N° RG 25/00182 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGLZ

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES,sis [Adresse 2]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [N], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1218 du 26/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par Maître Nathalie BRETHOUX, avocat au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Novembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à M^e BRETHOUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2023 à effet du 1er décembre suivant, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a donné à bail à Madame [H] [N] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 5] (40) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 105,18 euros incluse, de 470,78 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Madame [H] [N], le 24 janvier 2025, un commandement de payer une somme principale de 664,04 euros, outre 77,91 euros de frais.

Madame [H] [N] avait bénéficié le 23 mars 2023, dans le cadre de sa demande de traitement de sa situation financière, d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judicaire en vertu de laquelle sa dette locative, soit 8 808,36 euros, avait été effacée.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait assigner Madame [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 26 août 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 25 mars 2025, jour d’acquisition de ladite clause,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [H] [N] ainsi que de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec l’assistance de la force publique,

condamner Madame [H] [N] à lui régler la somme de 8 194,25 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

condamner Madame [H] [N] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Madame [H] [N] à lui régler une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [H] [N] aux dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Madame [H] [N] a répliqué aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, L.741-2 et L.722-2 du Code de la consommation, 696 et 700 du Code de procédure civile :

À TITRE PRINCIPAL

déclarer nul le commandement de payer du 24 janvier 2025,

EN CONSÉQUENCE

constater la nullité de l’assignation et de la procédure,

débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À TITRE SUBSIDIAIRE

prendre acte de l’effacement de la dette de loyers dont elle a bénéficié pour un montant de 8 808,36 euros,

ordonner la suspension, pour une durée de 24 mois, des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

lui accorder un délai de paiement de 24 mois,

dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner le demandeur aux dépens.

Après deux renvois, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a précisé que la créance locative, arrêtée au 30 septembre 2025, qu’il détient sur Madame [H] [N] s’élève, compte tenu de la prise en compte de l’effacement dont elle a bénéficié, à 678,21 euros, et ne s’est pas opposé à sa proposition, formulée dans le cadre de leurs échanges avant l’audience, de solder sa dette par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 20 euros.

Maître Nathalie BRETHOUX, conseil de Madame [H] [N], a abdiqué ses demandes relatives à la nullité de la procédure.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 27 janvier 2025 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 24 janvier précédent à Madame [H] [N] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie qui ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle en son article 5-5 intitulé LA RÉSILIATION DU BAIL DEMANDÉE PAR L’OPH une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement des sommes qui lui sont dues, loyers ou charges régulièrement appelés, six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Madame [H] [N], le 24 janvier 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme de 664,04 euros en principal ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de six semaines dont elle disposait à cet effet mais a au contraire laissé prospérer sa dette locative qui s’élevait, compte tenu de l’effacement, à 1 003,09 euros le jour de l’assignation et encore à 678,21 euros le 30 septembre 2025 ; elle n’en conteste toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Madame [H] [N] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre des loyers et charges restés impayés au 30 septembre 2025, d’une somme de 678,21 euros ;

Elle sollicite l’octroi de délais pour se libérer de cette dette ; l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT accepte sa proposition de l’apurer en lui réglant chaque mois, en sus du loyer et charges courants, une somme de 20 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà citée dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel est bien le cas de Madame [H] [N] qui règle le loyer courant et verse en sus à son bailleur, dans le cadre de l’accord dont ils sont convenus et au titre de l’apurement de son arriéré locatif, une somme supplémentaire de 20 euros ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Madame [H] [N] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [H] [N] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour ester en justice ;

Madame [H] [N] sera par conséquent condamnée à lui payer une somme de 100 euros.

Sur les dépens

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [H] [N], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 24 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant contradictoirement, par jugement mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Madame [H] [N] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, d’une somme de SIX CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS et VINGT ET UN CENTIMES (678,21 euros).

L’autorise à s’en libérer en TRENTE-QUATRE (34) versements mensuels de VINGT EUROS (20 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courants.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant ajusté en fonction du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Madame [H] [N] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 8 mars 2025.

Dit, dans cette hypothèse, que Madame [H] [N] devra immédiatement quitter les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Madame [H] [N] sera condamnée au paiement, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges convenu.

Déboute, encore dans cette hypothèse, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [H] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT une somme de CENT EUROS (100 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [H] [N] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 24 janvier 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE