N° RG 25/00132 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGCD

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 4]

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître CAULLET-MEILHAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e REDON-REY –> ASTREA

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 février 2024 à effet du 8 février suivant, Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J], représentés par leur mandataire la SAS AFEDIM GESTION, ont donné à bail à Madame [E] [R] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel, provisions sur charges de copropriété de 50 euros et sur taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 13 euros incluses, de 777 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] ont fait délivrer à Madame [E] [R], le 30 octobre 2024 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 292 euros, outre 127,36 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] ont fait assigner Madame [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025 et sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 696 et 700 du Code de procédure civile :

constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location liant les parties, pour défaut de paiement du loyer et charges au terme convenu,

ordonner sans délai l’expulsion de Madame [E] [R] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique,

condamner Madame [E] [R] à lui payer la somme de 2 934 euros représentant l’arriéré locatif au 28 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à actualiser au jour de l’audience,

condamner Madame [E] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours,

juger et ordonner que cette indemnité d’occupation mensuelle sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative, tel que mentionné au contrat de bail,

condamner Madame [E] [R] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [E] [R] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 30 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025.

Maître Audrey CAULET-MEILHAN, substituant Maître [E] REDON-REY, conseil de Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la créance locative des demandeurs arrêtée au 30 juin 2025 s’élève, compte tenu du loyer et charges du mois de juin 2025 ainsi que des règlements effectués par la défenderesse dont celui du 19 mai 2025, d’un montant de 2 000 euros, à 1 594,60 euros.

Bien qu’ayant été assignée à sa personne, Madame [E] [R] n’a pas comparu ni personne pour elle après avoir indiqué au tribunal, par correspondance non datée reçue le 23 mai 2025, d’une part qu’elle avait suspendu le paiement des loyers pendant trois mois en raison de l’inertie du mandataire de ses bailleurs qu’elle avait informé, dès sa prise à bail, d’un problème d’infiltration, d’autre part qu’elle a repris le paiement du loyer courant et n’est plus redevable que d’une somme de 817,64 euros et enfin que le mandataire de ses bailleurs ne lui a adressé que tardivement, le 21 mai 2025, les documents nécessaires à l’ouverture de ses droits à l’aide personnalisée au logement dont la régularisation couvrira son arriéré locatif.

Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la même loi, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Conformément au paragraphe III du même article 24, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Étaté

dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] prouvent avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 8 novembre 2024 dont ils produisent l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 30 octobre précédent à Madame [E] [R] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son article VIII intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges, six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;

Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] ont fait délivrer à Madame [E] [R], le 30 octobre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 292 euros ;

Madame [E] [R] n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de six semaines dont elle disposait à cet effet ni proposé à ses bailleurs la moindre solution d’apurement de sa dette qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 2 934 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [E] [R], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2024, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours suivant la signification de cette décision sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance locative de Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] arrêté au 30 juin 2025 démontrent que Madame [E] [R], qui est entrée dans les lieux le 8 février 2024, n’a pas respecté son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges aux termes contractuellement fixés puisque son compte locatif a été débiteur, sans discontinuer, du 5 août 2024 au 30 juin 2025, sa dette locative ne cessant dès lors de prospérer puisqu’elle est passée de 764 euros le 5 août 2024 à 2 242 euros le 1er octobre 2024, 3 734 euros le 1er février 2025 et 3 674 euros le 1er mai 2025, avant d’être fortement contractée sous l’effet du règlement, les 5 et 19 mai 2025, des sommes respectives de 856,96 euros et 2 000 euros qui l’ont ramenée à 817,64 euros ;

La somme de 1 594,60 euros que Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] lui réclament et qui prend en compte le loyer et charges du mois de juin 2025 qu’ils auraient dû percevoir le 1er juin, soit 776,96 euros, est ainsi parfaitement justifiée ;

Le dernier décompte locatif daté du 30 mai 2025 prouve qu’une somme mensuelle de 13 euros a été imputée à Madame [E] [R], conformément aux dispositions contractuelles, à titre de provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, du mois de février 2024 au mois de juin 2025 inclus, à la seule exception du mois de février 2024 pour lequel cette provision, calculée en proportion du temps d’occupation des lieux qui a commencé le 8, a été de 9,86 euros ;

Cette taxe, qui est une charge récupérable dès lors qu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, doit cependant être justifiée ;

Tel est bien le cas de l’espèce, Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] versant aux débats les avis d’imposition foncière des années 2022 et 2023 sur lesquels figure le montant dû pour leur bien situé [Adresse 2] ;

Par ailleurs, en évoquant dans sa correspondance précédemment mentionnée l’apurement de son arriéré locatif qui résulterait de la perception prochaine de l’aide personnalisée au logement, Madame [E] [R] sollicite implicitement l’octroi de délais de paiement, ce que confirme le diagnostic social et financier établi par l’ADIL des [Localité 5] qui y précise, après s’être entretenue avec elle, qu’elle vit seule, n’a aucun enfant à charge et occupe, depuis le mois de mai 2025 et jusqu’au mois d’octobre 2025, un emploi saisonnier dans un magasin de vêtements qui lui procure un salaire mensuel de 1 800 euros environ ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Madame [E] [R], cependant, n’a communiqué aucune pièce justificative de sa situation familiale, professionnelle et pécuniaire, privant ainsi le tribunal de toute possibilité d’apprécier objectivement sa situation financière et sa capacité corrélative à régler sa dette locative en honorant les délais qu’elle convoite ;

En outre, elle s’est déjà accordé d’elle-même, depuis le mois d’août 2024, de longs délais, supérieurs au tiers de ceux qu’elle réclame aujourd’hui ;

Enfin, sa carence a durablement privé Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J], qui ne sont pas un organisme bancaire, de sommes leur revenant et dont la privation a pu déséquilibrer leur budget ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [E] [R] sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 juin 2025, une somme de 1 594,60 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 12 décembre 2024 ; Madame [E] [R] est depuis redevable, envers ses bailleurs et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 juin 2025 ;

Elle sera donc condamnée à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J], à partir du 1er juillet 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 764 euros, et dont la demande de révision, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [E] [R] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Madame [E] [R] sera par conséquent condamnée à leur payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [E] [R], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 30 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] recevables en leur demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [E] [R] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [E] [R], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Madame [E] [R] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 juin 2025, une somme de MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-QUATORZE EUROS et SOIXANTE CENTIMES (1 594,60 euros) assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024.

Condamne Madame [E] [R] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J], à partir du 1er juillet 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu, soit SEPT CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS (764 euros).

Déboute Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] de leur demande de révision de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [E] [R] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [I] [N] née [J] une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [E] [R] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 30 octobre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE