REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 21/05806 – N° Portalis DB3E-W-B7F-LIUA

En date du : 04 juillet 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du quatre juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 mars 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [D], né le 08 Avril 1965 à [Localité 3] (BELGIQUE), de nationalité Belge, demeurant [Adresse 5] (BELGIQUE)

représenté par M^e Martin EIGLIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [B], [I] [H], né le 16 Août 1948 à [Localité 6] (13), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 2]

Et

Madame [M] [O], [K] [U] épouse [H], née le 25 Octobre 1930 à [Localité 4] (05), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Elodie CHAPUIS, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Elodie CHAPUIS – 0087

M^e Martin EIGLIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2021, M. [P] [H] et Mme [M] [U] épouse [H] ont donné à la société VIAGER EUROP CABINET DAUBRY mandat exclusif pour vendre leur appartement de deux pièces d’environ 50m², avec garage, situé à [Adresse 7], en viager occupé.

Le 22 février suivant, M. [Z] [D] leur a adressé une offre d’achat aux conditions suivantes :

— Un bouquet de cent mille euros (100.000€) TTC.

— Une rente mensuelle à vie de mille deux cent euros (1200€) TTC.

— Une jouissance de 9 semaines Juillet, aout, plus une semaine, durée déterminée 10 ans.

— Droit d’usage et d’habitation à vie donc foncier plus charges dites propriétaire (Charge acquéreurs).

— A l’extinction de ces dix années de jouissance le foncier sera de nouveau assumé par les crédirentiers.

— Précision: cette nouvelle charge foncière assumé s’éteindra au moment dudit abandon définitif de jouissance par les crédirentiers, le débirentier alors reprendra cette charge.

— En cas de départ par anticipation la rente sera augmentée de 20% de sa valeur.

— Commission d’agence à charge acquéreur 35.000 euros TTC

— Sans condition suspensive de l’obtention d’un crédit.

Le même jour, les époux [H] ont chacun signé l’offre communiquée et, pour l’un deux, apposé la mention “bon pour vente” au bas de cette offre.

Un projet de compromis de vente a été préparé par Me [S] [F], notaire, avec la participation de Me [W], notaire assistant l’acquéreur, en vue d’une signature prévue le 2 juillet 2021.

Les époux [H] ne s’étant pas présentés, M. [D] leur a adressé une mise en demeure par courrier recommandé réceptionné le 16 juillet suivant afin qu’ils régularisent la promesse de vente aux conditions de l’offre d’achat du 22 février 2021.

Constatant que les époux [H] ne souhaitaient pas donner de suite à sa demande, M. [D] les a fait citer, par acte d’huissier du 17 septembre 2021, devant le tribunal de ce siège aux fins d’avoir réparation de la perte d’une chance de réaliser une plus-value.

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 mars 2024, M. [D] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1194, 1113, 1114, 1118, 1583 et 1231-1 du code civil, de :

— condamner in solidum les requis à lui payer la somme de 60.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte d’une chance de réaliser une plus-value,

— condamner in solidum les requis à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les requis aux entiers dépens d’instance,

— débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions du 2 août 2024, les époux [H] demandent au tribunal, au visa des articles 1131, 1964 et 1231-2 du code civil, ainsi que des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, de :

— à titre principal, débouter M. [D] de sa demande de dommages et intérêts en ce que l’offre d’achat régularisée par les époux [H] ne saurait-être considérée comme une vente parfaite,

— à titre subsidiaire, prononcer la nullité de la vente formée par régularisation d’une offre d’achat pour erreur sur le droit/erreur obstacle et/ou défaut d’aléa, et débouter en conséquence M. [D] de sa demande de dommages et intérêts ,

— à titre très subsidiaire, débouter M. [D] en ce que la perte de chance alléguée est purement hypothétique,

— à titre infiniment subsidiaire, ramener la demande de dommages et intérêts de M. [D] à de plus justes proportions,

— en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire de la décision intervenir et condamner M. [D] à leur payer la somme de 3500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 2 avril 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée au 3 février 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience se tenant le 3 mars suivant. Le délibéré a été fixé au 16 juin 2025 prorogé au 4 juillet 2025.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages-intérêts

M. [D] fait valoir que l’offre formalisée le 22 février 2021 répond aux conditions de l’article 1114 du code civil, et que les époux [H] l’ont acceptée en la contresignant et en portant la mention manuscrite “bon pour vente” ; qu’en refusant de poursuivre le processus de signature de la vente en viager de leur bien par la réitération de la vente le 2 juillet suivant, ils ont méconnu le contrat formé entre les parties et commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle. Il soutient que l’offre n’est pas équivoque, qu’elle a été rédigée de manière précise et que les vendeurs ne peuvent se retrancher derrière le SMS adressé par leur agent immobilier pour alléguer d’une erreur d’appréciation sur la portée de leur engagement ; qu’il n’y a ni erreur sur le cocontractant, ni sur les qualités essentielles de la prestation ; qu’ils sont de mauvaise foi après s’être montrés particulièrement insistants pour la signature d’un compromis ; qu’il existe bien une contrepartie financière à l’occupation estivale au vu du montant élevé du bouquet ; que l’offre a été rédigée de manière précise à cet égard également ; qu’il y a eu commun accord ; que le délai observé entre l’acceptation de la vente et le rendez-vous chez le notaire est classique ; qu’une double mention manuscrite n’est nullement exigée. Il affirme qu’il subit un préjudice égal au gain espéré pour l’opération considérée, à savoir une plus-value de 10% lors de la revente du bien ; que l’évolution du marché de l’immobilier en France et la durée du viager en fonction de l’espérance de vie des époux [H] justifient le quantum sollicité.

Les époux [H] exposent qu’ils n’ont pris connaissance de l’offre que très rapidement lors de la signature, après avoir été rassurés par l’agent immobilier sur le fait qu’il s’agissait d’un “accord de principe” et qu’ils n’étaient pas engagés “temps que rien n’est signé chez le notaire”; qu’il s’agit d’une erreur-obstacle ayant vicié leur consentement ; que leur acceptation est équivoque, ce d’autant que Mme [H] n’a pas mentionné “bon pour accord” de façon manuscrite ; qu’ils pensaient poursuivre les pourparlers ; que l’offre d’achat régularisée n’était pas suffisamment précise pour emporter vente en cas d’acceptation (défaut de mention de l’état civil précis de l’acquéreur, de la superficie du bien, de la désignation cadastrale, du montant du dépôt de garantie etc.) ; que certaines particularités nécessitaient d’être discutées, telles que les modalités de mise à disposition des lieux qui n’ont été précisées que dans le cadre du compromis et n’ont pas fait l’objet d’une évaluation financière ; qu’il est apparu pour la première fois devant le notaire qu’il s’agissait d’une cause déterminante du consentement de l’acquéreur ; qu’ils n’ont pas souhaité procéder à la vente projetée qui les contraignait à quitter leur résidence principale alors que l’état de santé de Mme. [H] se dégradait et qu’un départ en période estivale posait difficulté pour son suivi médical ; qu’au vu de la valeur de la mise à disposition concédée, valorisable à hauteur de 13.000€ sur 10 ans, de celle de la rente annuelle de 14400€, et du bouquet proposé qui n’est pas si élevé compte tenu de l’emplacement exceptionnel de l’appartement, l’acquéreur ne prenait aucun risque de perte réelle ; que la vente est nulle pour défaut d’aléa ; qu’au demeurant l’évaluation du préjudice allégué est artificielle et non justifiée dans un contexte immobilier au plus haut.

L’article 1112 du code civil dispose que “L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.”

L’article 1113 suivant précise que “le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.”

Selon l’article 1114 du code civil, “L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.”

L’article 1118 indique que “L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre”.

Aux termes des dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé”.

En l’espèce, aux termes de l’offre d’achat établie le 22 février 2021, M. [Z] [D], désigné à l’acte comme “le proposant”, s’engage à acquérir en vente en viager occupé avec un droit d’usage et d’habitation à vie aux époux [H], désignés à l’acte comme “les vendeurs”, un appartement avec garage dans une résidence fermée au [Adresse 1], conforme au mandat de vente n°3449 du 20 janvier 2021, aux conditions suivantes :

— Un bouquet de cent mille euros (100.000€) TTC.

— Une rente mensuelle à vie de mille deux cent euros (1200€) TTC.

— Une jouissance de 9 semaines Juillet, aout, plus une semaine, durée déterminée 10 ans.

— Droit d’usage et d’habitation à vie donc foncier plus charges dites propriétaire (Charge acquéreurs).

— A l’extinction de ces dix années de jouissance le foncier sera de nouveau assumé par les crédirentiers.

— Précision: cette nouvelle charge foncière assumé s’éteindra au moment dudit abandon définitif de jouissance par les crédirentiers, le débirentier alors reprendra cette charge.

— En cas de départ par anticipation la rente sera augmentée de 20% de sa valeur.

— Commission d’agence à charge acquéreur 35.000 euros TTC

— Sans condition suspensive de l’obtention d’un crédit.

“Le proposant” a fait précéder sa signature de la mention manuscrite “bon pour offre d’achat”. “Les vendeurs” ont chacun contresigné l’acte, mais un seul d’entre eux a fait précéder sa signature de la mention manuscrite “bon pour vente”.

Le sens de ce document n’est pas équivoque pour être intitulé “offre d’achat” et faire référence au mandat de vente signé par les époux [H] le 20 janvier 2021, en complément de la mention explicite y figurant, à deux reprises, suivant laquelle il s’agit d’une vente en viager occupé avec un droit d’usage et d’habitation à vie au bénéfice des époux [H].

En revanche, il se déduit de l’absence d’éléments essentiels du contrat envisagé ainsi que des diligences mises en oeuvre ensuite en faveur de la rédaction d’un projet de compromis de vente à signer devant notaire que l’intention commune des parties était de voir dans cet acte une simple invitation à entrer en négociation.

Ainsi, il n’y a pu avoir rencontre des volontés sur une vente ferme alors que la chose n’est pas désignée de façon suffisamment précise dans ses éléments essentiels.

Tout d’abord, si l’offre fait référence à un appartement et à un garage avec mention de l’adresse des biens immobiliers concernés, ceux-ci ne sont pas identifiés en tant que lots de copropriété, et il n’est d’ailleurs donné aucune information sur le fait qu’il s’agit d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Par ailleurs, les modalités d’exercice du droit de jouissance stipulé à l’offre sont trop imprécises pour caractériser un accord des parties tant sur la chose que sur le prix dans le contexte d’une vente en viager occupé. La période pendant laquelle les vendeurs ne pourront pas occuper leur bien n’est pas parfaitement identifiée (“ plus une semaine”), ce qui n’est pas sans incidence sur le prix.

Les époux [H] n’ont pu accepter de manière ferme et définitive une offre qui n’était pas complète et précise.

Des précisions ne pouvaient qu’être apportées par le projet de compromis de vente auquel chacune des parties fait référence. Ce projet, qui a donné lieu à échanges de correspondances entre les notaires des parties, atteste d’un processus de pourparlers non achevé au 22 février 2021.

Par conséquent M. [Z] [D] est infondé à solliciter une indemnisation au titre de la perte de chance des avantages attendus d’une vente qui n’est pas intervenue.

Il sera ainsi débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès

M. [Z] [D], qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer aux époux [H] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [Z] [D] de sa demande de dommages intérêts,

CONDAMNE M. [Z] [D] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer à M. [P] [H] et Mme [M] [U] épouse [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE