TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DE54

JUGEMENT DU 10 Septembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 10 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 28 Mai 2025, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport

assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur,

Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente, juge rédacteur,

Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Nicolas PETIT de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE

Madame [L] [M]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Nicolas PETIT de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [J] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

Madame [W] [N] [U] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 6 septembre 2021, Monsieur [J] [R] et Madame [U] en qualité de vendeurs d’une part, et Monsieur [Z] et Madame [M] en qualité d’acquéreurs d’autre part, ont régularisé un compromis de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation (ferme landaise et dépendance) situé à [Adresse 5].

L’acte authentique de vente était régularisé par Maître [T], Notaire à [Localité 9], le 17 décembre 2021.

Faisant valoir l’existence de désordres affectant les immeubles acquis par les consorts [S], une expertise amiable a été diligentée à la demande de ces derniers par Monsieur [F] [E], au contradictoire de l’expert missionné par l’assureur protection juridique de Monsieur [J] [R] et de la SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne agence Stéphane PLAZA. Monsieur [F] [E] a déposé son rapport le 3 octobre 2022.

Par ordonnance du 4 avril 2023, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Dax, saisi par les consorts [S], a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [D], remplacé par Monsieur [G] par ordonnance du 9 mai 2023, au contradictoire de Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R].

Monsieur [G] a organisé une première réunion d’expertise le 26 juin 2023 au terme de laquelle il a rédigé une note expertale informant les parties qu’en raison d’un risque d’effondrement partiel ou total des bâtiments et des dégradations majeures au niveau de la structure porteuse de la piscine, il préconise :

— l’interdiction totale d’accès au 1er étage du bâtiment principal,

— l’interdiction totale d’utilisation du bâtiment annexe dans son entier :

* avec mise en œuvre d’un périmètre de sécurité interdisant l’accès tout autour du bâtiment et signalétique,

* avec mise en œuvre d’un étaiement de chacune des trois voûtes des portes d’entrée,

* avec évacuation des équipements (atelier) vers un lieu d’entrepôt et de stockage à installer à l’extérieur (tente consolidée, container…)

— l’interdiction totale d’accès à la piscine avec mise en œuvre d’un périmètre de sécurité autour de celle-ci et signalétique.

L’expert s’est adjoint les services du BET ALDE (BET bois/structure) en qualité de sapiteur. Cet organisme a établi un rapport en date du 6 décembre 2023.

Le 19 janvier 2024, Monsieur [G] a déposé un pré-rapport et il a fixé au 16 février 2024 la fin du délai pour l’envoi des dires des parties.

Par actes de commissaire de justice des 6, 7 et 8 février 2024, Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] ont assigné la SARL AAC ATLANTICCONTROL et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, la SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER et la SARL LA CHAINE DES ARTISANS LANDAIS devant le Président du Tribunal Judiciaire de Dax statuant en référé, aux fins de leur voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise en cours.

Par ordonnance de référé du 3 mai 2024, les opérations d’expertise confiées à Monsieur [G] ont été déclarées communes et opposables à la SARL AAC ATLANTICCONTROL et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, la SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER et la SARL LA CHAINE DES ARTISANS LANDAIS. Le juge des référé a précisé qu’en cas de consignation complémentaire demandée par l’expert, celle-ci sera mise à la charge de Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R].

Par mail de leur avocat du 10 juillet 2024, Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] ont informé le juge chargé du contrôle des expertises qu’ils étaient dans l’incapacité de régler la consignation complémentaire d’un montant de 7.719,60 € mise à leur charge.

Monsieur [G] a déposé un rapport en l’état le 11 juillet 2024.

Par ordonnance du 23 décembre 2024, Monsieur [Z] et Madame [M] ont été autorisés à assigner à jour fixe Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R].

Par actes de commissaire de justice du 3 janvier 2025, Monsieur [Z] et Madame [M] ont assigné Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] à jour fixe devant le Tribunal Judiciaire de Dax, aux fins de voir notamment, sur le fondement des articles 1137, 1604 et 1641 du Code civil, prononcer à titre principal la résolution de la vente immobilière, et à titre subsidiaire, condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 995.853 € correspondant au montant de l’intégralité des travaux de remise en état validé par l’expert judiciaire.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 25/18.

Suivant autorisation du 14 avril 2025, Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] ont, par actes de commissaire de justice des 23 et 30 avril et 7 mars 2025, assigné en intervention à jour fixe la SARL AAC AGENCE ATLANTIC CONTROLE et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, la SARL ATLANTIC IMMOBILIER et la SARL LA CHAINE DES ARTISANS, aux fins de voir ordonner la jonction avec la procédure RG 25/18 et de les voir condamner in solidum et les garantir et relever indemnes à hauteur de 95 % au titre d’une perte de chances des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre en principal, frais, accessoires et intérêts.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/599.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2025 et développées à l’audience du 28 mai 2025, Monsieur [Z] et Madame [M] demandent au tribunal de :

— ne pas prononcer la jonction entre l’instance initiée par Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [M] à l’encontre de Monsieur [A] [V] [J] [R] et de Madame [W] [N] [U] [R] (n° RG 25/00018) et celle provoquée par ces derniers à l’encontre de la SARL AAC ATLANTIC CONTROLE, de son assureur le GAN, de la SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER et de la SARL LA CHAINE DES ARTISANS LANDAIS.

A titre principal :

— prononcer la résolution de l’acte de vente reçu le 17/12/2021 par Maître [T], notaire à [Localité 10] ([Localité 7]), publié au SPF de [Localité 8] Volume 2021 P n°27404 entre d’une part Monsieur [A] [V] [J] [R] et Madame [W] [N] [U] [R] vendeurs et d’autre part Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [B] [M] acquéreurs.

— condemaner solidairement Monsieur [A] [V] [J] [R] et Madame [W] [N] [U] [R] à restituer le prix de vente en versant à Monsieur [Y] [Z] et à Madame [L] [M] la somme de 305.000 €, immédiatement à compter du jugement à intervenir et, à défaut, passé un délai d’un mois, d’une astreinte à leur charge de 300 € par jour.

— condamner Monsieur [A] [V] [J] [R] et Madame [W] [N] [U] [R], solidairement, à verser à Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [M] les frais indûment exposés par ces derniers dans le cadre de la vente annulée, soit une somme de 28.915,34 €.

A titre subsidiaire :

— Si le Tribunal ne prononce pas la résolution de la vente immobilière litigieuse, condamner Monsieur [A] [V] [J] [R] et Madame [W] [N] [U] [R], solidairement, à verser à Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [M] la somme de 995.853 € TTC, constituant le montant de l’intégralité des travaux de remise en état validé par l’expert judiciaire.

En tout état de cause :

— homologuer les conclusions du rapport d’expertise judiciaire.

— condamner Monsieur [A] [V] [J] [R] et Madame [W] [N] [U] [R], solidairement, à verser à Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [M] les frais indûment exposés par ces derniers au titre des travaux conservatoires relatifs aux désordres, soit une somme de 626,84 €.

— condamner Monsieur [A] [V] [J] [R] et Madame [W] [N] [U] [R], solidairement, à verser à Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [M] les sommes suivantes au titre des préjudices de jouissance supportés par ces derniers :

—  20.000 € durant la période allant du 1er octobre 2021 au 26 juin 2023 (1 000 € mensuels x 20 mois),

—  32.300 € depuis le 1er juillet 2023 jusqu’à la date de l’assignation au fond (1.700 € mensuels x 19 mois).

— condamner Monsieur [A] [V] [J] [R] et Madame [W] [N] [U] [R], solidairement, à verser à Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [M], à compter de l’assignation au fond, un tel préjudice de jouissance mensuel de 1.700 €, lequel sera dû jusqu’au parfait paiement du montant des travaux de remise en état et en sus d’un délai de 18 mois.

— condamner Monsieur [A] [V] [J] [R] et Madame [W] [N] [U] [R], solidairement, à verser à Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [M] la somme de 50.000 € en réparation de leur préjudice moral.

— dire et juger que les sommes allouées à Monsieur [Y] [Z] et à Madame [L] [M] seront majorées des intérêts de droit à compter du jugement à intervenir et de la capitalisation de ceux-ci pour chaque année passée, à compter de cette date.

— ne pas trouver matière, au cas d’espèce, à pouvoir écarter l’application de principe de l’exécution provisoire devant revêtir le jugement à intervenir.

— condamner Monsieur [A] [V] [J] [R] et Madame [W] [N] [U] [R], solidairement, à verser à Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [M] la somme de 9.000 €, en réparation des frais de justice qu’ils ont été contraints d’exposer devant le juge de référés, en phase d’expertise judiciaire et dans le cadre de la présente instance, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner Monsieur [A] [V] [J] [R] et Madame [W] [N] [U] [R], solidairement, aux entiers dépens d’instance de référés, du coût des opérations d’expertise judiciaire et dans le cadre de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON, avocat au Barreau de Bayonne, selon les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

À l’appui de leurs demandes, les consorts [S] font valoir que :

— L’expert a mené sa mission de manière régulière. Il a constaté l’existence, la nature et l’importance des désordres dénoncés, qui rendent les bâtiments impropres à leur destination et compromettent leur solidité. Il confirme que les désordres n’étaient pas apparents à la date de la vente et ne pouvaient pas être appréhendés par un non-sachant. Il conclut à la nécessité d’une démolition et reconstruction des deux bâtiments et de la piscine.

— L’expert retient que les dommages n’ont pas pu être méconnus par les vendeurs qui ont repris certains désordres et qui en ont dissimulé d’autres. La connaissance du vice par les vendeurs exclut l’application de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés incluse dans l’acte authentique de vente et caractérise le dol.

— L’acte authentique précise notamment que le bâtiment principal dispose de 80 m² de combles aménageables. Or en l’état, les combles ne peuvent être aménagés sans travaux structurels de démolition et confortation. Ni la grange, ni la piscine ne peuvent être utilisées sans risque pour les personnes. Le défaut de délivrance conforme est donc établi.

— Les consorts [S] détaillent les préjudices matériels, immatériels et les frais exposés.

— L’expert judiciaire a conditionné la poursuite des opérations d’expertise au versement par les époux [J] [R] d’une consignation complémentaire, suite aux mises en cause dénoncées tardivement par ces derniers. En raison du défaut de paiement de cette consignation, l’expert judiciaire a déposé son rapport en l’état, conformément à la décision du juge chargé du contrôle des expertises. Les époux [J] [R] ont assigné les parties devant le juge des référés en sachant qu’ils ne pourraient pas leur rendre opposables les conclusions de l’expert, faute de pouvoir payer la consignation complémentaire, et ils ne sauraient de ce fait faire grief à l’expert de ne pas avoir communiqué aux personnes mises en cause son pré-rapport.

— Les rajouts effectués par l’expert entre le pré-rapport et le rapport du 11 juillet 2024 font suite aux dires de l’avocat des consorts [S].

— Les articles 840 et suivants du Code de procédure civile qui instituent la procédure à jour fixe ne contiennent aucune disposition dérogatoire aux principes de l’exercice des droits de la défense et du dépôt des écritures des parties dans le cadre d’une procédure écrite. Les consorts [S] présentent de nouvelles demandes en réponse aux écritures de leurs adversaires.

— Le rapport de Monsieur [F] [E] confirme les conclusions de l’expert judiciaire sur la réalité des vices cachés.

— Les consorts [S] ont fait intervenir la SARL CHAINE DES ARTISANS LANDAIS dans la logique de leur investissement immobilier, pour effectuer une simple rénovation, alors qu’il apparaît aujourd’hui que ce sont des travaux structurels majeurs qui doivent être effectués.

— Le chiffrage des travaux et plus généralement des dommages matériels est l’affaire des parties et il appartenait aux époux [J] [R] de solliciter tel conseil technique ou entreprise de leur choix pour établir une autre estimation. Ils doivent répondre de leur carence.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2025, Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] demandent au tribunal de :

— In limine litis, prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire en l’état de M. [G] [C] du 11 juillet 2024 ;

— Dire que la SARL AAC AGENCE ATLANTIC CONTROLE et son assureur la S.A GAN ASSURANCES, la SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER et la SARL LA CHAINE DES ARTISANS LANDAIS seront tenues d’intervenir dans l’instance pendante devant le Tribunal judiciaire de DAX (RG : 25/00018) en application des articles 331 et suivants du Code civil ;

— Ordonner la jonction avec l’instance RG : 25/00599 ;

— Débouter M. [Z] [Y] et Mme [M] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Débouter la SARL AAC AGENCE ATLANTIC CONTROLE et son assureur la S.A GAN ASSURANCES, la SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER et la SARL LA CHAINE DES ARTISANS LANDAIS de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum la SARL AAC AGENCE ATLANTIC CONTROLE et son assureur la S.A GAN ASSURANCES, la SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER et la SARL LA CHAINE DES ARTISANS LANDAIS à garantir et relever indemne Mr [A] [V] [J] [R] et Mme [U] [R] [W] [O] à hauteur de 95 % (au titre d’une perte de chance) des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre en principal, accessoires, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

— En cas de condamnation, par extraordinaire, de M [A] [V] [J] [R] et à Mme [U] [R] [W] [O], écarter l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner in solidum M. [Z] [Y] et Mme [M] [X], la SARL AAC AGENCE ATLANTIC CONTROLE et son assureur la S.A GAN ASSURANCES, la SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER et la SARL LA CHAINE DES ARTISANS LANDAIS à verser à M. [A] [V] [J] [R] et Mme [U] [R] [W] [O] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les mêmes aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] expliquent que :

— Entre l’extension de la mesure d’expertise et la date du rapport en l’état, Monsieur [G] n’a pas communiqué son pré-rapport et son annexe (rapport BET ALDE) aux nouvelles parties appelées à la cause. Les conclusions de l’expert judiciaire ont donc été rendues opposables aux nouvelles parties, sans avoir été soumises à un débat technique contradictoire.

— Monsieur [G] a ajouté dans son rapport en l’état des éléments nouveaux par rapport à son pré-rapport, sans en aviser préalablement les parties. Il a manqué au respect du principe du contradictoire, d’autant que les modifications et ajouts sont systématiquement favorables aux consorts [S].

— La jonction est nécessaire à une bonne administration de la justice. En effet, les consorts [S] ont réitéré la vente en considération d’informations inexactes de l’agent immobilier (SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER), de constatations erronées du diagnostiqueur (SARL AAC), et de perspectives non réalisables de la SARL CHAINE DES ARTISANS LANDAIS sur leur projet de rénovation.

— Les consorts [S] ont renoncé à toute action en garantie des vices apparents et cachés. Le rapport d’expertise est nul, si bien qu’il ne permet pas d’établir la connaissance du vice par les vendeurs. Le rapport de Monsieur [F] [E] est insuffisant pour rapporter cette preuve.

— Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] ont occupé les lieux depuis 1991, d’abord en qualité de locataires, puis en qualité de propriétaires suite à l’acquisition de la maison le 22 juin 2006. Ils n’ont fait aucun gros travaux dans les dix dernières années précédant la vente.

— Ils contestent toute dissimulation aux acquéreurs qui ont pu visiter les lieux autant de fois qu’ils le souhaitaient, accompagnés d’artisans. Ils n’ont jamais présenter les combles comme étant aménageables.

— Ils ne peuvent se voir imputer des défauts d’étude d’exécution ni des défauts d’exécution de partie d’ouvrage construits il y a plus de 200 ans. Les bâtiments répondent aux normes de construction de leur époque et leur ancienneté ne saurait constituer un vice caché. Les acquéreurs n’ignoraient rien de la vétusté du bâti dans son ensemble.

— Seule l’intervention du BET ALDE a permis de révéler l’ampleur des désordres qui n’était pas décelable par Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R], profanes en matière de construction.

— Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] contestent la réalité et l’ampleur des préjudices allégués par les consorts [S].

A l’audience du 28 mai 2025 à laquelle les deux affaires RG 25/18 et 25/599 ont été appelées, le tribunal a refusé la jonction demandée par Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R].

La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

La demande de jonction a été définitivement rejetée par le tribunal, si bien qu’il convient de débouter Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] de cette demande.

1. Sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire :

Par ordonnance du 11 juillet 2023, le juge chargé du contrôle des expertises a fixé à 7.719,60 € le montant de la provision complémentaire que Monsieur [Z] et Madame [M] devaient consigner avant le 10 août 2023. Il résulte de ces dispositions que la consignation complémentaire devait être réglée à cette date par Monsieur [Z] et Madame [M]. Il n’est pas contesté que ces derniers n’ont pas réglé cette consignation complémentaire dans les délais indiqués.

Par ordonnance de référé du 3 mai 2024, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la SARL AAC ATLANTICCONTROL et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, la SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER et la SARL LA CHAINE DES ARTISANS LANDAIS, et le montant de la consignation complémentaire demandée par l’expert a été mis à la charge de Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R]. Le délai pour le versement de cette consignation complémentaire a été fixé au 17 mai 2024.

Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] ont refusé de régler le montant de la consignation dans les délais fixés.

En l’absence de paiement de la consignation complémentaire par les parties, l’expert a été invité par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état, conformément aux dispositions de l’article 280 du Code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le paiement de la consignation complémentaire d’un montant de 7.719,60 € était une condition de la poursuite par l’expert des opérations d’expertise. Le refus de Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] de régler le montant de cette consignation n’a pas permis à l’expert de procéder à une nouvelle réunion d’expertise avec les parties mises en cause.

La jonction des procédures a été refusée par le tribunal, si bien que les parties assignées en intervention par Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] sont des tiers à la procédure ouverte entre les consorts [S] d’une part et Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] d’autre part. Le défaut de convocation de tiers aux opérations d’expertise et le défaut de communication du rapport d’expertise à ces tiers, ne sont pas de nature à rendre le rapport d’expertise nul entre les parties à la présente affaire, dès lors qu’il n’est ni contesté, ni contestable que ces parties ont été régulièrement convoquées aux opérations d’expertise et ont pu faire valoir leurs observations devant l’expert.

L’expert a déposé un pré-rapport le 19 janvier 2024 et il a invité les parties à lui adresser des dires récapitulatifs avant le 16 février 2024.

Les consorts [S] justifient avoir adressé des dires à l’expert. Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] ne justifient pas quant à eux avoir présenté des observations sur les conclusions de l’expert dans son pré-rapport.

Conformément aux prescriptions de l’article 276 du Code de procédure civile, Monsieur [G] a pris en compte les observations ou réclamations des consorts [S] et y a répondu dans le rapport déposé en l’état. La réponse de l’expert aux dires des parties ne saurait constituer un motif de nullité du rapport d’expertise.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun motif ne justifie de prononcer la nullité du rapport d’expertise. Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] seront donc déboutés de ce chef de demande.

2. Sur la demande de résolution de l’acte de vente :

L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique régularisé le 17 décembre 2021, l’immeuble vendu est décrit comme suit : « ferme landaise comprenant un séjour, salle à manger, cuisine, 3 chambres, salle d’eau / WC, cellier/buanderie, terrasses et WC extérieur, piscine 8x4, 80 m² de combles aménageables et environ 250 m² de dépendances. »

L’expert a constaté les désordres suivants :

Dans le bâtiment d’habitation :

— Humidité dans les contres cloisons : l’humidité est constatée dans le vide non ventilé, non isolé, formé entre le mur et les cloisons. L’eau piégée dans le vide derrière les cloisons, couplé avec les ponts thermiques manifestes (absence d’isolant) participent de l’inconfort (transfert humidité et froid) dans l’habitation.

— Défaut structure des combles (plancher, charpente, murs porteurs), avec le sous dimensionnement de pièces de bois de la structure, des dégradations par des larves xylophages, des appuis, calages et liaisons entre pièces de bois de la structure non conformes, dégradés, voire proches de la rupture, une rupture effective de certaines pièces essentielles, un défaut de liaison entre le mur porteur en pierre et la structure en bois, le flambement du mur confirmant les efforts anormaux de poussée exercés sur les murs.

— Humidité dans les cloisons de l’arrière cuisine : en sus des désordres 1 et 4, l’expert relève des fuites localisées ayant fait l’objet de reprises (eau résiduelle piégée car non infiltrée ou évacuée).

— Humidité ambiante dans l’habitation (cuisine et chambre) : l’humidité est constatée dans le vide non ventilé, non isolé, formé entre le mur et les cloisons. L’eau piégée dans le vide derrière les cloisons, couplé avec les ponts thermiques manifestes (absence d’isolant) participent de l’inconfort (transfert humidité et froid) dans l’habitation. Les remontées capillaires sont manifestes dans l’habitation.

— Termites dans la charpente.

Dans le bâtiment annexe :

— Désagrégation des briques en terre sèche, avec une zone de fissuration majeure (lézardes et décomposition de la structure) : l’enduit est dégradé et la structure générale du mur en pierre largement instable.

— Infestation de la charpente et des combles : sous dimensionnement de pièces de bois de la structure, des dégradations par des larves xylophages, des appuis, calages et liaisons entre pièces de bois de la structure non conformes, dégradés, voire proches de la rupture, un défaut de liaison entre le mur porteur en pierre et la structure en bois, des abouts de pannes, chevrons et lambris et des lambeaux dégradés, le parquet détérioré et infecté (larves xylophages et pourriture).

— Dégradation du mur de façade Nord : présence d’une lézarde majeure traversante qui s’étend jusqu’au niveau de l’arc de voûte. Étaiement du linteau de la fenêtre intérieure soumis à des contraintes majeures de compression. Plusieurs fissures multiples en façades latérales et en façade Sud.

Piscine :

— Dégradations des parois périphériques : la maçonnerie de parpaings recouverte de carrelage est fissurée et le revêtement carrelé dégradé (défaut de collage). L’ensemble de la surface carrelée de la piscine est concernée.

Il résulte de ces constatations que quatre types de désordres sont invoqués par les consorts [S] :

— un problème d’humidité dans la maison,

— un défaut de structure des charpentes des deux bâtiments, aggravé par la présence d’insectes xylophages,

— la dégradation des murs du bâtiment annexe,

— la dégradation des parois de la piscine.

2-1) Sur la présence d’humidité :

S’agissant du problème d’humidité, il résulte du rapport de Monsieur [F] [E] que des traces d’humidité et de moisissure étaient visibles dans une chambre côté Sud, dans la véranda (présence de salpêtre et de tâches sur une hauteur de 1 mètre environ), sur le parement intérieur (présence de tâches de moisissure verdâtres : micro algues), dans la cuisine (humidité en partie basse du mur en pierre), sur les murs à l’arrière de la cuisine/buanderie (présence d’humidité à proximité de la porte extérieure, tâches sur un demi mètre carré dans un angle), dans le local annexe de la cuisine (partie basse du placoplâtre désintégrée sur une hauteur de 50 cm environ, ossature en très mauvais état, ossatures internes des cloisons très dégradées), dans le débarras donnant dans la cuisine (les parois sont complètement recouvertes de moisissure et les ossatures métalliques intérieures sont très fortement corrodées, notamment celle de la cloison de la porte). Les photographies prises par Monsieur [F] [E] confirment la réalité et l’ampleur des tâches de moisissure.

Monsieur [F] [E] relève que les faces intérieures des murs porteurs sont recouvertes de contre-cloisons en placoplâtre qui pouvaient avoir pour effet de masquer une partie des traces d’humidité. Pour autant, il indique que certaines tâches de moisissure restaient visibles, notamment celles côté véranda et parement intérieur (photographies 9 et 10). De plus, les photographies des cloisons du local côté cuisine et de la cuisine montrent que les contres-cloisons étaient également affectées par la moisissure et que l’ensemble des pièces de la maison présentaient des traces d’humidité. La photographie de la cage d’escalier menant aux combles montre que le parement en plâtre, qui est d’origine, tombe, ce qui traduit également le mauvais état de la cloison.

S’agissant d’un bâtiment très ancien présentant à plusieurs endroits des traces d’humidité et des tâches de moisissure et de salpêtre, les acquéreurs devaient se douter que la maison était affectée d’un problème d’humidité important. Le vice était visible et ne saurait en conséquence engager la garantie des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.

2-2) Sur le défaut de structure des charpentes des bâtiments :

Le dossier de diagnostics techniques réalisé par la société ATLANTICONTROLE révèle plusieurs indices d’infestation de termites dans la charpente :

— dans la grange, au niveau des solives : indice d’infestation de termites souterrain : altération dans le bois,

— placard de la salle à manger : indice d’infestation de termites souterrain : altération dans le bois,

— dans la charpente en bois du grenier de la maison d’habitation : indice d’infestation de termites souterrain : altération dans le bois.

L’acte de vente rappelle les conclusions de ce diagnostic.

Les photographies prises par Monsieur [F] [E] et par la société ALDE au moment de l’expertise judiciaire confirment les traces d’insectes xylophages qui sont visibles à l’œil nu.

La présence de termites dans l’ensemble des bâtiments et notamment dans la charpente était donc connu des acquéreurs et ne saurait constituer un vice caché.

Les photographies du rapport de Monsieur [F] [E] et du rapport de la société ALDE montrent l’état des charpentes des deux bâtiments qui sont manifestement en mauvais état : des poutres sont pliées sous le poids du toit qu’elles soutiennent et se fendent, certaines poutres sont rongées par les insectes xylophages, le bois est en mauvais état. Un seul examen visuel de la charpente permet de se convaincre que de lourds travaux doivent être réalisés, rendus d’autant plus nécessaires par la présence des termites.

Il résulte des SMS échangés entre les parties avant la signature de l’acte authentique, que les consorts [S] sont venus visiter les lieux avec plusieurs professionnels, et notamment un charpentier. Un simple examen visuel de l’état de la charpente pouvait convaincre ce professionnel des désordres allégués.

Le fait que le sol des combles était recouvert de laine de vert n’interdisait pas un examen visuel de cette partie de la maison, suffisant pour se convaincre du mauvais état du bois infesté de termites dont la présence est révélée par le diagnostic technique. Cet examen visuel était d’autant plus nécessaire que le bâtiment est très ancien et n’a manifestement pas fait l’objet d’entretien et de travaux importants. L’examen visuel était également rendu indispensable par le fait que l’aménagement des combles semblait un élément déterminant de l’acquisition de la maison pour les consorts [S], qui ont fait réaliser un devis pour cet aménagement. La seule mention dans l’acte de vente que les combles étaient aménageables ne les dispensaient pas d’un examen visuel attentif, alors que leur attention devait être attirée par les indices d’infestation de termites et par l’ancienneté du bâtiment.

Concernant la grange, il est précisé dans le rapport de Monsieur [F] [E] que Monsieur [Z] n’est pas monté à l’étage car lors de la visite « l’escalier était cassé et manifestement dangereux » (commentaire de la photographie n°69 en page 21). Il résulte de ces déclarations que la dangerosité de la grange et l’état de dégradation importante du bois révélé par le mauvais état de l’escalier, était visible et connu des acquéreurs. Le fait qu’ils n’aient pas fait en sorte d’inspecter l’étage de la grange n’a pas pour effet de rendre moins visibles les désordres constatés à cet étage.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les défauts de structure des charpentes dans les deux bâtiments étaient visibles et révélés par le diagnostic technique qui informait les acquéreurs sur la présence de termites.

2-3) Sur l’état des murs de la grange :

Les photographies de Monsieur [F] [E], reprises en partie dans le rapport d’expertise, révèlent sur la façade Sud :

— une dégradation de l’enduit de parement qui laisse apparaître les briques,

— la présence d’une lézarde traversante en façade Sud jusqu’à l’arc du passage cocher, faisant craindre sa chute à court ou moyen terme.

En façade Nord, les experts relèvent :

— une disparition de l’enduit quasiment généralisée et la dégradation importante des briques en terre sèche,

— une lézarde importante.

À l’intérieur de la grange, Monsieur [F] [E] relève notamment :

— sur la fenêtre centrale du pignon côté Sud, un étai en bois retient le linteau qui menace ruine,

— des lézardes traversantes à plusieurs endroits,

— des traces importantes de moisissure sur les cloisons et le plafond du local cloisonné.

Monsieur [F] [E] précise que les façades Nord et Sud étaient visibles, puisque seule la façade Ouest était recouverte de végétation.

L’ensemble de ces désordres étaient donc visibles au moment de la visite de la grange par les acquéreurs. Le fait que Monsieur [Z] reconnaisse ne pas être monté à l’étage de la grange n’a pas pour effet de rendre les désordres moins visibles.

L’ancienneté du bâtiment, l’état dégradé de l’enduit, la présence de plusieurs fissures traversantes, et l’existence d’un étai mis en place pour retenir le linteau d’une fenêtre, révélaient un risque réel pour la solidité de ce bâtiment. Le désordre était donc visible et pouvait être décelé dans son ampleur. Ce désordre ne saurait dès lors relever de la garantie des vices cachés.

2-4) Sur la dégradation des parois de la piscine :

Monsieur [G] relève que la maçonnerie en parpaings recouverte de carrelage est fissurée et le revêtement carrelé dégradé.

Monsieur [F] [E] précise que « Monsieur [R] avait averti de ce que les skimers étaient en mauvais état » et que « il a été admis qu’au moment de leur visite, la piscine était remplie d’eau verdâtre opaque jusqu’à la hauteur des skimers. » Il en résulte que les acquéreurs étaient informés du mauvais état des éléments d’équipement de la piscine (skimers notamment) et de son défaut d’entretien (eau verdâtre).

Les photographies prises par Monsieur [F] [E] et reprises dans son rapport par l’expert judiciaire, montrent que le carrelage habillant les parois maçonnée est tombé à plusieurs endroits, et notamment au droit de la première marche et au-dessus d’une buse. L’effritement du carrelage sur le haut des parois de la piscine était donc visible, puisque situé au dessus de la ligne d’eau verdâtre. Si les fissures relevées par les experts étaient masquées par l’eau, le mauvais état des skimers et de la paroi carrelée assurant l’étanchéité de la piscine étaient visibles. Ces désordres révélaient le mauvais état général de la piscine, et donc la nécessité d’une réfection importante. Ils ne sauraient en conséquence relever de la garantie des vices cachés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les désordres constatés par l’expert judiciaire étaient visibles au moment de la vente. En l’absence de vices cachés, Monsieur [Z] et Madame [M] doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

3. Sur le surplus des demandes :

Les consorts [S] succombant, ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamnés aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON.

Les demandes de condamnations présentées par Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] à l’encontre des personnes qui ne sont pas parties à la présente instance (SARL AAC AGENCE ATLANTIC CONTROLE et son assureur la S.A GAN ASSURANCES, la SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER et la SARL LA CHAINE DES ARTISANS LANDAIS) seront déclarées irrecevables.

Il convient, pour des raisons d’équité de condamner solidairement Monsieur [Z] et Madame [M] à payer à Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute Monsieur [A] [J] [R] et Madame [K] [U] [R] de leur demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire,

Déboute Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [M] de l’ensemble de leurs demandes,

Déclare irrecevables les demandes présentées par Monsieur [A] [J] [R] et Madame [K] [U] [R] à l’encontre de la SARL AAC AGENCE ATLANTIC CONTROLE et son assureur la S.A GAN ASSURANCES, la SARL ATLANTIQUE IMMOBILIER et la SARL LA CHAINE DES ARTISANS LANDAIS,

Condamne solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [M] à payer à Monsieur [A] [J] [R] et Madame [K] [U] [R] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [M] aux entiers dépens d’instance de référés, du coût des opérations d’expertise judiciaire et dans le cadre de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON, avocat au Barreau de Bayonne, selon les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,