TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître Harald INGOLD

Préfecture de [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08020 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W5C

N° MINUTE :

10/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT – OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [I]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

assisté de Maître Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0788(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-019509 du 09/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

L’UDAF de [Localité 7], ès qualités de curateur de Monsieur [W] [I] dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0788

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08020 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W5C

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 août 2021 en dernier lieu, [Localité 7] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [W] [I] (au vu de son passeport n°2923023) un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 241,07 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 7] HABITAT-OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024 un commandement de payer la somme de 4065,03 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de février 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 15 et 16 juillet 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner en référé Monsieur [W] [I] et son curateur l’UDAF DE PARIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [I] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [W] [I] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 25 juin 2024, soit la somme de 5150,20 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [W] [I] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A cette audience [Localité 7] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 6478,40 euros. Il a indiqué que le dernier réglement était d’octobre 2024. Dans ces conditions, il s’est opposé à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Représenté par leur conseil à l’audience utile, Monsieur [W] [I] et son curateur ont fait état que le locataire perçoit 83,64 euros de ressources depuis 2021, vivre seul et n’être débiteur d’aucun crédit. Ils ont expliqué que la dette locative a été générée par une chute des ressources à la suite d’un problème de titre de séjour toujours d’actualité. Monsieur [W] [I] a sollicité de pouvoir se maintenir dans les liuex et à bénéficier de délais de paiement.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 et 16 juillet 2024.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 7] HABITAT-OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 11 août 2021 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 5 avril 2024 pour la somme en principal de 4065,03 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 juin 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette derrnière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, Monsieur [W] [I] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée au vu du niveau très faible de ses ressources et d’une situation administrative toujours incertaine.

Il sera relevé par ailleurs qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis juillet 2024, à l’exception de l’échéance d’octobre 2024, et que la dette locative ne cesse de s’aggraver. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais.

Monsieur [W] [I] étant sans droit ni titre depuis le 6 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 7] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [W] [I] restait devoir la somme de 6478,40 euros à la date du 12 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 151,01 euros le 15 octobre 2024).

Les frais de poursuite, de 312,21 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [W] [I] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 6166,19 euros arrêtée au 12 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4065,03 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [W] [I] sera également condamné au paiement à compter du 13 décembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [I] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 15 et 16 juillet 2024 et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2021 entre [Localité 7] HABITAT-OPH et Monsieur [W] [I], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [I], asssité de son curateur l’UDAF DE [Localité 7], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [I] asssité de son curateur l’UDAF DE [Localité 7] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 7] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] asssité de son curateur l’UDAF DE [Localité 7] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 12 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 151,01 euros le 15 octobre 2024) la somme de 6166,19 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024 sur la somme de 4065,03 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] asssité de son curateur l’UDAF DE [Localité 7] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] asssité de son curateur l’UDAF DE [Localité 7] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] asssité de son curateur l’UDAF DE [Localité 7] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 15 et 16 juillet 2024 et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 7] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection