TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 03 octobre 2025

à M^e RICHARD Florence

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 octobre 2025

à M. [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03082 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PNP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature électronique en date du 24 janvier 2024, Madame [E] [L] a donné à bail à Monsieur [I] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 565 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] [L] a fait signifier à Monsieur [I] [V] par exploit de commissaire de justice en date du 21 février 2025 un commandement de payer la somme de 2.280,94 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, Madame [E] [L] a fait assigner Monsieur [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 31 juillet 2025, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire acquise au bailleur par suite du commandement en date du 21 février 2025 demeuré sans effet,

— constater l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [I] [V] de l’appartement situé [Adresse 3],

— ordonner, de ce chef, l’expulsion de Monsieur [I] [V] et de tous occupants de l’appartement situé [Adresse 3],

— condamner Monsieur [I] [V] à payer à Madame [E] [L] l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 605,26 euros jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner Monsieur [I] [V] à payer à Madame [E] [L] la somme provisionnelle de 2.696,72 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter du 21 février 2025,

— dire et juger qu’il ne lui sera accordé aucun délai de paiement,

— condamner Monsieur [I] [V] à payer à Madame [E] [L] la somme provisionnelle de 500 euros pour résistence abusive avec intérêts de droit à compter du 21 février 2025,

— condamner Monsieur [I] [V] à payer à Madame [E] [L] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

— condamner Monsieur [I] [V] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse où à défaut de règlements spontanés des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier devra être supporté par les débiteurs en sus de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

L’afaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 juillet 2025, Madame [E] [L], représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 907,24 euros, selon décompte en date du 30 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, le locataire ayant repris le paiement du loyer courant.

Monsieur [I] [V], comparaissant en personne, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 100 euros par mois pendant 10 mois, en sus du montant du loyer courant.

Il indique percevoir 1.400 euros de revenus par mois et payer 100 euros de pension alimentaire pour sa fille. Il précise que sa copine est enceinte.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 24 février 2025.

Par ailleurs, Madame [E] [L] justifie être propriétaire du bien objet de la présente procédure par l’attestation de vente établie le 24 novembre 2023 par Maître [S] [Y], notaire à [Localité 4].

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé électroniquement le 24 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 9) à défaut de paiement des loyers six semaines après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2025 pour la somme en principal de 2.280,94 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [I] [V] reste devoir la somme de 907,24 euros, à la date du 30 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Monsieur [I] [V] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [I] [V] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 907,24 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 2.280,94 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [V] déclare percevoir un salaire mensuel de 1.400 euros.

Il résulte du décompte que Monsieur [I] [V] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

De surcroît, la bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [I] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Madame [E] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 605,26 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, Madame [E] [L] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [I] [V].

En conséquence, Madame [E] [L] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [L] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Les frais d’exécution étant prématurés à ce stade de la procédure, la demande de Madame [E] [L] à ce titre sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé électroniquement le 24 janvier 2024 entre Madame [E] [L] et Monsieur [I] [V] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 avril 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [V] à verser à Madame [E] [L], à titre provisionnel, la somme de neuf cent sept euros et vingt-quatre centimes (907,24 euros), décompte arrêté au 30 juillet 2025, incluant la mensualité de juillet 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 21 février 2025 sur la somme de deux mille deux cent quatre-vingts euros et quatre-vingt-quatorze centimes (2.280,94 euros) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [I] [V] à s’acquitter de la dette par 10 acomptes successifs et mensuels de quatre-vingt-dix euros et soixante-treize centimes (90,73 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [I] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [I] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit six cent cinq euros et vingt-six centimes (605,26 euros) ;

DEBOUTONS Madame [E] [L] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [V] à verser à Madame [E] [L] une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de Madame [E] [L] au titre des frais d’exécution ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION