N° RG 23/05861 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MB2N

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

11ème civ. S1

N° RG 23/05861

N° Portalis DB2E-W-B7H-MB2N

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Nicolas BOISSERIE

— M^e Clarisse DE BAILLIENCOURT

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

e Nicolas BOISSERIE

M^e Clarisse DE BAILLIENCOURT DIT COURCOL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [N]

né le 28 Décembre 1973 à [Localité 11] (57)

demeurant [Adresse 2] (ETATS-UNIS)

représenté par M^e Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 233

Madame [H] [N] née [P]

née le 26 Mars 1973 à [Localité 11] (57)

demeurant [Adresse 2] (ETATS-UNIS)

représentée par M^e Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 233

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [X]

né le 04 Octobre 1947 à [Localité 6] (36)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Clarisse DE BAILLIENCOURT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 30

OBJET : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Septembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 9 mai 2011 avec prise d’effet au 13 mai 2011, Monsieur [F] [N] et Madame [H] [N] née [P] ont donné à bail d’habitation à Monsieur [G] [X], pour une durée de 3 ans, un logement situé au [Adresse 3] (1er étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé initialement à 680 euros outre des provisions pour charge à hauteur de 95 euros mensuels, payables d’avance mensuellement le premier jour du mois.

Le 5 octobre 2022 les bailleurs ont sommé par voie de commissaire de justice Monsieur [G] [X] de communiquer des informations sur ses revenus, les bailleurs envisageant de lui donner congé pour vendre le logement qu’il occupe.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 octobre 2022, les bailleurs ont donné congé à Monsieur [G] [X] pour le 12 mai 2023 en lui indiquant que le congé était justifié par leur décision de vendre le bien immobilier sur le fondement de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et en l’informant des conditions de la vente projetée. Il lui a été précisé qu’à défaut d’accepter l’offre de vente dans un délai de deux mois à compter du préavis, il serait déchu de son droit de préférence et devrait, en conséquence, avoir libéré les lieux au 12 mai 2023. La notice d’information relative aux obligations du bailleur a été jointe à l’acte et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi susmentionnée étaient reproduits à l’acte. Il était mentionné dans l’acte que le locataire avait refusé de déférer à une sommation interpellative en date du 5 octobre 2022 de communiquer ses revenus.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2023 Monsieur [F] [N] et Madame [H] [N] née [P] ont assigné Monsieur [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de voir :

déclarer qu’ils sont recevables et bien fondés en leur demande ;valider le congé pour vendre signifié le 9 octobre 2022 et constater que Monsieur [G] [X] est occupant sans droit ni titre depuis le 12 mai 2023 ;ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [X] ainsi que tout occupant de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;juger que Monsieur [G] [X] a perdu tout droit de revendiquer un relogement du fait de son absence de communication de ses revenus ;leur accorder en tant que besoin le concours de la force publique pour procéder à l’évacuation;dire que le sort des meubles et des objets mobiliers sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [X] à 791,83 euros (charges comprises) ;condamner Monsieur [G] [X] à leur payer à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de congé pour vente.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 février 2024 lors de laquelle les parties ont comparu. Monsieur [G] [X] a indiqué souhaiter produire une pièce et les bailleurs représentés par leur conseil ont sollicité un renvoi de l’affaire pour étudier les pièces annoncées par le locataire. Le tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience du 28 mai 2024.

Monsieur [G] [X] a constitué avocat le 21 mai 2024.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre partie.

A l’audience du 25 mars 2025 à laquelle les parties ont comparu par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs, les parties ont convenu des modalités de remise des clefs du garage du logement loué. Le conseil de Monsieur [G] [X] a sollicité un renvoi pour actualiser ses demandes en indiquant que le garage avait subi un dégât des eaux et que des affaires de son client y étaient entreposées. Le tribunal a accordé à un dernier renvoi et fixé l’audience de plaidoirie au 24 juin 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [F] [N] et Madame [H] [N] née [P] représentés par leur conseil se réfèrent à leurs écritures du 30 mai 2025 aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes initiales afférentes au congé pour vente et à l’expulsion en conséquence de Monsieur [G] [X].

Par ailleurs, ils sollicitent désormais à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [G] [X] pour défaut de paiement du loyer et pour retard de paiement.

Ils demandent en tout état de cause au tribunal de :

débouter Monsieur [G] [X] de l’intégralité de ses conclusions, fins et moyens,condamner Monsieur [G] [X] à leur verser :un montant de 2 301,44 euros à titre de régularisations sur charges pour les périodes de juin 2020 à juillet 2021, de juin 2021 à juillet 2022 et de juin 2022 à juillet 2023,un montant de 148,50 euros au titre d’un impayé de loyer pour le mois de mars 2025,un montant de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour comportement dilatoire et manquement délibéré au contradictoire,un montant de 190,22 euros à titre de trop-perçu,un montant de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre la condamnation aux entiers dépens, en ce compris les frais de congé pour venteordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Monsieur [G] [X] représenté par son conseil se réfère à ses écritures du 20 juin 2025 aux termes desquelles il demande :

Sur la demande principale tendant à la validation du congé :

à titre principal :

déclarer non valide le congé pour vente délivré par les bailleurs le 29 octobre 2022 en l’absence d’élément sérieux et légitime justifiant la non-reconduction du bail et de réalité du motif du congé,prononcer la nullité dudit congé pour vendre,dire et juger que le bail s’est poursuivi après la date du 12 mai 2023,en conséquence, rejeter l’ensemble des demandes subséquentes des bailleurs tendant à la déchéance pour lui de tout titre d’occupation sur les locaux loués, son expulsion avec l’assistance de la force publique et fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle,

à titre subsidiaire si le tribunal devait déclarer valable le congé pour vente, lui accorder à délai de grâce de 12 mois pour quitter les lieux,

Sur la demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail :

déclarer les bailleurs irrecevables et en tous cas mal fondés en leur demande, les en débouter,s’il était fait droit à la demande des bailleurs, lui accorder un délai de grâce de 12 mois pour quitter les lieux,

Sur la demande relative aux prétendus arriérés de loyers :

constater que les demandeurs sont seuls à l’origine des incidents de paiement survenus du fait de l’absence de notification de leur changement de banque,dire et juger que les prétendus impayés mis en compte pour les loyers de janvier 2024 à mai 2024 ne sont pas dus,débouter les bailleurs de leur demande,dire et juger que la facture de remplacement de l’interphone hors-service est à la charge des bailleurs,débouter les demandeurs de leurs prétentions relatives à la somme de 148,50 euros correspondant au montant de cette facture acquittée par le locataire,

Sur la demande de dommages-intérêts pour comportement dilatoire et manquement délibéré au contradictoire : déclarer les bailleurs irrecevables et en tous cas mal fondés en leur demande et les en débouter,

Reconventionnellement il demande au tribunal de :

le déclarer recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,condamner solidairement ou in solidum les bailleurs à lui rembourser la somme de 3 420 euros au titre des avances sur charges locatives acquittées sur une période de 3 ans avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,au besoin ordonner avant-dire aux bailleurs de produire le décompte de charges locatives sur la période 2020-2024 avec les justificatifs y afférents,condamner solidairement ou in solidum les bailleurs à lui rembourser la somme de 2 170 euros au titre du trop-perçu, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,dire et juger que les bailleurs ont manqué à leur obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux loués et qu’il en est résulté des troubles de jouissances et préjudices moraux pour lui,condamner solidairement ou in solidum les bailleurs à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices moral et de jouissance subis, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,constater qu’il a été privé de la jouissance de son garage et de son parking à compter du 1er août 2023 et jusqu’au 1er avril 2025, soit sur une période de 20 mois,fixer la réfaction du loyer au titre de la privation de jouissance du garage et du parking loué à la somme de 250 euros par mois,condamner solidairement ou in solidum les bailleurs au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de cette privation de jouissance du garage et du parking, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,condamner solidairement ou in solidum les bailleurs à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices moraux subis du fait de la non-délivrance des clefs avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,condamner solidairement ou in solidum les bailleurs à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices matériels et moraux consécutifs au dégât des eaux aggravé par la carence du bailleur, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,

En tout état de cause :

débouter les bailleurs de l’intégralité de leurs demandes, fins, moyens et conclusions,condamner solidairement ou in solidum les bailleurs à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens,s’il était condamné, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire est mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS

I- Sur les demandes principales

Sur le congé pour vente

En application du paragraphe I de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Selon le paragraphe II du même article, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente.

Aux termes du paragraphe III du même article, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Selon l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, la décision de vendre constitue un motif suffisant et effectif d’un congé. Le locataire qui conteste l’intention réelle du bailleur de vendre le logement doit rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé.

En l’espèce, les demandeurs exposent qu’ils étaient propriétaires de deux appartements à la même adresse, qu’ils ont vendu un premier appartement et que du fait des difficultés de gestion compte tenu de leur éloignement géographique vivant aux Etats-Unis ils souhaitaient également vendre leur second appartement occupé par le défendeur. C’est dans ce contexte qu’ils ont délivré un premier congé pour vente le 22 octobre 2019 avec prise d’effet au 13 mars 2020 mais qu’ils y ont renoncé du fait des perturbations engendrées par la pandémie de COVID-19.

Ils soutiennent que le second congé pour vente est valide, que la bonne foi du bailleur est présumé et que c’est à la partie qui invoque une intention frauduleuse de la prouver, qu’il n’existe en l’espèce aucune preuve d’une volonté de leur part, que l’offre de prix du congé délivré le 29 octobre 2022 est intervenu 3 ans après le courrier du 22 octobre 2019, que l’écart de prix est parfaitement justifié par la réalité du marché. Ils font valoir qu’ils fournissent des attestations de témoins pour confirmer leur intention de vendre le bien.

Ils font état de ce que le locataire ne peut bénéficier des mesures protectrices du paragraphe III de l’article 15 de la loi précitée dans la mesure où bien qu’ayant plus de 65 ans il n’a jamais communiqué d’informations sur ses revenus malgré la sommation qui lui a été faite par commissaire de justice, qu’il ressort de la lecture des écritures du locataire, qu’il avoue ne pouvoir en bénéficier compte tenu de ses revenus.

Au soutien de leur demande, les bailleurs produisent, notamment :

une copie de l’acte sous-seing privé par lequel ils ont donné à bail pour une durée de trois ans prenant effet le 13 mai 2011 à Monsieur [G] [X] un local à usage d’habitation comprenant un parking, situé [Adresse 3] à [Localité 10] (1er étage),une sommation interpellative du 5 octobre 2022 délivré par commissaire de justice à la personne de Monsieur [G] [X] de communiquer des informations sur ses revenus, les bailleurs envisageant de délivrer un congé pour vente, Monsieur [G] [X] répondait à la sommation en ces termes « Prière de se mettre en rapport avec mon Avocat » et signait la mention manuscrite,le congé pour vente délivré le 29 octobre 2022 à Monsieur [G] [X] par dépôt à étude,un document intitulé « dossier de presse – les marchés immobiliers mars 2023 » établi par la chambre des notaires du Bas-Rhin et du Haut-Rhin,trois attestations de témoins indiquant que les bailleurs avaient l’intention de vendre l’appartement dès 2018, qu’ils avaient deux biens dans l’immeuble dont l’un a déjà été vendu ; l’attestation de témoin de Madame [O] [V], agent commercial en immobilier, qui indique que les époux [N] l’ont sollicitée en 2018 pour la vente d’un appartement situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 10], qu’ils lui ont indiqué être propriétaires de deux appartements loués à la même adresse et avoir le souhait de les vendre tous les deux, elle précisait que cette position n’avait jamais changé au cours de leurs différents échanges depuis 2018.

Monsieur [G] [X] conteste la validité du congé pour vente aux motifs qu’il présente un caractère frauduleux car motivé en réalité par les relations locatives conflictuelles entre eux et la volonté des bailleurs de provoquer son départ. Par ailleurs, il souligne que les propriétaires ne démontrent aucune démarche sérieuse quant à la vente du bien, qu’il a été jugé que l’absence de démarche positive pour trouver un éventuel acquéreur est un indice de l’absence de volonté de vendre du bailleur et qu’il ne suffit pas de faire déclarer des proches sur une prétendue intention de vendre le bien depuis 2018, qu’aucun mandat n’a été confié à l’agent commercial en immobilier auteur d’une attestation de témoin pour la vente du bien. Enfin, il fait valoir que l’offre de vente au prix de 190 000 euros contenu dans le congé pour vente est supérieure de 20 000 euros par rapport à celle de 170 000 euros formulée dans le courrier adressé du 22 octobre 2019, que rien ne justifie cet écart si ce n’est de le décourager.

Sur ce,

Il ressort du contrat de bail signé par les parties qu’il porte sur un logement de 3 pièces dont il est précisé qu’il est loué à l’état neuf ainsi que sur un garage et un parking. Le contrat de bail ne précise pas la surface du logement.

Il y a lieu de relever qu’il ressort des échanges de courriers et de courriels produits par le locataire que le 15 décembre 2011 il adresse un courrier à WELLER IMMOBILIER pour signaler que des travaux restent à finaliser dans l’appartement (cadres de fenêtres non étanches, radiateurs à régler, fissures non traitées ou joint non posé ou peinture murs non faites dans le balcon), par courriel du 9 juillet 2014 il signale à CEFIP et Monsieur [F] [N] que 6 garages ont été fracturés (« et cambriolés ? »), le 4 avril 2017 il fait état à Monsieur [F] [N] de défauts apparus dans l’appartement et pour lesquels il lui demande d’apporter une solution s’agissant de la porte d’entrée difficile à ouvrir et fermer, la fixation instable de la cuvette des WC au mur, le caisson du volet roulant de la chambre ayant bougé, la surface piquée du robinet de l’évier de la cuisine et le balcon qu’il estime à refaire. Le même jour, Monsieur [F] [N] lui demande des photographies pour ces divers points, ce que le locataire indique faire par courriel adressé le lendemain puis relance le bailleur par mail du 26 avril 2017.

Par courriel du 4 juin 2018, Monsieur [G] [X] fait état d’humidité dans la salle de bain et conseille l’installation d’une rangée supplémentaire de carrelage au-dessus de la baignoire, le 13 juin 2018 Monsieur [F] [N] demande alors des clichés photographiques et informe que cela fait 10 ans qu’ils ont l’appartement et qu’ils souhaitent le vendre en 2019 à la fin du bail, il indique au locataire de lui dire s’il est intéressé par l’achat, ce à quoi Monsieur [G] [X] répond que la fin de son bail n’interviendra qu’au 13 mai 2020 et que pour l’achat éventuel « cela mérite réflexion » (annexe 3 du défendeur), il indique envoyer en pièce jointe une photographie des dégâts.

Le 13 août 2018, Monsieur [F] [N] informe le locataire que les provisions pour charges versées depuis 4 années ne couvrent pas la totalité des charges locatives réelles, il sollicite une régularisation ainsi que l’augmentation des provisions pour charges, il précise « je comprends que la somme est importante, seriez-vous disponible pour en discuter par téléphone ? ». Monsieur [X] qui en est surpris demande alors des justificatifs et notamment les décomptes précédents accompagnés des factures justificatives.

A ce stade, il y a lieu de relever que les échanges entre Monsieur [F] [N] et Monsieur [G] [X] étaient plutôt cordiaux et qu’il n’y a pas de tension détectable à la lecture des courriels.

Par courriel du 29 décembre 2018 Monsieur [F] [N] met en demeure le locataire de lui répondre sur le versement du loyer de novembre, décembre ainsi que les rappels de charges soit en réglant les impayés de loyers avant le 6 janvier 2019 et les retards de charges avant le 31 janvier 2019 (« solution a) »), soit en réglant les impayés de loyer avant le 6 janvier 2019 avec une résiliation du bail, les retards de charges étant alors à la charge du propriétaire (« solution b) ») soit s’exposer à « une procédure légale avec huissier et avocat » (« solution c) »).

Ce à quoi, Monsieur [G] [X] répond par courriel du 4 janvier 2019 en ces termes « Bonjour Monsieur, j’ai laissé assez de temps pour que vous puissiez prendre votre décision. Je prendrai donc la solution D, celle que votre cupidité n’avait pas envisagée. La seule qui soit de mon entiè…[illisible]… tout le poids possible. Il est vrai que votre appât du gain vous fait oublier vos responsabilités de propriétaire :

— un balcon que vous avez refusé de terminer malgré la gêne occasionnée

— un gros problème d’humidité dans la salle de bains qui ne semble pas vous préoccuper

— un volet roulant qui m’oblige à batailler pour pouvoir l’ouvrir à moitié depuis des semaines

Tout ceci est normal pour vous qui êtes omnibulé par ma mise à la porte. Et la raison, que je pressens, n’a rien de glorieux ».

Dès lors, plusieurs procédures ont été lancées par les propriétaires et notamment :

un commandement de payer du 17 janvier 2019 visant la clause résolutoire pour des impayés de loyers et charges qui a abouti à un désistement de leur part dans le cadre d’une audience de référé devant la présente juridiction (annexe 13 du défendeur), ayant reconnu l’irrecevabilité de leur assignation. Dans le cadre de la procédure de référé Monsieur [G] [X] avait déjà formulé des demandes reconventionnelles faisant état d’un trouble de jouissance, la juridiction statuant en référé avait alors relevé l’existence d’une contestation sérieuse et n’y avait pas fait droit,un courrier recommandé du 22 octobre 2019 (annexe 11 du défendeur) était notifié au locataire (sans respecter les formes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989) pour donner congé pour vente avec offre de vente au locataire pour un prix de 170 000 euros,un commandement de payer visant la clause résolutoire avec notification de revalorisation du loyer en date du 13 juillet 2022 (annexe 2 des demandeurs).

C’est dans ce contexte qu’intervient le congé pour vente délivré par commissaire de justice le 29 octobre 2022. A cette période, il est manifeste au regard des échanges entre les bailleurs et le locataire que les relations sont devenues conflictuelles notamment à compter de fin 2018 et que plusieurs procédures ont été initiées.

Si les bailleurs, dans ce contexte conflictuel, ne produisent aucun élément de nature à démontrer des démarches sérieuses pour vendre telles une annonce de vente publiée, un mandat à un agent immobilier, une quelconque visite par des acheteurs potentiels ou proposition de vente, il y a lieu de relever que dès le courriel du 13 juin 2018 Monsieur [F] [N] indique à Monsieur [G] [X] son souhait de vendre le bien en évoquant qu’ils ont le bien depuis 10 années et lui demande de lui indiquer s’il est intéressé par le rachat. A cette époque, les relations entre les bailleurs et le locataire ne sont pas conflictuelles, il n’y alors aucune difficulté quant au paiement des loyers et des charges qui a émergé, Monsieur [G] [X] est en attente sur des difficultés qu’il relève concernant le sol du balcon, un volet roulant et de l’humidité dans la salle de bain.

Les bailleurs produisent également quatre attestations de témoins qui viennent asseoir l’intention des bailleurs de vendre leur bien dès 2018.

S’agissant du montant de l’offre fixé dans le congé pour vente et la différence de prix entre l’offre de 2019 et celle de 2022, il y a lieu de relever que l’offre faite en 2019 n’a pas été régulièrement faite par les bailleurs et que celle de 2022 intervient 3 années après, que les bailleurs sont libres de fixer le prix du bien, qu’il appartient au locataire de démontrer qu’il s’agit d’un prix manifestement excessif de telle sorte qu’il est dissuasif pour le locataire, ce qu’il échoue à démontrer en n’évoquant que l’écart de prix entre les deux offres et sans apporter des éléments sur les prix du marché en 2022 notamment au regard du quartier dans lequel est implanté le bien et de la nature, les prestations et les annexes du bien loué, et alors que les bailleurs versent aux débats un dossier de presse sur les marchés immobiliers en Alsace et exposent qu’en 2022 le prix médian de l’immobilier à [Localité 10] était de 2 800 euros le mètre carré.

Dès lors, si Monsieur [G] [X], sur qui pèse la charge de la preuve d’une intention frauduleuse des bailleurs, ne fournit pas assez d’éléments mettant en évidence une fraude des bailleurs qui lui avaient dès le mois de juin 2018 signifié leur intention de vendre le bien à la fin du contrat de bail ce que confirment également les attestations de témoins produites.

Aux termes du congé pour vendre produit, l’acte mentionne bien que le congé est justifié par la décision des bailleurs de vendre le logement et a été donné six mois avant l’échéance intervenant le 13 mai 2023, ce dernier ayant été signifié le 29 octobre 2022. Il en résulte que, depuis le 13 mai 2023, Monsieur [G] [X], qui n’a pas accepté l’offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [G] [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

De plus, le maintien de Monsieur [G] [X] dans les lieux n’étant pas contesté et ce dernier ne disposant plus de titre pour occuper le logement depuis le 13 mai 2023, il y a lieu de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de congé (y compris les révisions ou réajustement du loyer) jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande reconventionnelle de délai d’expulsion

Monsieur [G] [X] sollicite un délai de 12 mois pour libérer les lieux sur le fondement des articles du code de la construction et de l’habitation et du code des procédures civiles d’exécution. Il fait valoir qu’il est un retraité âgé de 77 ans et souffre depuis de nombreuses années de graves pathologies ce dont les bailleurs seraient informés. Il indique qu’il est suivi par un neurologue pour une neuropathie avec trouble de l’équilibre et leucopathie vasculaire de grade 2, par un gastroentérologue pour une stéatose compliquée, d’un début de cirrhose et par un diabétologue pour un diabète de type II. Il précise qu’il est atteint d’une arthropathie dégénérative de la clavicule et d’une tendinopathie calcifiante de l’épaule droite qui le font beaucoup souffrir et qui l’handicapent au quotidien, il indique souffrir d’une fatigue constante qui l’empêche de tout effort. Il précise s’être fait opérer de l’épaule le 12 juin 2025.

Il fait valoir que sa situation ne lui permet pas un relogement dans des conditions normales.

Il résulte des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] produit divers documents médicaux mettant en lumière les pathologies qu’il indique avoir ; né le 4 octobre 1947 il est âgé de plus de 76 ans.

Dans ces conditions et compte tenu de l’ancienneté du litige, il y a lieu de lui accorder un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision pour libérer les lieux.

A défaut pour Monsieur [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Sur la demande en paiement d’un impayé partiel du loyer du mois de mars 2025 à hauteur de 148,50 euros

Monsieur [F] [N] et Madame [H] [N] née [P] font état d’un impayé partiel du loyer du mois de mars 2025 à hauteur de 148,50 euros.

Il est constant que Monsieur [G] [X] a retenu cette somme pour avoir avancé la réparation d’un interphone ce dont il justifie en fournissant la facture. Les bailleurs font valoir qu’il ne pouvait pas procéder de la sorte en retenant une partie du loyer et que les réparations en question ne présentaient aucun caractère urgent.

Dès lors et compte tenu de la réparation en question, Monsieur [G] [X] n’était pas fondé à se soustraire à son obligation de payer le prix du loyer convenu puisqu’il ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [X] à payer aux époux [N] la somme de 148,50 euros au titre de l’impayé partiel de loyer du mois de mars 2025.

Sur la demande de dommages-intérêts pour comportement dilatoire et manquement délibéré au contradictoire

Les époux [N] reprochent à Monsieur [G] [X] d’avoir manqué au principe du contradictoire en ayant jamais communiqué ses conclusions qui étaient destinées au tribunal le 27 février 2024 et en ayant usé de manœuvres manifestement dilatoires dans le cadre de la présente procédure. Ils demandent la condamnation du locataire à leur verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il y a lieu de relever que si Monsieur [G] [X] a annoncé des pièces lors du premier appel de l’affaire, il ne les a jamais déposées ni transmises au tribunal, qu’avant l’audience de renvoi il a constitué avocat et dans ce cadre répliqué par son intermédiaire aux écritures des demandeurs dans le respect du principe du contradictoire ; qu’il y a lieu de relever d’ailleurs que les bailleurs ne demandent aucunement que les écritures du 27 février 2024 soient écartées dans la mesure où elles n’ont jamais été réceptionnées par le tribunal ; que Monsieur [G] [X] ayant constitué avocat avant l’audience de renvoi pouvait parfaitement se raviser sur ses écritures pour communiquer celles rédigées avec son conseil ce dont il en a informé le conseil des demandeurs ; que s’agissant d’un renvoi lors d’un premier appel dans un dossier particulièrement contesté, il y a lieu de relever qu’il n’y a eu aucune atteinte au principe du contradictoire ou de manœuvres dilatoires de la part du défendeur.

Dès lors, il y a lieu de débouter les époux [N] de leur demande de dommages-intérêts, aucune faute n’étant établie.

II – Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de remboursement des provisions versées et des trop-perçus par les bailleurs et la demande des bailleurs en régularisation de charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] expose que les bailleurs ne lui ont jamais adressé, depuis le début de la location, de décompte de charges ni les justificatifs y afférent ni aucun état de répartition des charges de copropriété et en conclut que les charges ne sont pas exigibles et qu’il est fondé à solliciter le remboursement des sommes versées à titre de provisions sur charges soit au regard du délai de prescription de 3 ans, la somme de 3 420 euros (95 euros x 36 mois), ou au besoin demande que le tribunal enjoigne aux bailleurs de produire un décompte locatif assorti des justificatifs de charges correspondants. Il ne précise pas la période sur laquelle porte sa demande de remboursement. Il y a lieu de relever que cette demande ayant été formulée pour la première fois dans le cadre de ses écritures du 21 octobre 2024, la période à prendre en considération est celle du 21 octobre 2021 au 21 octobre 2024.

Il ressort du contrat de bail produit par les parties que les lieux loués à Monsieur [G] [X] portent sur les lots n°19 (logement), n°117 (garage) et n°303 (parking) sis au [Adresse 3].

Les époux [N] produisent trois décomptes des charges pour l’exercice de juillet 2020 à juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ; ces décomptes concernent les lots n°104 (bâtiment B), n°117 (bâtiment B) et n°303 de l’immeuble [Adresse 7].

Les époux [N] indiquent que Monsieur [G] [X] n’est pas fondé à réclamer le remboursement des provisions pour charges au motif qu’elles étaient justifiées et sollicitent à leur tour et reconventionnellement la condamnation du locataire à leur verser la somme totale de 2 301,44 euros au titre de la régularisation des charges pour les exercices rappelés ci-dessous.

Toutefois, Monsieur [G] [X] soulève la prescription de leur demande reconventionnelle sur le fondement de l’article 7-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 aux termes desquels « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

Sur ce,

Force est de constater que les décomptes produits par les bailleurs s’ils concernent bien le garage (lot n°117) et la place de parking (lot n°303) loués à Monsieur [G] [X], ne correspondent pas au lot n°19 soit le local d’habitation occupé par ce dernier puisqu’ils concernent un appartement en lot n°104.

Les décomptes fournis ne permettent pas de calculer la part incombant au locataire pour les lots n°117 et 303.

Les factures afférentes aux charges locatives ne sont par ailleurs pas fournies par les bailleurs et ce malgré les demandes du locataire depuis plusieurs années.

Dès lors, il y a lieu de relever que les époux [N] ne justifient pas des charges correspondant au logement loué à Monsieur [G] [X], il y a dès lors lieu de faire droit à sa demande de remboursement de la somme de 3 420 euros au titre des provisions pour charges versées par lui aux bailleurs.

Par conséquent et pour les mêmes motifs, les époux [N] ne sont pas bien fondés à réclamer une quelconque régularisation sur charges pour les exercices de juillet 2020 à juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Sur la demande de remboursement du trop-perçu par le bailleur de 130 euros par mois sur 31 mois

Monsieur [G] [X] fait état d’un trop-perçu à hauteur de 1 830 euros par les bailleurs au titre d’un virement permanent de 130 euros qu’il aurait effectué à compter du 4 octobre 2019 en sus du loyer pour apurer sa dette locative de 4 mois de loyers (de novembre 2018 à février 2019 : 680 euros x 4 soit la somme totale de 2 720 euros) et qu’il aurait omis d’interrompre à l’issue. Il indique qu’il n’aurait interrompu ce virement permanent qu’à compter du 27 août 2022. Il expose que sa demande n’est pas prescrite dans la mesure où en matière de répétition de l’indu, l’action se prescrit à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, que les bailleurs n’ayant jamais justifié des charges locatives, il ne pouvait s’apercevoir qu’il avait trop versé bien au-delà de sa dette de 4 mois de loyers.

Les époux [N] soulèvent la prescription de la demande du locataire pour la période antérieure au 21 octobre 2021 et au fond exposent qu’il n’y a pas eu de trop-perçu à ce titre qu’au contraire c’est Monsieur [G] [X] qui leur serait redevable de la somme de 190,22 euros dont ils demandent le remboursement.

Monsieur [G] [X] leur oppose que l’action en répétition de l’indu ne se prescrit à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, que les époux [N] ne lui ayant jamais adressé un quelconque décompte ni établi de régularisation de charges annuelles prévue par l’article 23 de la loi de 1989, il ne pouvait s’apercevoir du trop versé, qu’il ne s’en est rendu compte que postérieurement à l’envoi du commandement de payer, soit le 27 août 2022 date à laquelle il a interrompu le virement permanent mis en place. Il estime dès lors que sa demande n’est pas prescrite.

Sur ce,

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ce jour est celui de la régularisation des charges qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu et non celui du versement de la provision (Cass 3ème civ, 06 mai 2021, pourvoi n°20.11.707).

Il y a lieu de relever qu’il ressort des pièces fournies par les parties qu’excepté un mail en date du 13 août 2018 dans lequel Monsieur [F] [N] fait état de ce que les provisions pour charges versées par Monsieur [G] [X] ne recouvraient pas les charges réelles récupérables et sollicitait le paiement au titre de la régularisation des charges des quatre années précédentes sans pour autant les justifier, les bailleurs n’ont procédé à aucune régularisation ni fourni les décomptes de charges correspondant au logement ni les factures y afférent. Dans le cadre de la présente procédure et alors que les demandes reconventionnelles du locataire sont contestées et qu’il est demandé en retour le remboursement au titre de régularisations de charges ou d’un impayé partiel, les bailleurs ne fournissent aucun décompte des loyers et charges.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [X] n’a jamais été mis en mesure de procéder aux vérifications nécessaires et de constater l’existence d’un indu fût-il issu de virements effectués à tort pour l’apurement de 4 mois d’arriérés de loyers dans la mesure où au moment de la mise en place du virement permanent en octobre 2019, les bailleurs étaient en attente que le locataire régularise les charges sur une période de 4 ans (mail du 13 août 2018) ou un arriéré locatif (commandement de payer du 17 janvier 2019 visant la clause résolutoire).

Monsieur [G] [X] produit aux débats des justificatifs du virement permanent de 130 euros par mois mis en place d’octobre 2019 jusqu’à août 2022 soit sur 35 mois pour « règlement arriéré loyers » (annexe 15) ; il n’est pas contesté que ces virements ont permis d’apurer le paiement de 4 loyers impayés pour une somme totale de 2 720 euros (680 euros X 4) ; les relevés de compte fournis par Monsieur [G] [X] à compter d’avril 2021 mettent en lumière qu’il versait non seulement le loyer mais également les provisions pour charges. Dès lors, les époux [N] ont ainsi perçu une somme indue de 1 830 euros. Ils seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [G] [X] cette somme.

Sur la demande de remboursement du trop-perçu par le bailleur de 20 euros par mois sur 17 mois

Monsieur [G] [X] fait également état d’un trop-perçu versé de 20 euros par mois sur le montant des loyers et charges versés à compter du mois d’avril 2017 et ce, pendant 17 mois. Il expose qu’il se serait trompé sur le montant des ordres de virement en versant 795 euros au lieu des 775 euros soit un total de 2 170 euros dont il demande le remboursement.

Les époux [N] contestent en indiquant que le locataire ne démontre aucunement l’existence de ce trop-perçu et que ces versements seraient intervenus pour régler la dette locative.

A l’appui de sa demande, Monsieur [G] [X] fournit un récapitulatif des loyers versés du 9 avril 2021 au 9 août 2022 ainsi que les relevés de son compte bancaire d’où il ressort qu’il a effectivement versé la somme de 795 euros par mois pendant 17 mois alors que le loyer et les provisions pour charges étaient alors de 775 euros.

Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement les époux [N] à payer à Monsieur [W] [X] la somme de 340 euros (25 euros X 17).

Sur le trouble de jouissance

Monsieur [G] [X] sollicite la condamnation des bailleurs à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance qu’il dit avoir subi du fait :

du balcon qui n’est pas terminé,de la salle de bains qui présente un grave problème d’humidité,d’un dysfonctionnement du volet roulant qu’il a été contraint de réparer face à l’inaction des bailleurs,de troubles de jouissance paisible provenant de parties communes de l’immeuble pour lesquels également les bailleurs seraient restés inactifs.

A l’appui de sa demande il produit des courriels faisant état aux bailleurs de ces dysfonctionnements (dès avril 2017 pour le sol du balcon, juin 2018 pour la salle de bains, novembre 2019 pour la manivelle du volet roulant du balcon) et plusieurs clichés photographiques qu’il indique être des photographies du balcon qu’il qualifie « d’inachevé et de disgracieux (dalle non ragréée, aucun revêtement) ».

Il produit également en annexe 33 un document dont il n’est pas possible de savoir s’il s’agit d’un courriel ou d’un courrier, adressé à « Monsieur [N] » en retour de mail avec des photographies pour faire état de plusieurs désordres concernant la porte d’entrée avec fissure, la cuvette des WC, le caisson du volet roulant, le robinet de l’évier de la cuisine et le sol du balcon.

Les bailleurs sollicitent qu’il soit débouté de sa demande la qualifiant de fantaisiste et imaginaire. Ils exposent que le locataire a pu parfaitement jouir d’un logement dans les meilleures conditions et qu’il échoue à apporter la preuve contraire.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Les dispositions de l’article 1719 du code civil sont reprises dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 qui prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, en l’absence d’un constat de commissaire de justice ou d’expertise, les éléments produits par Monsieur [G] [X] soit de simples courriers ou mails au bailleur et des clichés photographiques prises par lui-même ne sont pas suffisants à caractériser l’existence de dysfonctionnements nécessitant des réparations par le bailleur autre que locatives et qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts pour trouble de jouissance des lieux.

Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [G] [X] de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Sur la privation d’accès au garage et au parking et les demandes indemnitaires

Monsieur [G] [X] expose que courant avril 2023 le syndic de copropriété a informé les propriétaires du changement des accès aux parties communes menant aux garages en sous-sol et au parking extérieur. Il précise que les propriétaires étaient invités à récupérer les nouvelles clefs et badge-télécommande et à les remettre à leurs locataires. Il fait valoir qu’ils ne lui ont jamais été délivrés de sorte que dès début août 2023 et les serrures et portails ayant été changés, il ne pouvait pus accéder ni au sous-sol ni au parking extérieur.

Il soutient que les bailleurs ont fait preuve de mauvaise foi et ont eu l’intention de lui nuire en se contentant de lui indiquer par courrier du 28 juin 2023 que les clef et télécommande sont à sa disposition [Adresse 9] à [Localité 10], sans aucune précision, de sorte qu’il n’était pas en capacité de les récupérer de surcroît avec ses problèmes de santé. Il indique qu’il a à plusieurs reprises dans le cadre de la présente procédure et dès ses premières écritures du 21 octobre 2024 sollicité que soit ordonnée la remise des clefs et télécommande sous astreinte. C’est dans ces conditions que le garage auquel il ne pouvait accéder subissait un dégât des eaux le 29 janvier 2025 dont il en informait immédiatement les bailleurs par mail et qu’il avait ainsi été dans l’impossibilité de mettre ses affaires à l’abri ni de savoir où en était le dégât des eaux.

Il souligne que ce n’est que lors de l’audience du 25 mars 2025 que le conseil des bailleurs communiquait par courrier officiel l’adresse précise où se trouvaient les clefs à savoir au domicile des parents de Madame [H] [N] née [P], une péniche amarrée [Adresse 1] à [Localité 10]. Il indique avoir récupéré les clefs des parties communes donnant accès au garage le 1er avril 2025.

Il soutient que la privation du box et de la place du parking justifient la réfaction du loyer à compter du mois d’août 2023 sur une durée de 20 mois pour un montant de 250 euros par mois soit la somme totale de 5 000 euros (250 euros X 20 mois).

En outre, il sollicite également que les époux [N] soient condamnés à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi dans la mesure où il soutient que les bailleurs ont eu la volonté de lui nuire, qu’il s’agissait d’un refus délibéré de lui indiquer les informations nécessaires pour récupérer les clefs, que le comportement des bailleurs lui a causé un préjudice compte tenu de son état de santé, qu’il verse deux attestations à l’appui de sa demande pour prouver que l’absence d’accès au garage et à son box lui a causé divers tracas dans son quotidien dans la mesure où il ne pouvait plus stationner son véhicule à proximité de l’immeuble compte tenu de la situation dans le quartier, le contraignant à multiplier les navettes pour faire les courses, se déplacer à ses rendez-vous.

Enfin, il demande que les époux [N] soient condamnés à lui verser la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel et moral qu’il dit avoir subi en raison du dégât des eaux survenu le 29 janvier 2025 dans le garage qu’il loue. Il expose que c’est une voisine qui l’aurait alerté de la présence d’une flaque d’eau s’écoulant sous la porte de son garage, c’est elle qui le menait alors sur les lieux n’ayant pas la clef d’accès aux communs menant à son garage. Il constatait que l’inondation s’étendait au local ascenseur contigu à son garage. Il en informait immédiatement le syndic qui dépêchait une entreprise et il signalait le sinistre à son assureur. Il indique que l’absence d’accès aux parties communes menant à son garage l’ont empêché de savoir où en étaient les choses et de mettre ses affaires à l’abri. Il indique qu’il se réserve de mettre en compte les demandes indemnitaires, ses préjudices étant aggravés par l’obstination du bailleur à le priver de la possibilité d’accéder au garage. Il précise que le dégât des eaux qui proviendrait à sa connaissance du logement situé au-dessus de son garage a endommagé des couvertures pour chevaux lesquelles ne peuvent plus être nettoyées, il souligne que ces affaires avaient pour lui une valeur affective étant un ancien cavalier. Il fait valoir que ces dommages résultent de la carence des bailleurs qui se sont obstiné délibérément à ne pas lui remettre les clefs, qu’il aurait pu intervenir pour protéger ses affaires dès qu’il a été alerté par sa voisine de la survenance du sinistre.

Il produit un constat de commissaire de justice en date du 8 avril 2025 aux termes duquel le commissaire de justice constate que Monsieur [G] [X] lui ouvre la porte du garage qui contient des effets personnels et des meubles. Le commissaire de justice ne constate pas la présence d’eau excepté sous un carton qui est visiblement encore mouillé, le contenu est humide avec des traces blanches sur les objets s’y trouvant à l’intérieur. Il constate des traces de la présence d’eau qui sont « visibles ici ou là, soit présence de rouille, soit marque sur les pieds d’une chaise ».

Les époux [N] concluent au débouté de l’ensemble des demandes de Monsieur [G] [X] et exposent que ce dernier est de mauvaise foi dans la mesure où ils lui ont indiqué dès le 28 juin 2023 que les clefs étaient à sa disposition et lui ont demandé de leur fournir ses disponibilités pour organiser leur remise, demande réitérée par mail du 7 août 2023, que le locataire s’est délibérément abstenu de leur fournir ses disponibilités et n’a fait aucune démarche pour les récupérer à compter de cette date, que s’il avait donné suite à ces mails, les bailleurs auraient fixé un rendez-vous avec les parents de Madame [N] pour organiser la remise des clefs d’autant qu’ils vivent sur une péniche qui n’est pas aisée à trouver. Ils précisent que le locataire a attendu le 1er avril 2025 pour faire les démarches nécessaires et alors que les clefs et télécommande étaient disponibles depuis août 2023. Ils font état qu’après échange de courriers officiels par leurs conseils respectifs, la clef et la télécommande en question étaient mises à disposition du locataire au cabinet de leur conseil à compter du 31 mars 2025 aux heures d’ouverture, que c’est le locataire lui-même qui s’y déplaçait pour les récupérer.

Ils estiment qu’ils n’ont ainsi pas commis de faute justifiant un dédommagement tant concernant la demande réfaction du prix du loyer qu’ils estiment en tout état de cause surévaluée par rapport aux prix du marché strasbourgeois pour un box et une place de stationnement extérieur que concernant le préjudice moral, estimant que Monsieur [G] [X] a créé un préjudice artificiel en étant passif et inerte alors qu’il aurait pu proposer une date et heure de rendez-vous auprès pour récupérer les clefs, qu’il doit dès lors assumer ses propres carences, que les attestations de témoin qu’il fournit sont de complaisance.

S’agissant de la demande de dédommagement au titre des dégradations de ses affaires dans le box, ils soutiennent que ce n’est que « pure conjecture » que le locataire soutient que ses affaires auraient été endommagées par l’absence d’intervention immédiate pour protéger ses affaires et non pas par le sinistre lui-même. Ils font valoir que rien n’indique que Monsieur [G] [X] n’a pas été indemnisé par son assureur ou par l’assureur du syndic pour ses affaires.

Sur la demande de réfaction des loyers au titre de la privation de jouissance du box et de la place de parking

Il ressort des pièces versées aux débats par Monsieur [G] [X] sollicitait « bh-immobilier » pour récupérer les clefs du sous-sol de l’immeuble, indiquant que les propriétaires ne pouvaient pas répondre à l’invitation de passer récupérer les clefs. Par courriel du 28 juin 2023 Madame [H] [N] écrivait à Monsieur [G] [X] qu’en plus de la clef, un changement de télécommande du garage avait également lieu, elle lui indiquait que la clef et la télécommande étaient à sa disposition [Adresse 8] à [Localité 10] à côté de la légion étrangère, elle lui demandait « merci de nous indiquer quelques options pour les récupérer ». Par courriel du 3 août 2023 Monsieur [G] [X] lui répondait qu’il constatait ce jour la mise en place de nouvelles serrures et du portail condamnant l’accès au parking à l’arrière du bâtiment, il réitérait sa demande de lui fournir les clefs et la télécommande dans les meilleurs délais et précisait « je suis sûr que monsieur le juge saura apprécier cette gentille mesquinerie à sa juste valeur ». Par courriel du 7 août 2023 Madame [H] [N] lui écrivant « comme indiqué dans mon email du 28 juin 2023, les clés et la télécommande sont à votre disposition [Adresse 8] à [Localité 10] (à côté de la légion étrangère). Merci de m’indiquer vos disponibilités pour les récupérer ». Le même jour, Monsieur [G] [X] répondait « pourriez-vous être plus explicite ? De quelles disponibilités parlez-vous ? ».

Dans le cadre de ses premières écritures du 21 octobre 2024, Monsieur [G] [X] sollicitait du tribunal qu’il ordonne la délivrance de la clef et de la télécommande donnant accès au garage et au parking loués sous astreinte, pour chaque élément, de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

A la suite d’échanges de courriers officiels entre les conseils des parties et de l’audience du 25 mars 2025, il était convenu de la remise des clefs de la télécommande au cabinet du conseil des bailleurs, il n’est pas contesté que Monsieur [G] [X] les y récupérait le 1er avril 2025.

Il ressort des pièces produites par les parties et de leurs écritures que les clefs et télécommande en question sont celles des parties communes donnant accès aux garages se situant au sous-sol de l’immeuble.

Les échanges de courriels, courriers et la procédure en cours mettent en évidence que les relations entre les bailleurs et le locataire se sont tendues à tel point qu’ils n’ont pas été capables d’organiser une simple remise de clefs, se rejetant la responsabilité d’un manque de diligence. Il y a lieu de relever que les bailleurs n’ont pas été assez précis quant au lieu où Monsieur [G] [X] pouvait les récupérer et le locataire qui a par deux fois, suite aux courriels du 28 juin 2023 et du 7 août 2023, répondu à côté alors que les bailleurs lui demandaient clairement ses disponibilités pour organiser la remise des clefs, à aucun moment il n’a demandé de précision sur l’adresse [Adresse 8], ni leur a indiqué qu’il ne pouvait pas se déplacer pour les récupérer avant de formuler une demande de remise sous astreinte le 21 octobre 2024 dans le cadre de la présente procédure.

Dans ces circonstances et compte tenu de la position de Monsieur [G] [X] et des deux mails des 29 juin 2023 et du 7 août 2023, il y a lieu de relever qu’il n’est pas démontré une faute de la part des époux [N]. Il y a lieu de débouter Monsieur [G] [X] de sa demande de réfaction du prix du loyer.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

Il n’est pas plus démontré une volonté de nuire de la part des époux [N], il y a en conséquence, lieu de débouter Monsieur [G] [X] de sa demande de dommages-intérêt pour préjudice moral.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudices matériel et moral suite au dégât des eaux

S’agissant de la demande de réparation des dommages matériel et moral occasionné à la suite d’un dégât des eaux qui serait survenu le 29 janvier 2025 dans le garage qu’il loue, il y a lieu de relever au regard des pièces qu’il produit que Monsieur [G] [X] a eu accès à son garage dès la survenue du sinistre et qu’il était dès lors en possession des clefs du box, pouvant mettre à l’abri ses affaires, que s’il avait eu accès aux communs de l’immeuble, il n’aurait pu éviter les dégâts causés à ses effets, que s’il indique que l’absence de réaction de la part des bailleurs aurait aggravé la situation il ne met pas en évidence qu’elle aurait été l’aggravation de son préjudice. Par ailleurs, il n’est pas établi que le sinistre dont il est ignoré l’origine ni où en est la procédure engagée auprès des assurances est de la responsabilité des époux [N]. Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [G] [X] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel et moral.

III – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et de son issue, il y a lieu de dire que chaque partie conservera les frais qu’elle a engagés au titre des dépens et n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] sollicite que l’exécution provisoire soit écartée s’il était fait droit aux demandes d’expulsion formulées par les demandeurs en raison des conséquences manifestement excessives qui découleraient de l’exécution provisoire pour lui du fait de son âge et de sa mauvaise santé.

Les demandeurs opposent que le locataire fait tout pour ralentir la procédure, que compte tenu de l’ancienneté de l’affaire, l’exécution provisoire ne pourra qu’être ordonnée.

En raison de la nature du litige et de son ancienneté, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que, depuis le 13 mai 2023 Monsieur [G] [X] est déchu de tout titre d’occupation sur le logement sis [Adresse 3] (1er étage) à [Localité 10] ;

DIT qu’en conséquence, Monsieur [G] [X] doit libérer les lieux de sa personne et de ses biens et restituer les clés, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de libération des lieux à l’expiration du délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, l’expulsion de Monsieur [G] [X] de corps et de biens sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire dans le délai légal de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] au paiement à Monsieur [F] [N] et Madame [H] [N] née [P] d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (y compris les révisions ou réajustement du loyer) jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE Monsieur [F] [N] et Madame [H] [N] née [P] de leur demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer à Monsieur [F] [N] et Madame [H] [N] née [P] la somme de 148,50 euros au titre de l’impayé de loyer concernant l’échéance du mois de mars 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [N] et Madame [H] [N] née [P] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [N] et Madame [H] [N] née [P] à payer à Monsieur [G] [X] la somme de 3 420 euros au titre des provisions pour charges injustifiées versées sur la période du 21 octobre 2021 au 21 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [N] et Madame [H] [N] née [P] à payer à Monsieur [G] [X] la somme de 1 830 euros au titre du trop-perçu pour la période du février 2019 à août 2022 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [N] et Madame [H] [N] née [P] à payer à Monsieur [G] [X] la somme de 340 euros au titre du trop-perçu pour la période du 9 avril 2021 au 9 août 2022 ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [X] du surplus de ses prétentions ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera les frais qu’elle a engagés au titre des dépens ;

DIT qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS