N° RG 25/00386 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIDN

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas BRUNEAU, avocat au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [T] épouse [F], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représentés par Maître Justine CALO de la SELAS AGN AVOCATS BAYONNE, avocats au barreau de BAYONNE

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 13 Janvier 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 24 Février 2026

copie exécutoire délivrée à M^e BRUNEAU

copie conforme délivrée à M^e CALO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 23 novembre 2023, Madame [J] [Z] a donné à bail à Madame [L] [T] et Monsieur [B] [F] un logement meublé situé [Adresse 3], appartement n°2 rez-de-chaussée à [Localité 2] (40), moyennant un loyer mensuel initial de 1050 euros, outre la somme de 50 euros à titre de provision sur charges (dont 15 euros pour l’eau).

Par courrier recommandé du 4 mai 2024, la bailleresse a délivré aux locataires un congé aux fins de reprise, à effet au 3 août 2024.

Le 25 juillet 2024, les locataires ont quitté les lieux en laissant les clés dans la boîte aux lettres, après avoir adressé un congé à Madame [Z] par courrier recommandé du 28 juin 2024.

Par acte du 21 août 2025, Madame [J] [Z] a assigné Madame [L] [T] épouse [F] et Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax.

A l’audience du 13 janvier 2026, Madame [J] [Z] représentée par son conseil a soutenu ses demandes visant à voir :

— rejeter toutes conclusions adverses,

— condamner solidairement Madame [L] [T] et Monsieur [B] [F] à lui régler la somme de 7061 euros au titre de son préjudice matériel,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2000 euros au titre de son préjudice financier,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral,

— les condamner solidairement à lui régler la somme de 2500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [L] [T] épouse [F] et Monsieur [B] [F] représentés par leur conseil ont sollicité de voir :

— débouter Madame [J] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à leur verser la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— la condamner à leur verser la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice,

— condamner Madame [Z] aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

MOTIFS

Sur la fin de bail

Avant d’examiner les demandes, il convient de rappeler dans quel contexte le contrat a pris fin.

Il y a lieu de souligner tout d’abord qu’en dépit d’un temps de location court (du 23 novembre 2023 au 28 juillet 2024), les parties sont entrées en conflit rapidement, Madame [J] [Z] souhaitant pouvoir récupérer son logement durant une partie de l’été pour y loger sa famille, ce qui avait dans un premier temps été accepté par Monsieur et Madame [F], mais a ensuite posé problème et créé d’importantes tensions, compte tenu d’un changement de dates.

Dans ce contexte, Madame [Z] a donné congé aux locataires pour le 3 août 2024, pour ensuite se rétracter, reconnaissant aujourd’hui que son congé n’était pas régulier.

Monsieur et Madame [F] ont ensuite eux-mêmes donné congé par courrier recommandé du 28 juin 2024.

Ce courrier n’ayant pas été réceptionné, les locataires sont partis en laissant la clé dans la boîte aux lettres le 25 juillet 2024, adressant par la suite un SMS à la bailleresse pour l’en informer.

Sur la somme réclamée par Madame [Z] au titre son préjudice matériel

Madame [Z] réclame la somme de 7061 euros au titre de l’indemnisation de ses dommages matériels, décomposés comme suit :

—  400 euros au titre de la remise en état du jardin,

—  320 euros au titre d’une prestation de ménage,

—  6000 euros au titre des frais de réparation de dégradations diverses, du remplacement des meubles endommagés et de la réfection complète de la peinture,

—  30 euros pour la réalisation d’un nouveau jeu de clés,

—  131 euros au titre du matériel et objets manquants,

—  180 euros au titre de la régularisation de charges (eau).

Elle soutient qu’un état des lieux de sortie n’a pu être établi en bonne et due forme par la faute des locataires ; que néanmoins, les éléments produits (photos, factures, attestations, correspondances) constituent un faisceau d’indices démontrant la réalité des dégradations locatives.

Monsieur et Madame [F] concluent au débouté en relevant que :

— en l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est présumé avoir été restitué dans un état conforme à l’état des lieux d’entrée,

— le 8 septembre 2024, la bailleresse réclamant une somme de 960 euros au titre des dégradations locatives, Monsieur [F] a proposé de réaliser un état des lieux et d’effectuer des réparations, ce qui n’a pas été accepté,

— le montant sollicité est démesuré et ne repose que sur des devis ; Madame [Z] est dans l’impossibilité de produire un constat d’huissier ou des photos datées permettant de corroborer ses dires.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

Le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat (…), dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente (…).A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été signé par les parties le 3 décembre 2023. À cette date, le logement, les équipements, ainsi que le mobilier étaient globalement en très bon état, hormis un cadre fissuré, une table basse légèrement détériorée, un miroir fissuré, ainsi que des plinthes abîmées. Il était noté que les peintures avaient été refaites en 2022.

Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé, compte tenu du contexte de départ des locataires.

Il convient de relever à cet égard que la faute leur en incombe, dans la mesure où le congé qu’ils ont donné à la bailleresse n’a jamais été réceptionné (elle invoque avoir voyagé à cette période), ce dont ils auraient dû s’assurer. Par ailleurs, la remise des clés n’a pas été faite correctement.

Dans ces conditions les locataires ne peuvent pas se prévaloir de la présomption prévue à l’article 1731 du Code civil, contrairement à ce qu’ils soutiennnent.

Concernant les frais réclamés pour l’entretien du jardin (400 euros), si effectivement, ainsi que le soulignent les époux [F], la somme réclamée a pu varier dans le temps (de 200 à 1750 euros) de façon injustifiée, les anciens locataires reconnaissent néanmoins avoir quitté le logement en laissant le jardin non entretenu et la haie non taillée. Dans ces conditions, il convient de retenir la somme de 400 euros au titre de la remise en état du jardin, étant rappelé qu’en matière de réparations locatives, la seule production de devis est suffisante.

Concernant la somme demandée au titre du ménage (facture Broom Services du 10 septembre 2024 de 320 euros), si les photos communiquées de part et d’autres par les parties ne permettent pas d’apprécier l’état réel du logement lors de sa restitution (photos non datées ou trop sombres ou prises de loin), il apparaît néanmoins que suite à la reprise des lieux par Madame [R] [M] (en lieu et place de Madame [J] [Z], sa fille, qui se trouvait alors à l’étranger) et malgré la réalisation d’un ménage sommaire par celle-ci, le bien n’a pu être reloué comme prévu à compter du 2 août 2024, et ce suite à l’annulation de la réservation qui avait été faite sur la plateforme airbnb en raison du mauvais état du logement (manque de propreté) ; que néanmoins, la somme réclamée pour un appartement de 60 mètres carré (équivalente à 12 heures de travail) apparaît excessive ; dans ces conditions, il conviendra de retenir la somme de 200 euros au titre des frais de ménage.

Concernant les sommes réclamées au titre des frais de réparation de dégradations diverses, du remplacement des meubles endommagés, de la réfection complète de la peinture (6000 euros) et au titre du matériel et objets manquants (131 euros), outre que les différents frais ont été revus à la hausse sans justification, la bailleresse ne rapporte pas la preuve des dégradations et pertes qu’elle énumère ; notamment, il n’est pas établi que le logement qui avait été rénové en 2021/2022 et qui avait été occupé par d’autres locataires antérieurement, ait nécessité une nouvelle remise en peinture à l’issue de l’occupation par les époux [F], laquelle a duré moins d’une année. Néanmoins, il ressort des échanges entre les parties que les époux [F] avaient posé une plaque de placo au mur du salon, ce qui nécessitait de réaliser un travail d’enduit et de rebouchage des trous. Dans ces conditions, il convient de retenir la somme de 50 euros à ce titre.

Il ressort enfin des échanges entre les parties que les anciens locataires ne contestent pas la somme de 180 euros réclamée au titre de la régularisation des charges, ni celle de 30 euros sollicitée au titre de la réfection d’un jeu de clés supplémentaire.

Au total les époux [F] sont donc redevables de la 680 euros (400+200+50+30) au titre de la remise en état du logement, outre la somme de 180 euros au titre des charges.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [L] [T] et Monsieur [B] [F] à payer la somme de 860 euros à Madame [J] [Z] en réparation de son préjudice matériel.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice financier

Madame [Z] réclame la somme de 2000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice financier, qu’elle qualifie de certain, direct et actuel, tel que causé par le manque à gagner subi et qui correspond aux loyers et charges non perçus pendant une période d’inoccupation du logement de 10 jours, compte tenu du tarif moyen journalier de location de 200 euros. Elle explique que l’absence de restitution régulière des clés, les dégradations constatées et l’état d’abandon du bien l’ont empêché de procéder à une relocation immédiate.

Madame et Monsieur [F] font valoir que Madame [Z] a remis le bien en location dès le 25 juillet 2024 sur la plateforme airbnb ; que par ailleurs, la somme réclamée au titre d’une nuité (200 euros) n’est pas justifiée, au vu du justificatif que la bailleresse produit elle-même.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est justifié par Madame [Z] de l’annulation de la location airbnb sur la période du 2 au 6 août 2024 (réservation du 27 juillet 2024 pour un adulte et trois enfants) soit 4 nuités, en raison du manque de propreté du bien.

Mdame [Z] ne justifie pas de la réalité de son préjudice au-delà de cette durée.

Il convient par conséquent de condamner solidairement les époux [F] à payer à Madame [Z] la somme de 520 euros (4 x 130) en réparation du préjudice financier résultant de la perte locative.

Sur les demandes de dommages-intérêts respectives des parties

Madame [Z] réclame la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral.

Madame et Monsieur [F] sollicitent quant à eux la somme de 5000 euros au même titre.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte des éléments du dossier que les relations entre les parties se sont rapidement envenimées, sans qu’il soit possible d’incriminer de manière précise telle partie plutôt que telle autre. Il peut être reproché à chacune des parties son comportement : bailleresse insistant pour récupérer son bien une partie de l’été, donnant un congé irrégulier, puis se rétractant… locataires ne respectant pas les conditions légales de restitution des lieux et laissant un logement sale.

Dans ces conditions, compte tenu des fautes respectives des parties, qui ont engendré pour chacune d’elle un préjudice équivalent, elles seront déboutées de leurs demandes respectives de demande de dommages-intérêts.

Monsieur et Madame [F] demandent en outre la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’exercer une action en justice ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de ses droits.

En l’espèce, si les demandes formulées par Madame [J] [Z] dans le cadre de la présente procédure apparaissent disproportionnées au regard des faits constatés, néanmoins il lui a été donné raison pour partie. Il n’est établi ni erreur grossière ni légèreté blâmable.

L’abus de procédure n’étant pas démontré, il convient par conséquent de débouter Monsieur et Madame [F] de leur demande de dommages-intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [T] et Monsieur [B] [F], parties perdantes, seront condamnés aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile,

Ils devront en outre verser à Madame [J] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [T] épouse [F] et Monsieur [B] [F] à payer à Madame [J] [Z] la somme de 860 euros en réparation de son préjudice matériel,

Les CONDAMNE solidairement à payer la somme de 520 euros à Madame [Z] en réparation de son préjudice financier,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [T] épouse [F] et Monsieur [B] [F] à payer à Madame [J] [Z] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Les CONDAMNE solidairement aux dépens,

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, La Vice-Présidente

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON