Tribunal Judiciaire de Dax, 1re chambre, 2 octobre 2025, n° 24/01460

TJ Dax 2 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Solde débiteur sur le compte de copropriétaire
Le tribunal a constaté que la SCI JACYNIUCK avait régularisé le paiement des sommes dues, rendant la demande de paiement des charges impayées infondée.
Rejeté
Résistance abusive et injustifiée de la défenderesse
Le tribunal a jugé que le Syndicat des copropriétaires ne justifiait pas avoir subi un préjudice indépendant du simple retard de paiement, rendant la demande de dommages et intérêts infondée.
Accepté
Frais exposés pour le recouvrement
Le tribunal a jugé inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais qu'il a dû exposer, condamnant la SCI JACYNIUCK à verser une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dax, 1re ch., 2 oct. 2025, n° 24/01460
Numéro(s) :	24/01460
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric LONNEMarie-Victoire CHAZEAU
Cabinet(s) :	SCP HEUTY LONNE CANLORBE VIAL, AVOCATS
Parties :	par son syndic la société MARTIN GESTION c/ S.C.I. JACYNIUCK

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

JUGEMENT DU 02 Octobre 2025

N° RG 24/01460 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DEFB

DEMANDEUR

[Adresse 11] [Adresse 6] représenté par son syndic la société MARTIN GESTION, inscrite au RCS [Localité 12] sous le numéro B 339 824 963

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Marie Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

S.C.I. JACYNIUCK, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 839 885 043

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 04 Juillet 2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée, les parties constituées ayant déposé leur dossier et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JACYNIUCK est propriétaire des lots numéros 111, 112 et 113 au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 10] à Capbreton (Landes). Le [Adresse 11] a confié les fonctions de syndic à la société MARTIN GESTION.

Par courrier recommandé daté du 20 juin 2024, le conseil du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 5] a mis en demeure la SCI JACYNIUCK de payer la somme de 24 708,63 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées à réception de la mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société MARTIN GESTION, a fait assigner la SCI JACYNIUCK devant le tribunal judiciaire de Dax sur le fondement des articles 10, 10-1, 14 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  15 106,58 euros à parfaire au jour de l’audience, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation,

—  2 500 euros au titre des dommages et intérêts,

—  2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE GALION fait valoir les moyens suivants :

— la SCI JACYNIUCK présente un solde débiteur sur son compte de copropriétaire, il estime être bien fondé à recouvrer les charges de copropriété impayées par celui-ci pour la somme globale de 15 106,58 euros à parfaire au jour de l’audience à venir,

— la mise en demeure est restée sans effet plus d’un mois,

— la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse est constitutive d’une faute justifiant une réparation.

Bien que régulièrement citée, la SCI JACYNIUCK n’a pas constitué avocat.

Susceptible d’appel, le jugement est réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, redevable ou bien fondée.

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndic des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, I. ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 36 du dit décret prévoit que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat produit à l’appui de sa demande :

— un relevé de propriété (pièce n° 5),

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2022, 2023 et 2024 (pièce n° 1),

— le contrat du syndic en court de validité pour la période du 01/10/2023 au 30/09/2026 (pièce n° 2),

— les appels de fonds de 2021 à 2024 (pièce n° 3),

— un décompte des sommes dues au 5 novembre 2024 (pièce n° 4),

— la mise en demeure du 20 juin 2024 (pièce n° 6).

Le défendeur n’a pas comparu pour s’expliquer.

Il ressort des éléments versés aux débats que les comptes des exercices annuels concernant les périodes du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ont été approuvés par les assemblées générales des copropriétaires, ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er avril 2025 au 31 mars 2025 et du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Les résolutions votées lors de ces assemblées n’ont pas fait l’objet de recours.

Selon le relevé de compte du copropriétaire en date du 5 novembre 2024, la SCI JACYNIUCK reste redevable de la somme de 15 077,78 euros (hors frais de procédure) au titre des appels de fonds impayés à cette date sur les lots numéros 111, 112 et 113 au titre des charges courantes de copropriété, des cotisations fonds travaux loi ALUR et des appels de fonds relatives aux travaux tels que votés et approuvés en assemblée générale. La mise en demeure qui lui a été adressée le 20 juin 2024 (date de dépôt du 21 juin 2024) est restée infructueuse plus d’un mois.

En conséquence, au jour de l’assignation, la somme de 15 077,78 euros, hors frais de relance et de procédure, était fondée dans son principe et justifiée dans son montant.

Cependant, à l’occasion d’un incident d’instance soulevé dans la présente procédure, le demandeur a produit deux décomptes (frais de procédure compris) : le premier en date du 25 février 2025 et le second en date du 22 avril 2025.

Il apparaît à la lecture du décompte en date du 22 avril 2025 que la SCI JACYNIUCK a réglé, depuis l’assignation du 15 novembre 2024, la somme de 14 000 euros puis la somme de 3 606,58 euros, faisant ainsi apparaître un solde créditeur en sa faveur de 1 864,93 euros au 22 avril 2025.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de condamner la SCI JACYNIUCK au paiement des sommes sollicités (frais de procédure compris) puisque ces dernières ont fait l’objet d’un règlement.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice indépendant du simple retard de paiement et notamment de son préjudice financier.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il apparaît que la SCI JACYNIUCK a donc régularisé le paiement des sommes dues au jour de l’assignation. Cependant, ce règlement a eu lieu après la délivrance de l’assignation. Il apparaît dès lors inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais qu’il a dû exposer non compris dans les dépens.

La SCI JACYNIUCK sera condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, par application de l’article 696 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, si bien qu’il n’y a pas lieu de la prononcer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 10-1, 14-1, 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 5] de sa demande en paiement de la somme de 15 106,58 euros au titre des impayés et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de paiement,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE LE GALION de sa demande de paiement des dommages et intérêts,

Condamne la SCI JACYNIUCK à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne SCI JACYNIUCK aux entiers dépens,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,