N° RG 25/00398 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIEL

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

HABITAT SUD ATLANTIC, sis [Adresse 4]

représenté par Mme [F] [E] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 1] [Adresse 7]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Novembre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à HABITAT SUD ATLANTIC

copie conforme délivrée le à M. [G]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 février 2024 à effet de la veille, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] HABITAT SUD ATLANTIC, ci-après dénommée EPIC HABITAT SUD ATLANTIC, a donné à bail à Monsieur [H] [G] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 66,68 euros incluse, de 489,50 euros payable à terme échu et exigible le premier jour de chaque terme.

Le loyer n’étant plus payé depuis le mois de juin 2024, L’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC a fait délivrer à Monsieur [H] [G], le 12 mai 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 3 138,25 euros, outre 153,22 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, L’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC a fait assigner Monsieur [H] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 21 août 2025 et sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-6 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 54, 762, 834 et suivants, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail liant les parties,

— dire que Monsieur [H] [G] est occupant sans droit ni titre de son bien situé [Adresse 2],

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [H] [G] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique,

— être autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais exclusifs de Monsieur [H] [G],

— condamner Monsieur [H] [G] à lui payer par provision une somme principale de 4 235,12 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation restant dus au mois de juillet 2025, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— condamner Monsieur [H] [G] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner Monsieur [H] [G] à lui payer une somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [H] [G] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Régulièrement représenté par Madame [F] [E], responsable de son pôle recouvrement, l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la créance locative qu’il détient sur Monsieur [H] [G], arrêtée au 31 octobre 2025, s’élève à 5599,60 euros.

Comparant, Monsieur [H] [G] n’a contesté ni la matérialité ni le montant de sa dette et indiqué qu’il devrait percevoir, en sa qualité d’héritier de sa mère décédée au mois de mai 2025, une assurance-vie dont le montant lui permettrait de solder sa dette locative.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

L’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC prouve que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée puisqu’il a signalé à la CAF des [Localité 6], par correspondance du 17 juin 2025 qu’il ne produit pas mais qu’atteste la réponse qui lui a été adressée le 3 juillet suivant, la situation d’impayés de Monsieur [H] [G];

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle en son article 9-1 intitulé LA RÉSILIATION DU CONTRAT POUR DÉFAUT DE PAIEMENT, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;

L’EPIC HABITAT SUD ATALNTIC a fait délivrer à Monsieur [H] [G], le 12 mai 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 3 138,25 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette qu’il a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 4 235,12 euros le jour de l’assignation ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, d’enjoindre à Monsieur [H] [G], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 24 juin 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à partir de la signification de cette décision sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique, et d’autoriser le cas échéant l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC à faire transporter les meubles et objets mobilers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Monsieur [H] [G].

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier relevé de son compte locatif arrêté au 31 octobre 2025, démontrent que Monsieur [H] [G] a été défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et les charges au terme convenu à partir du mois de juin 2024 puisque le prélèvement à ce titre d’une somme de 489,50 euros sur son compte a été rejeté et qu’il en sera de même pour les prélèvements des mois d’août, septembre, novembre et décembre 2024, janvier, février, mars, avril et mai 2025, si bien que sa dette locative n’a cessé de prospérer, passant de 489,50 euros le 30 juin 2024 à 1 370,60 euros le 30 novembre 2024, 2 363,52 euros le 31 janvier 2025, 3 138,25 euros le 30 avril 2025, 4 388,34 euros le 31 juillet 2025, 5 096,18 euros le 30 septembre 2025 et enfin 5 599,60 euros le 31 octobre 2025 ; la somme de 5 599,60 euros que lui réclame l’EPIC HABITAT SUD ATALANTIC, ainsi, est parfaitement justifiée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [H] [G] sera par conséquent condamné à payer à l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme provisionnelle de 5 599,60 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur celle de 3 138,25 euros, du 21 août 2025 sur celle de 4 235,12 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 24 juin 2025 ; Monsieur [H] [G] est depuis redevable, envers l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; son arriéré locatif, toutefois, a été arrêté au 31 octobre 2025 ;

Il sera par conséquent condamné à payer à l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [H] [G];

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [H] [G] sera donc condamné à lui payer une somme provisionnelle de 50 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Conformément aux dispositions de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [H] [G], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 12 mai 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Déclare l’EPIC HABITAT SUD ATALANTIC recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Ordonne à Monsieur [H] [G] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [H] [G], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Autorise le cas échéant l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Monsieur [H] [G].

Condamne Monsieur [H] [G] à payer à l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme provisionnelle de CINQ MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF EUROS et SOIXANTE CENTIMES (5 599,60 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur celle de 3 138,25 euros, du 21 août 2025 sur celle de 4 235,12 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Monsieur [H] [G] à payer à l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenus.

Déboute l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [H] [G] à payer à L’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC une somme provisionnelle de CINQUANTE EUROS (50 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [H] [G] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 12 mai 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE