TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 23/02635 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XV7G

Jugement du 05 juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [S] [K] de la SELARL [K] [F] – 1776

Maître [P] [O] de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA – 709

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 05 juin 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 07 ctobre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 03 avril 2025 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

[E] [T], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [L]

né le 29 Décembre 1976 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocats au barreau de LYON

Madame [H] [R] épouse [L]

née le 29 Août 1974 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3].

représentée par Maître Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A. SOCIETE D’ADMINISTRATION ET DE GESTION D’IMMEUBLES ROLIN BAINSON

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Madame [H] [R] épouse [L] et monsieur [U] [L] (ci-après dénommés “les époux [L]”) ont acquis un appartement au dixième étage d’un immeuble en copropriété situé au numéro [Adresse 2].

La fonction de syndic de la copropriété susvisée est assurée par la société d’administration et de gestion d’immeubles ROLIN BAINSON (ci-après dénommée “régie ROLIN BAINSON”).

Le 18 octobre 2021, les époux [L] lui ont signalé des infiltrations par le plafond d’une des chambres de leur logement.

La régie ROLIN BAINSON a conséquemment sollicité l’expertise de la société SLAMM-BERGEROUX, laquelle est intervenue au domicile des époux [L] le 28 octobre 2021 et a établi un rapport d’intervention sur l’étanchéité du toit terrasse.

La régie ROLIN BAINSON a également requis une recherche de fuite sur le chauffage des époux [L] auprès de la société E2S le 29 octobre 2021 et sur la toiture auprès de la société VERSUS ELEMENT le 30 novembre 2021.

En parallèle, un constat amiable de dégât des eaux a été régularisé par les époux [L] le 28 novembre 2021.

A la suite d’une aggravation des infiltrations, la société AP FUITES est intervenue le 4 octobre 2022 et a conclu le 24 octobre 2022 à un défaut d’étanchéité localisé sur la tête de l’acrotère de la toiture terrasse à l’aplomb de l’appartement des époux [L].

Par courrier en date du 12 novembre 2022, les époux [L] ont mis en demeure la régie ROLIN BAINSON de procéder aux travaux de réparation.

A la suite de l’exécution des travaux de réfection de l’étanchéité le 29 novembre 2022, les époux [L] ont mis en demeure la régie ROLIN BAINSON de les indemniser à hauteur de 12.782,95 euros par courrier du 16 décembre 2022.

En l’absence de résolution amiable du litige, les époux [L] ont finalement fait assigner la régie ROLIN BAINSON devant le Tribunal judiciaire de LYON par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023 aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir l’indemnisation des préjudices allégués.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience en formation à juge unique du 3 avril 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

Les prétentions et les moyens des parties

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 29 avril 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, les époux [L] demandent au Tribunal de :

condamner la société ROLIN-BAINSON à leur payer la somme de 12.782,95 € en réparation de leur préjudice financier, condamner la société ROLIN-BAINSON à leur payer la somme de 3.000,00 € en réparation de leur préjudice moral, condamner la société ROLIN-BAINSON à leur payer la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile, débouter la société ROLIN-BAINSON de l’ensemble de ses demandes, condamner la société ROLIN-BAINSON aux entiers dépens de l’instance.

Se fondant sur les dispositions de l’article 18 de la loi n°67-557 du 10 juillet 1965 et sur la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les époux [L] exposent que la régie ROLIN BAINSON a commis un manquement fautif en qualité de syndic de la copropriété en ne donnant pas suite aux multiples demandes d’intervention et en faisant procéder à la reprise de l’étanchéité près de seize mois après avoir été informée du sinistre affectant leur logement. Ils expliquent qu’ils lui ont adressé tardivement le constat amiable de dégât des eaux parce qu’ils ne connaissaient pas la marche à suivre. Ils soulignent que cela n’a pas eu d’incidence sur le traitement ou l’aggravation des dommages dont ils sollicitent l’indemnisation. Ils considèrent qu’il appartenait à la régie de relancer la société VERSUS ELEMENTS, en charge de la recherche de fuite, ou de mandater une autre entreprise à la suite de sa défaillance. Ils affirment qu’ils ont découvert que les travaux n’avaient pas été réalisés à l’occasion du nouveau dégât des eaux survenu le 20 août 2022 et que de ce fait, il ne peut leur être reproché une négligence ou un quelconque retard.

Pour justifier leurs demandes indemnitaires, ils font valoir que le sinistre a découragé les acheteurs potentiels et a conséquemment retardé la vente. Ils soutiennent que ce retard a eu deux conséquences tenant à la baisse du prix des biens immobiliers générée par la dégradation de la situation économique et la hausse des taux d’intérêts, ainsi qu’au paiement de charges supplémentaires. Ils indiquent, à cet égard, qu’ils ont vendu leur bien immobilier à un prix inférieur de 10.000,00 euros par rapport aux estimations d’agents immobiliers et qu’ils ont été contraints de payer en sus pendant cinq mois les échéances d’un prêt-relais et les charges de copropriété. Ils demandent également à être remboursés d’une somme de 180,00 euros versée au syndic pour qu’il fournisse à leur notaire les informations nécessaires à la rédaction de l’avant-contrat de vente. Ils exposent enfin que les manquements de la régie ROLIN BAINSON leur a occasionné un préjudice moral, en ce qu’ils ont vécu pendant plus d’une année dans l’angoisse d’infiltrations et de l’effondrement du plafond de la chambre de leurs enfants.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 28 février 2024 , auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la régie ROLIN BAINSON demande au Tribunal de :

débouter les époux [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,condamner les époux [L] à lui payer la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’appui des dispositions des articles 1992 et suivants et 1240 du Code civil, la régie ROLIN BAINSON écarte tout manquement dans l’exercice de fonction de syndic, en considération des multiples investigations entreprises en réponse aux alertes transmises par les époux [L].

Elle soutient ensuite que les préjudices allégués par ces derniers sont inexistants ou ne lui sont pas imputables. Elle affirme que l’appartement sinistré a été vendu au prix du marché, la variation de 5.000,00 euros par rapport à l’avis de valeur correspondant à la négociation usuelle intervenant dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier. Elle fait valoir que l’attestation produite par les époux [L] est insuffisante pour démontrer le désistement d’éventuels acquéreurs et que sa valeur probante est sujette à caution, la personne l’ayant établie exerçant une activité de coiffeuse à [Localité 9]. Elle affirme que les charges de copropriété ne constituent pas un préjudice indemnisable, mais une contrepartie de la qualité de copropriétaire. Elle considère que le paiement d’échéances d’un prêt-relais est la conséquence d’un choix personnel de gestion arrêté par les époux [L], sans qu’il ne soit prouvé l’urgence de l’acquisition d’un logement en remplacement. Elle souligne qu’il demeure toujours un aléa dans la vente d’un bien immobilier, qui plus est au cours d’une année 2022 défavorable au marché de l’immobilier. Elle expose qu’il n’est pas établi avec certitude la réalité du préjudice moral allégué par les époux [L] et le lien de causalité avec les démarches qu’elle a entreprises.

Elle explique que les époux [L] ont largement concouru à la réalisation de leurs préjudices en lui signalant le sinistre près de quatre mois après son apparition, en ne l’informant pas de l’absence d’intervention de la société VERSUS ELEMENTS et en ne se manifestant pas avant l’été 2022. Elle conclut que cette absention fautive les prive de tout droit à indemnisation.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les demandes d’indemnisation formées par madame et monsieur [L]

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité de la régie ROLIN BAINSON en qualité de syndic

Au sein des immeubles soumis au statut de la copropriété de la loi ° 65-557 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat ayant pour vocation la conservation et l’amélioration de l’immeuble, outre l’administration des parties communes.

Ce syndicat est doté d’organes de gestion, au nombre desquels un syndic qui est à la fois l’agent d’exécution des décisions du syndicat des copropriétaires et son représentant légal (articles 17 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965).

Quoique lié au seul syndicat des copropriétaires par une relation de mandat, le syndic peut, par les désordres de sa gestion, causer préjudice à des tiers, dont un copropriétaire pris individuellement.

La recherche de la responsabilité du syndic s’exerçant en ce cas en dehors de tout lien contractuel, elle repose sur le fondement extracontractuel de l’article 1240 nouveau du Code civil.

La victime supposée devra dès lors établir l’existence d’une faute à la charge du syndic , d’un dommage en ayant résulté pour elle, et d’une relation de cause à effet entre cette faute et ce dommage.

En l’occurrence, les époux [L] reprochent à la régie ROLIN BAINSON de ne pas avoir donné suite à leurs multiples demandes d’intervention et d’avoir remédié tardivement aux infiltrations signalées.

A cet égard, il ressort des pièces produites par les parties que les époux [L] ont informé la régie ROLIN BAINSON d’un sinistre au plafond d’une chambre de leur logement par courrier électronique émis le 18 octobre 2021 (pièce n°1 du défendeur).

En conséquence, la régie ROLIN BAINSON a commandé le 18 octobre 2021 auprès de la société SLAMM-BERGEROUX une intervention “en urgence pour un problème d’infiltrations par la toiture” et en a informé ce même jour monsieur [L] (pièces n°2 et 3 du défendeur).

La société SLAMM-BERGEROUX est intervenue sur les lieux le 28 octobre 2021, a conclu qu’il était “improbable que le lot étanchéité du toit terrasse soit à l’origine des nuisances” et a recommandé au syndic de faire contrôler l’imperméabilité du réseau de chauffage intégré par un corps d’état (pièce n°4 du défendeur).

Conformément aux recommandations de la société SLAMM-BERGEROUX, la régie ROLIN BAINSON a commandé auprès de la société E2S une prestation de “recherche de fuite sur le chauffage dans l’appartement de M. [L] (…) / Mme [L] (…)” par bon numéroté 86106 émis le 29 octobre 2021, puis une troisième prestation de recherche de fuite “en urgence” auprès de la société VERSUS ELEMENTS par bon numéroté 86694 en date du 30 novembre 2021 (soit le lendemain et le surlendement de l’intervention de la société SLAMM-BERGEROUX – pièces n°5 et 8 du défendeur). Destinataire du constat amiable de dégât des eaux de monsieur [L] le 30 novembre 2021, elle l’a informé ce même jour du changement de prestataire par message électronique (pièce n°7 du défendeur).

Or, il ressort des débats que la société E2S n’a finalement pas réalisé la recherche de fuite, ce sans que la régie ROLIN BAINSON ne s’en inquiète avant les relances adressées par monsieur [L] les 26 juillet 2022 et 20 août 2022, la seconde consécutivement à une aggravation du dégât des eaux. De ce fait, la défaillance de l’étanchéité au niveau de la tête de l’acrotère n’a été identifiée que le 24 octobre 2022 (date à laquelle la société AP FUITE a communiqué le résultat des investigations nouvellement menées), ce qui a retardé d’autant plus la réalisation des travaux de réfection requis (pièces n°11 à 19 du défendeur).

Ainsi, s’il est relevé la réactivité de la régie ROLIN BAINSON pour solliciter l’intervention de professionnels sur les lieux du sinistre, il lui appartenait de s’assurer de leur intervention effective, de l’identification de l’origine des infiltrations et de la mise en oeuvre des réparations de la toiture, partie commune de la copropriété.

Elle a ainsi commis un manquement fautif en s’abstenant de suivre jusqu’à son terme le dossier dont elle était saisie, de sorte que sa responsabilité se trouve valablement engagée.

Sur la responsabilité des époux [L]

La régie ROLIN BAINSON considère que les époux [L] ont eux-mêmes commis une faute en déclarant le sinistre tardivement et en ne l’alertant pas de l’absence d’intervention de la société VERSUS ELEMENTS.

Aux termes de l’article 1241 nouveau du Code civil, « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

En l’espèce, il ressort de la pièce numérotée trois produite par les époux [L] qu’ils ont informé la régie ROLIN BAINSON du sinistre par courrier électronique du 18 octobre 2021, alors que les conséquences de l’étanchéité défaillante de la toiture se limitaient à une tâche d’humidité au plafond d’une chambre, soit avec une promptitude suffisante pour prévenir une aggravation préjudiciable des désordres.

Le fait que monsieur [L] ait tardé à transmettre le constat amiable de dégât des eaux à la régie ROLIN BAINSON est présentement indifférent, dès lors que cette dernière a été en mesure d’apporter une réponse au sinistre dès le 18 octobre 2021, date à laquelle elle en a confirmé la prise en compte effective (pièces n°1 et 3 du défendeur).

De plus, en l’absence d’apparition de nouvelles infiltrations, les époux [L] ont pu légitimement penser que la problématique d’étanchéité avait été solutionnée. Le fait que la société VERSUS ELEMENTS ne les ait pas personnellement sollicités n’y change rien, dès lors qu’il revenait à la régie ROLIN BAINSON en qualité de syndic de vérifier l’exécution des prestations commandées.

Il s’avère, en outre, que la régie ROLIN BAINSON a diligenté de nouvelles investigations le 22 août 2022, après le signalement d’un nouveau dégât des eaux par les époux [L], et non dès leur relance transmise le 22 juillet 2022 (pièces n°10, 11 et 12 du défendeur). Par suite, elle ne peut raisonnablement leur opposer une abstinence fautive.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la responsabilité des époux [L] sera écartée.

Sur les préjudices

Les époux [L] exposent en premier lieu que la faute commise par la régie ROLIN BAINSON dans l’exécution de son mandat de syndic les a contraints à vendre leur bien immobilier à un prix inférieur de 10.000,00 euros par rapport au prix estimé.

Il est observé, à titre liminaire, que toute transaction immobilière repose sur un aléa tenant au prix de vente final du bien. De ce fait, le préjudice allégué par les époux [L] doit s’analyser en une perte de chance de vendre au prix souhaité.

Sur ce, il ressort des pièces produites que les travaux de reprise de l’étanchéité ont été planifiés le 21 novembre 2022 par la société SLAMM-BERGEROUX et ont donné lieu à un rapport d’intervention en date du 29 novembre 2022 (pièce n°22 du défendeur).

En parallèle, les époux [L] ont fait estimer leur appartement situé au [Adresse 7], à [Localité 9], à une valeur comprise entre 290.000,00 et 295.000,00 euros le 27 mai 2022 par madame [I] [J], agent commercial mandataire indépendant agissant pour le compte du réseau KALITY (pièce n°9 des demandeurs). Le fait que madame [J] exploite concomitamment une activité de coiffure à [Localité 9] demeure sans effet sur la valeur probante de cette estimation, sa qualité d’agent commercial étant attestée par la [Adresse 4] (pièce n°14 des demandeurs). Au reste, l’avis de valeur de la société LAFORÊT en date du 20 février 2023 corrobore l’estimation de madame [J], en ce qu’il y est retenu une évaluation de 295.000,00 euros net vendeur (pièce n°15 des demandeurs).

Le 21 février 2023, les époux [L] ont cédé le bien susvisé au prix de 285.000,00 euros (pièce n°11 des demandeurs).

A cet égard, s’ils versent au débat une copie d’un courrier électronique de madame [J] en date du 27 novembre 2022 évoquant l’aspect rédhibitoire du plafond sinistré pour les potentiels acheteurs, cet unique élément est trop imprécis pour confirmer le lien de causalité entre le retard dans la reprise de l’étanchéité et la vente du bien à un prix inférieur de 5.000,00 à 10.000,00 par rapport à l’estimation initiale.

En revanche, la réparation de la toiture étant intervenue à la fin du mois de novembre 2022, cela a nécessairement retardé les travaux de reprise des intérieurs du logement et a ainsi empêché les époux [L] de proposer un bien en bon état de réparations plus rapidement. Le marché de l’immobilier s’étant contracté sur la période, sous la pression de la hausse des taux d’intérêt appliqués aux crédits immobiliers, les époux [L] ont ainsi été privés de la “chance” de vendre leur bien dans un contexte plus attractif.

Un coefficient de perte de chance de 50% sera conséquemment retenu.

La valeur estimée du bien immobilier se situant dans une fourchette comprise entre 290.000,00 et 295.000,00 euros (soit une moyenne de 292.500,00 euros), il sera retenu la somme de 3.500,00 euros au titre du préjudice de perte de chance.

* * *

Les époux [L] soutiennent ensuite que le fait dommageable les a contraints à supporter des charges supplémentaires comprenant les échéances d’un prêt-relais et les charges de copropriété sur cinq mois, outre une somme de 180,00 euros correspondant aux frais versés “au syndic pour permettre l’envoi au notaire des informations nécessaires à la rédaction de l’avant-contrat”.

Or, ils ne produisent pas de justificatifs démontrant l’acquisition effective d’un nouveau logement, la date de leur emménagement et la souscription à cette fin d’un prêt-relais (le relevé de compte laissant apparaître un débit de 258,42 euros dont l’intitulé “ECH PRET INT 07314 206385 07" est trop imprécis pour identifier avec certitude la nature du prêt).

De ce fait, il n’est pas établi que la reprise tardive de l’étanchéité les a obligés à souscrire un prêt-relais, à payer les frais bancaires afférents en plus des échéances habituelles et à supporter en double des charges de copropriété (soit celles du bien immobilier mis en vente et celles du logement nouvellement acquis).

Ils ne justifient pas davantage leur demande de paiement d’une somme de 180,00 euros (aucune facture n’étant versée au débat et la somme susvisée n’apparaissant pas expressément sur les relevés de “demande de provision” émis par la régie ROLIN BAINSON), ni le lien avec le fait dommageable (la vente de l’appartement sinistré requérant en tout état de cause la communication d’informations au notaire en vue de la rédaction de l’avant-contrat).

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de paiement d’une indemnité complémentaire de 2.602,95 euros.

* * *

Les époux [L] expliquent en dernier lieu qu’ils ont subi un préjudice moral dont ils évaluent le quantum à hauteur de 3.000,00 euros.

Or, les photographies annexées au rapport de recherche de fuite de la société AP FUITE et celle transmise le 20 août 2022 par monsieur [L] montrent la forte humidification du plafond de la chambre et la multiplication des fissures, ce qui a pu légitimement leur laisser craindre la chute de matériaux en présence de leurs enfants et a ainsi généré une angoisse préjudiciable à leur bien-être dans l’attente de la reprise des désordres dans les parties communes.

En conséquence, il sera retenu une somme de 800,00 euros en indemnisation de leur préjudice moral.

* * *

En définitive, la régie ROLIN BAINSON sera condamnée à payer à madame et monsieur [L] les sommes suivantes :

3.500,00 euros en réparation de leur préjudice financier,800,00 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Succombant principalement à l’instance, la régie ROLIN BAINSON sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile énonce que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %."

Condamnée aux dépens de l’instance, la régie ROLIN BAINSON sera également condamnée à payer la somme de 1.800,00 euros à madame et monsieur [L] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre déboutée de sa demande d’indemnisation formée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au Greffe,

Condamne la société d’administration et de gestion d’immeubles ROLIN BAINSON à payer à madame [H] [L] née [R] et monsieur [U] [L] la somme de 3.500,00 euros en indemnisation de leur préjudice financier ;

Condamne la société d’administration et de gestion d’immeubles ROLIN BAINSON à payer à madame [H] [L] née [R] et monsieur [U] [L] la somme de 800,00 euros en indemnisation de leur préjudice moral ;

Condamne la société d’administration et de gestion d’immeubles ROLIN BAINSON aux dépens de l’instance ;

Condamne la société d’administration et de gestion d’immeubles ROLIN BAINSON à payer à madame [H] [L] née [R] et à monsieur [U] [L] la somme de 1.800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande la société d’administration et de gestion d’immeubles ROLIN BAINSON fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toutes les demandes plus amples ou contraires ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI