TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Aude ABOUKHATER

Monsieur [Y] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02453 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GDM

N° MINUTE :

24/3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 décembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 6] HABITAT- OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [G],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [T] épouse [G],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02453 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GDM

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 12/ 09/ 2005 à effet au 3/ 10/ 2005, [Localité 6] HABITAT OPH a donné à bail à M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 5], pour un loyer de 585,42 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Par acte du 29/11/2019, il a été conclu entre les parties un bail portant sur un parking n° 96 situé dans l’immeuble du [Adresse 2] pour un loyer de 92.14 euros incluant un forfait de 10% de charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] le 27/ 07/ 2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 8634,32 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 24/ 01/ 2024, [Localité 6] HABITAT OPH a fait assigner M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail du logement et du parking par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, au 28/09/2023

— voir ordonner l’expulsion sans délai de M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L]

— voir condamner solidairement M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] au paiement à titre provisionnel :

*D’une somme de 6894,67 euros au titre de l’arriéré au 20/ 12/ 2023, novembre 2023 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure

*D’une indemnité d’occupation pour le logement et le parking égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

*D’une somme de 390 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 6] le 25 janvier 2024.

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02453 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GDM

A l’audience du 30/09/2024 , le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 3072,70 euros au 27/ 09/ 2024, août 2024 inclus et maintient ses autres demandes.

Il précise que le congé donné pour le parking a été reçu et les décompte régularisé à ce titre.

Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire , sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation . Il sollicite en ce cas des échéances fixes.

[Localité 6] HABITAT OPH s’oppose à la demande provisionnelle au titre de troubles de jouissance pour des problèmes d’humidité, faute d’élément probatoire suffisant.

M.[G] [Y] a été assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile et n’a pas comparu ni été représenté, l’acte étant déposé en étude d’huissier.

Mme [T] épouse [G] [L] a été assistée. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire . Elle précise que la dette hors frais est de 2709.06 euros seulement , que le loyer courant est repris, un dossier FSL étant déposé. Elle sollicite des mensualités variables, compte-tenu de ses revenus .

Elle demande une provision de 183 euros pour troubles de jouissance pendant une semaine , du fait de remontées d’eaux usées.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 28/07/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 27/ 07/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

La résiliation du bail du parking par courrier reçu le 01/08/2023 a été prise en compte et a donné lieu à remboursement et déduction du dépôt de garantie.

M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 27/09/2023 à minuit soit à compter du 28/ 09/ 2023.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois d’août 2024 .

Mme [T] épouse [G] [L] dispose de deux pensions d’invalidité de 526 euros et 1300 euros, de l’APL, de l’allocation de soutien familial pour un enfant mineur. Elle est reconnue travailleur handicapée. Elle fait état procédure de divorce en cours, mais n’a pas produit d’élément précis sur ce point.

En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L], et de tout occupant de 3072.70leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] restent devoir une somme de 3049.84 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 27/ 09/ 2024 , août 2024 inclus et hors frais de contentieux. Les pénalités enquêtes ressources sont de 22.86 euros et ne sont pas justifiées par des courriers de mises en demeure faute d’envoi de cette enquête annuelle et des pièces annexes . Le RLS est dû au locataire.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 27/ 07/ 2023 .

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 30 euros pendant 6 mois , le FSL étant en voie d’être déposé, puis selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par les défendeurs, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner solidairement M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] au paiement de celle-ci.

Sur la demande de provision au titre d’un trouble de jouissance :

La demande provisionnelle suppose une obligation non sérieusement contestable du débiteur de l’obligation, à charge de le démontrer de la part de celui qui l’invoque en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Un courrier détaillé est produit de la Fondation Abbé Pierre du 23/07/2024 faisant état de plusieurs remontées d’eaux usées dans le logement en janvier, mars, mai , et juillet 2024 deux fois, sans que le problème soit résolu. Néanmoins il n’est pas produit d’autres éléments tels déclaration de sinistres ou avis d’experts d’assurance.

La demande provisionnelle pour trouble de jouissance ne peut être accueillie en l’état.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail du logement conclu entre les parties à compter du 28/ 09/ 2023 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4].

CONSTATE que le bail du parking n° 96 situé dans l’immeuble du [Adresse 2] a été résilié par courrier du 01/08/2023 à effet au 01/09/2023

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pour le logement

CONDAMNE solidairement M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 3049.84 euros au titre des loyers et charges dus au

27/ 09/ 2024, août 2024 inclus, hors frais, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 27/ 07/ 2023

AUTORISE M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] à s’acquitter de la dette par 6 mensualités de 30 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis par 30 mensualités de 95 euros le 5 des mois suivants, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 6] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 6] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] à défaut de local désigné

CONDAMNE, en ce cas, solidairement M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

REJETTE la demande provisionnelle de Mme [T] épouse [G] [L] au titre d’un trouble de jouissance de janvier à juillet 2024

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M.[G] [Y] et Mme [T] épouse [G] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

DEBOUTE [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 10 décembre 2024

Le greffier La Présidente