N° RG 26/00083 – N° Portalis DBYL-W-B7K-DKGZ

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

DOMOFRANCE, sise [Adresse 1]

représentée par M. [Q] [I] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [X], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] – [Localité 1]

comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 14 Avril 2026

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Mai 2026

copie délivrée à DOMOFRANCE

[X]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seings privés du 14 décembre 2016 à effet du même jour, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Madame [L] [X] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 4], [Adresse 5], appartement n° 2 à [Localité 2]) ainsi qu’un emplacement de stationnement moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 38,68 euros incluse, de 462,35 euros payable à terme échu, le dernier jour de chaque mois.

Le 31 août 2025, la SA CLAIRSIENNE a fait l’objet d’une fusion/absorption par la SA DOMOFRANCE en lui apportant la totalité des éléments d’actif et de passif correspondant à l’intégralité de son patrimoine.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SA DOMOFRANCE venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Madame [L] [X], le 5 septembre 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée aux contrats de bail, une somme principale de 3 214,99 euros, outre 153,47 euros de frais, et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [L] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 10 février 2026 et sur le fondement des articles L.433-1 et R.433–1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1103 et 1104 du Code civil, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

être déclarée recevable et bien fondée en ses demandes,

sur le fond renvoyer les parties à mieux se pourvoir mais d’ores et déjà,

constater l’acquisition au 6 novembre 2025 de la clause résolutoire insérée aux baux du 14 décembre 2016,

constater que Madame [L] [X] est depuis cette date occupante de son bien sans droit ni titre,

EN CONSÉQUENCE

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [L] [X] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

en tant que de besoin, dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,

condamner Madame [L] [X] à lui régler la somme provisionnelle de 2 801,43 euros au titre des loyers restés impayés au 6 novembre 2025, celui du mois d’octobre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner Madame [L] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si les baux n’avaient pas été résiliés, à compter du 4 novembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

condamner Madame [L] [X] à lui régler par provision une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

condamner Madame [L] [X] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui incluront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 septembre 2025.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 14 avril 2026.

Régulièrement représentée par Monsieur [Q] [I], la SA DOMOFRANCE a précisé que sa créance locative arrêtée au 31 mars 2026 s’élève à 1 157,92 euros et ne s’est pas opposée à la proposition de Madame [L] [X], formulée dans le cadre de leurs échanges avant l’audience, de solder sa dette par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 50 euros.

Comparante, Madame [L] [X] a expliqué avoir récemment perdu son emploi de gestionnaire en ressources humaines, et confirmé son engagement à solder sa dette par versements mensuels de 50 euros en plus du loyer courant.

Le délibéré a été fixé au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, à compter du 1er janvier 2015 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui peut s’effectuer par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

La SA DOMOFRANCE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 8 septembre 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 5 septembre précédent à Madame [L] [X] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 10 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SA DOMOFRANCE l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Conformément au premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Les contrats de location recèlent, à l’article 13 de ses conditions générales pour le bail d’habitation et en son article 10 pour celui de l’emplacement de stationnement, une disposition intitulée CLAUSE RÉSOLUTOIRE prévoyant leur résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

La SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Madame [L] [X], le 5 septembre 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée aux contrats de location, une somme principale de 3214,99 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai dont elle disposait à cet effet puisque sa dette locative s’élevait encore à 2 801,43 euros le jour de l’assignation et à 1157,92 euros le 31 mars 2026 ; elle n’en conteste toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Madame [L] [X] est redevable envers la SA DOMOFRANCE, au titre des loyers et charges restés impayés au 31 mars 2026, d’une somme de 1 157,92 euros, qu’elle sollicite l’octroi de délais pour solder sa dette et que sa bailleresse accepte sa proposition de lui régler chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 50 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà citée dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel est bien le cas de Madame [L] [X] dont le relevé de compte de locataire daté du 10 avril 2026 prouve tout autant qu’elle a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de décembre 2025 que sa capacité à régler son arriéré locatif puisqu’elle l’a fortement contracté depuis le 10 février 2026, date de l’assignation à laquelle il s’élevait à 2 801,43 euros ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Madame [L] [X] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [L] [X];

La SA DOMOFRANCE, toutefois, ne justifie d’aucuns frais, non compris dans les dépens, qu’elle aurait engagés pour ester en justice ;

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En application de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [L] [X], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 septembre 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare la SA DOMOFRANCE venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE recevable en sa demande de résiliation de bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Madame [L] [X] est redevable envers la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2026, d’une somme de MILLE CENT CINQUANTE-SEPT EUROS et QUATRE-VINGT-DOUZE CENTIMES (1 157,92 euros).

L’autorise à s’en libérer en VINGT-QUATRE (24) versements mensuels de CINQUANTE EUROS chacun (50 euros), effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant ajusté en fonction du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Madame [L] [X] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 6 novembre 2025.

Dit, dans cette hypothèse, que Madame [L] [X] devra immédiatement quitter les lieux, c’est-à-dire le logement n° 2 et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 6] à [Localité 3], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion, en tant que de besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera régi, le cas échéant, selon les dispositions des articles L.433-1 et R.433–1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Dit, encore dans cette hypothèse, que Madame [L] [X] sera condamnée au paiement, à partir du 1er avril 2026 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la SA DOMOFRANCE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [L] [X] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 septembre 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.