pas en quoi la résistance opposée par le Groupement français de caution à ses prétentions serait abusive.

Il convient dès lors de rejeter ses demandes à ce titre.

5- Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le Groupement français de caution qui succombe en sa défense sera tenue aux dépens.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [V] [H] la totalité des sommes qu’elle a exposées pour faire valoir ses droits devant la justice, de sorte que le Groupement français de caution sera condamnée à lui verser la somme de 2.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement par jugement contradictoire prononcé en premier ressort,

CONDAMNE le Groupement français de caution à verser à Mme [V] [H] la somme de 22.148, 49 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 19 août 2024,

CONDAMNE le Groupement français de caution aux dépens,

CONDAMNE le Groupement français de caution à verser à Mme [V] [H] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE JUGE

lors du prononcé

Patricia RICAU Serge GRAMMONT