TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 8]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00536 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SK6V

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

[D] [V]

c/

[X] [F], [E] [F]

Expédition exécutoire

délivrée le

à Mme [D] [V]

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [X] [F]

à Mme [E] [F]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 15 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 06 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

Mme [D] [V]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparante en personne

ET

DEFENDEURS:

M. [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Mme [E] [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

À l’audience du 06 Mai 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2019, Madame [D] [V] a donné à bail à Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F], pour une durée de trois ans renouvelable, un appartement à usage d’habitation type F1 sis [Adresse 4] pour un loyer principal mensuel de 780 euros, outre des provisions pour charges pour un montant de 150 euros.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 août 2024, Madame [D] [V] a fait assigner Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

les condamner à lui payer la somme de 7 440 euros à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 18 juin 2024 avec intérêts de droit à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 6 674,72 euros et à compter de la date de la décision pour le surplus, refuser toute demande de délai de paiement, prononcer la résiliation du bail passé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et des charges, condamner Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] à payer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] de leurs biens ainsi que de tous occupants des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, condamner Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] au paiement d’une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mars 2025.

Madame [D] [V], assistée de sa fille, maintient l’ensemble des demandes formulées dans son assignation. Elle actualise la dette à la somme de 14 841 euros au 30 décembre 2024 et demande la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation. Elle explique que le congé a été donné le 11 janvier 2025 mais que les locataires n’ont pas quitté les lieux. Elle s’oppose aux délais de paiement demandés par Madame [E] [F].

En défense, Madame [E] [F] comparait en personne. Elle déclare travailler comme garde d’enfants et faire des ménages depuis le mois de janvier 2025. Elle explique que son mari réalise également des prestations de ménage et perçoit la somme de 1 800 euros par mois. Elle affirme avoir payé la somme de 500 euros par virement le 25 février 2025 à la bailleresse. Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 500 euros par mois en plus du loyer afin de solder sa dette locative.

Bien que régulièrement cité à personne, Monsieur [X] [F] n’était ni présent ni représenté.

La présidente a autorisé Madame [D] [V] à produire un décompte actualisé par note en délibéré.

Par note en délibéré autorisée parvenue au greffe le 14 mars 2025, Madame [D] [V] a produit un décompte actualisé sur lequel figure une dette d’un montant de 14 880 euros, terme de mars 2025 inclus.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il convient de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée aux services du Préfet des Yvelines 16 mai 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du décompte locatif arrêté au 11 mars 2025 que la dette locative s’élève à la somme 14 880 euros, terme du mois de mars 2025 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [F] et Madame [E] [F] à payer à Madame [D] [V] la somme de 14 880 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 11 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 510 à compter du commandement de payer du 6 mai 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 12 janvier 2019 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [X] [F] et Madame [E] [F] par acte d’huissier le 6 mai 2024 pour un montant de 6 510 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail de l’appartement au profit de Madame [D] [V] à la date du 6 juillet 2024.

4- Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, à l’audience, Madame [E] [F] a sollicité l’octroi de délais de paiement et propose de régler la somme de 500 euros par mois afin d’apurer sa dette.

Il ressort du décompte locatif actualisé au 11 mars 2025, que Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] ont repris le versement intégral du loyer courant juste avant l’audience, soit le 1er mars 2025.

Toutefois, les défendeurs ne justifient pas de leurs revenus et il n’est donc pas possible au tribunal de vérifier leur capacité à respecter l’échéancier proposé de 500 euros par mois.

Par ailleurs, ils ont donné congé le 11 janvier 2025, manifestant ainsi qu’ils ne souhaitent pas se maintenir dans les lieux.

Enfin, la bailleresse est opposée à tout délai de paiement au vu du montant de la dette qui n’a cessé d’augmenter depuis le commandement de payer et l’assignation. Les défendeurs ont d’ores et déjà ainsi obtenu un délai pour s’acquitter de leur dette.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail se trouvant résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Ainsi, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] au paiement de cette indemnité d’occupation révisable à compter du 7 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux manifestée par la remise des clés.

6 – Sur l’expulsion

Il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

7 – Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 nouveau du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble du dossier que les défendeurs ont été défaillants à payer leur loyer depuis le mois de mars 2020, et qu’ils ont cessé tout versement en 2024. Le fait qu’ils aient donné congé tout en restant dans les lieux manifeste leur mauvaise foi à vouloir s’acquitter de leur dette et trouver une autre solution.

En conséquence, il convient condamner Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à Madame [D] [V] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

8- Sur les autres demandes

Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] seront condamnés à payer à Madame [D] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 juillet 2024,

CONDAMNE Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à Madame [D] [V] la somme de 14 880 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 11 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mai 2024 sur la somme de 6 510 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

DEBOUTE Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] de leur demande de délais de paiement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] des lieux sis [Adresse 3], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à Madame [D] [V] une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 7 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à Madame [D] [V] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à Madame [D] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente